万科总裁郁亮。

　　拥有全球最大房企的名头，每年的资金流水超过广州一个城市的GDP，但这些没能让万科坐在房企龙头老大的位置上而安枕无忧。在万科自己定义的房地产下一个时代——“白银时代”中，其坦承房地产的钱将不再像上一个10年那么好赚了。

　　“中国现在所有的发展商，包括万科在内，都还没拿到下个时代的入场券。”面对笔者的提问，万科总裁郁亮说，没有成功的企业，只有时代的企业，并没有什么基因能让一家企业一直活得好，所以，面对房地产市场从黄金到白银，万科的选择是不断改革和创新。

　　无论是工业化住宅，学习互联网思维，还是最近推出的“事业合伙人”制度，近年，万科都在变革和创新方面越走越快，而这些改革的内在动力，在郁亮看来都源于“万科想在下一个时代活下来”。近日，笔者采访了万科总裁郁亮以及多位万科高管，详解万科近年的改革之路。

　　未来10年住宅业务依然是主业

　　张瑞敏的一句话“没有成功的企业，只有时代的企业”一直被郁亮所推崇。在郁亮看来，当下时代带来的变化已经冲击一切了，“为什么我们还觉得与此无关呢？”早在一年多前的房地产领域，郁亮就提出房地产白银时代的到来，并由此启动万科新一轮的公司变革。

　　推出包括工业化住宅、小股操盘和事业合作人，为什么万科近年来做了很多内地房地产行业从来没有进行过的探索和变革？对于推动这些变革的原因，郁亮只是说，万科想在下一个时代活下去。在郁亮看来，在房地产市场的下一个时代，包括万科在内，还没有哪个开发商拿到了下一个时代的入场券。

　　“万科能成功是基于时代赋予的机会，并没有什么基因能够让企业必然在下一个时代活得很好，当房地产市场从‘黄金’到‘白银’的时候，那些原来有效地做法可能就不再合适了。”郁亮说，所以，万科需要寻找在新时代有效的做法，因此才需要创新。

　　从3年前万科提出“城市配套服务商”的定位后，万科一直在探索“白银时代”自身主营业务的调整。而3年后，郁亮回答了万科已经梳理清楚的三块业务：首先是住宅地产，未来10年仍然占大比例，肯定还会超过50%。而其次是消费体验地产，包括社区中心、旅游地产和养老地产等。最后则是商业地产，包括写字楼、物流，甚至是文体类产业等，“这些都是为城市发展配套服务的、城市转型升级所必需的，这些是帮助万科赚钱的”。

　　郁亮说，据万科测算，住宅业务未来每年增长个位数的可能性很大，即使不增长，其年销售额约为8万亿元，5%的利润就是4000亿元，10%的利润则是8000亿元。今年年销售额有望超过2000亿元的万科，仍把住宅视作是最主要的主营业务。“未来10年，万科依然会做房地产，万科的住宅业务依然是主要业务。”郁亮说。

　　而被万科算作是消费体验地产的这类业务，最有可能让未来的万科耳目一新。在新加坡有邻里中心，就是可供附近若干个小区公用的消费体验中心，而未来万科的这一业态将被称为“万科里”，“万科里是社区服务中心，它将解决吃喝问题，解决孩子的教育问题和老人的休闲问题，它还能解决社交问题。”万科集团高级副总裁兼广深区域首席执行官张纪文告诉记者，万科里是在一个社区里，当客户有需求而有人又愿意去做的时候，万科为所有有能力的人提供的“接口插件”，当然万科也会制定规则和导向。

　　当然，即使是积极应对，在万科看来，房地产的“白银时代”也依然有很多机会。但是，郁亮告诫，房地产行业都是在甜水里泡大的，如果不改变方式，在“白银时代”依然可能会饿死，而万科跨界学习制造业，就是想学学其他行业的黑铁时代是怎么活下来的。

　　互联网不仅是工具更是一种思想

　　万科的改变如果说有什么思路在指引的话，那么互联网思维无疑是其中最主要的一个。从年初开始，郁亮带队万科高管就频频到访阿里巴巴、腾讯、小米等企业，而在这轮到访后，万科就频频推出其学习互联网的“心得”，这包括万科和淘宝合作卖房，省却了营销费用，万科和腾讯联合推出“万科理财通”以及万科形容其“去精英化”的“事业合伙人”制度。

　　据统计，截至今年9月底，万科仅与淘宝进行的合作卖房就销售了900多套房屋，收金13亿元，每套抵扣了4.2万元，节约了大量的营销成本，“这个是长尾理论带来的客户，并且是跨地域实现的。”郁亮说。

　　郁亮告诉记者，很多人仅仅把互联网当做工具，认为万科用其打造一些客户，多卖一些房子就行了，但其实，把互联网当工具就小看它了，互联网更像是一种思想，“比如手机本来是制造业，但小米却用互联网思想重新组织了制造业，获得很大成功，互联网思想可以武装一个传统企业，也可以改变万科的很多东西”。

　　“原来黄金时代的各个参与者，其角色都在发生变化，原来的奶酪不让别人动，在互联网时代是不可能的。”郁亮说，大多数人不肯承认黄金时代已经过去了，但这一趋势不可逆转，而万科承认这一点，并鼓励万科的一线公司去创新，让这些公司认识到不创新是无法做好事情的。“不思改变的公司风险最大，今天不是选择做还是不做，而是做了之后风险大与小的问题，只有应对变化是唯一的选择”。

　　工业化住宅便是万科及早布局、现在已体现出优势的一项创新。从上世纪开始万科便开始工业化住宅的研究，直到最近几年，工业化住宅才逐渐在万科的多个项目中落地。这种在工厂预置建筑构件，在工地像搭积木一样建房子的工业化建造方式，除了可以大幅降低人工部分外，最明显的优势在于提高建造的效率，更节能，以及大幅提高建筑的质量。

　　“今年的市场也有回落，但与2008年市场回落时最大的改变是，万科在此轮市场下降中，在广深地区几乎没有质量方面的投诉。”张纪文告诉记者，这就是工业化制造方式带来的结果，其作为一种高质量的建造方式，已经成为万科建筑质量的及格线。而随着建筑工人人力成本的快速上涨，未来这种更少依靠人工的建造方式也将为万科带来潜在的优势。

　　未来让上下游企业也成为合伙人

　　2014年3月份，万科提出建立事业合伙人制度，在过去职业经理人制的“共创、共享”之间，加上了“共担”，变为合伙人制度，这样将员工和股东融为一体。

　　郁亮讲述了一则小故事，生动的说明了这种制度带来的变化：1亿元的存款，在银行存一天是6万元利息，但要求钱在15时之前存入，以前万科的财务人员大概没有想过在下午茶前把钱存进去，而成为合伙人后，就像网友每天关心自己理财通的收益一样，他会从思想上把管理公司的资产转变为管理自己的资产。

　　“以前大手大脚花钱花惯了，现在要学会精细化运营，而号召是不能让员工省钱的。”郁亮表示，于是合伙人制度便成为这样的一个机制，“万科有480亿元资金，每年资金流水超过广州的GDP。在这样的背景下，合伙人机制带来的精打细算就完全不一样了”。

　　此前深圳刚刚以46.8亿元的地价成交了龙华一块土地，万科虽参与竞拍，但竞拍现场一次举牌竞价都没有，对于为何放弃这一土地的竞买，深圳万科总经理周彤表示，在合伙人制度下，要拿一块地先要过员工自己这一关，因为拿地的员工自己就要把钱投进去，于是大家对于成本和拿地能不能赚到钱，都计算得非常细。还有一个例子是，在建筑工地，以往万科会用板房做办公室，而合伙人制度后，有员工觉得板房挺贵的，看能不能在旁边租间农民房做办公室。

　　在万科事业合伙人制度2.0版本下，承担决策职能的合伙人必须要跟投公司的项目，这样他的职责和利益就联系得特别紧密。而事业合伙人制度3.0版本还设想把产业链的上下游、资金方、土地方以及总包、设计、营销等都变成合伙人，这样万科的项目与上下游产业的关系就类似互联网所说的众包、众筹。“总包方变为合伙人，如果项目有质量问题，在结算时会全暴露，这样分本金很容易，但分红利很难，所以通过该制度，偷工减料之类会变少，会提升施工效率，减少监管成本。”郁亮如此形容他设想中的事业合伙人制度3.0版本。

　　“未来万科一定是去精英化，去金字塔架构，建立平台化机制。”郁亮说，最能体现万科互联网思想的，不是营销方面的创新，而是去精英化的这种制度。此外，在产品方面，万科表示，将更加关注普通人，万科鼓励一线公司去做蓝领住宅，因为农民工要进城，买房子也是他们最基本的需求，而蓝领收入已经超过大学生和部分白领。

　　对于未来，郁亮表示，“万科做老大已经做了好久，好累，有谁愿意拿去真的很好”，郁亮认为，在房地产“黄金时代”，就如同一个人在青春时，用如同用身高的成长来衡量其是否进步是可以的，但市场已经到“白银时代”，就像人在青春期后已经不长身高了，这时候不应该再用规模来形容其成长，而应该用力量、智慧等，房地产市场也该换个标准来衡量其中的企业了。

　　万科集团总裁郁亮：

　　“白银时代”

　　房企依然有很多机会

　　■对话

　　南方日报：对于此轮房地产市场调控后，内地各个城市未来的房地产市场趋势，你如何看？

　　郁亮：房地产行业未来还会有发展，但这个发展不像以前那么突飞猛进了，也不会像以前一样所有城市都发展了。未来要分不同的城市，有不同的表现。而这些不同城市的不同发展取决于什么？取决于城市里面的实业、产业布局的发展状况。

　　万科是个非常注重实业精神的公司，万科在选择项目进一个城市的时候，首先看这个城市有没有产业发展和布局。一个城市如果有产业继续发展的机会，这个城市就会不断地吸引人加入，而这个城市对于房企就有机会。如果城市只是靠某种资源，爆发性的机会突然成长起来的，它不能再继续导致人口的导入和人口的长期集聚，那么这个城市就没机会。

　　此轮调控，比如说对于浙江部分地区就影响相对大一点，因为它实体经济缺乏。而相对来说对安徽这个省，比如合肥，它的房产受影响就相对很小，因为它的产业布局很好，一些产业正好朝着那里转移过去了。所以万科对于实业精神这个事情是特别关注，对产业布局特别关注的，我们最终都是为了服务于实业。

　　南方日报：关于房地产的“白银时代”，是不是意味着房地产投资机会在变少？

　　郁亮：“白银时代”是相比较“黄金时代”而言的，说的是它与黄金时代不可同日而语。但万科没说是青铜时代，更没有说黑铁时代，未来还有好多时代等着我们呢，急什么呢？未来10—15年是“白银时代”，“白银时代”相比较很多青铜、黑铁来说，依然是美好的时代，无非就是换个方式而已。

　　“白银时代”房企依然有机会，但机会不再是所有人都有了。从这点上讲，我们说我们需要跟上个时代告别，但是这个时代还是有很多机会，所以万科需要继续买地。

　　南方日报：万科过去的回款周期都在5—9个月，而现在这一回款周期在拉长，这是什么原因造成的呢？另外，对于普遍存在的房企融资方面的瓶颈，万科怎么破解？

　　郁亮：万科的回款率和周转速度确实在下降，这涉及几个方面的原因：一是银行上半年没钱，有按揭也放不了款；再者，万科发现当房价有调整的预期时，客户就不想办按揭了，他们会考虑一旦降价了就要找你退房，所以不按揭；此外，各地的公积金都没有那么多钱放款，因此都要拖一段时间才放。这样就造成了房地产行业的资金链条比较紧张。

　　关于融资方面，其实在房地产行业，只要房企能够做出好的产品和服务的话，钱从来是没缺过的。万科事业合作人制度到4.0版本的时候，其可能扩展到社会上的合作伙伴来加入到万科的合伙行业当中，所以我觉得融资这个问题，只要你有能力，你就可以活下去。有能力的时候，钱就会有的，不用担心钱的问题。

　　南方日报：你提到万科未来会尝试推出蓝领住宅？蓝领住宅项目是怎样设想的，会有什么特点？

　　郁亮：中国真正的城市化水平其实不到50%，因为有相当多的农民工在城市里面，却还没有享受市民化。但是，这一代人的子女一定会完全市民化，如果要完成市民化的话，他必须有房子，而且他们现在收入也已经有这个条件了。我们知道现在建筑工人的月收入已经1万元了，比普通的大学毕业生收入要高，而一个城市保姆的收入也已经很接近大学毕业生了。

　　未来10年来看，蓝领的收入涨幅会比大学生涨得快，因为已经没有更年轻的人愿意做包括建筑和保姆这样的行业了，收入再不提高，就更没人做这件事情了。而当这些人的收入超过普通白领的时候，他们也需要房子，万科就考虑能不能给他们盖房子。这符合万科去精英化，给普通人盖好房子的方向。

　　在蓝领住宅上，万科考虑到，蓝领是家庭的经济支柱，于是他们买房会考虑把房子分租一部分出去补贴家用，对于家庭的设施要求也没有白领那么高。在这种情况下，万科想到蓝领住宅要方便分租，比如设置两个门，两个卫生间，户型不要太大，卫生间也不需要浴缸、马桶等设施，是做到耐用实用就可以了。●记者 曲广宁 摄影：记者 鲁力

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