近日，广州有开发商大胆推出“众筹买房”（众筹，即大众筹资或群众投资）的方式吸引了不少眼球。专家预测，通过“众筹买房”的方式，未来市场还会出现合作建房型的众筹，有买房需求的市民可直接通过众筹来决定在哪里拿地、开发以及设计，甚至还可以决定自己的邻居是谁。不过，由于目前“房地产众筹”在法律上仍有不少空白，法律法规和风险管控机制的缺位将成为制约“房地产众筹”的主要瓶颈。

　　■新快报记者 陈齐

　　广州开发商首推众筹买房号称稳赚不赔

　　近日，保利地产与某网站就联合推出“众筹”买房的活动。据保利地产相关人士介绍，该公司将在11月11日推出保利东江首府的一套135平方米房源，该单位市场价在200万元左右，投资人最低只需投资1000元/筹，每人最多可投10筹，认筹资金总额为126万元，筹满即止。11月16日为房源竞拍阶段，该房源将在网上以139万元起拍，价高者得，可流转。最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人，预期最低收益10%（如果流拍该房源将以起拍价被开发商回购），预期最低年化收益40%，最高收益无上限。

　　“由于这套众筹的房源相比市场价要便宜很多，这种众筹可以说是稳赚不赔的，我们只是想在‘双十一’通过这种营销方式吸引大家的关注。”保利地产相关人士表示，在互联网时代，保利将进行多种尝试，众筹即是其中的一种新的营销方式。

　　据悉，保利此次推出的众筹活动在广州楼市可谓首次，但在全国其他城市，房地产的众筹活动已经不少，甚至有开发商提出了用众筹方式让买家来参与买地、规划乃至确定谁是自己未来的邻居。

　　CRIC研究中心分析师朱一鸣告诉记者，总体来看，现有已经成功的“房地产众筹”仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报，真正有望惠及购房者和房企的“募集资金—企业代建—建造房屋”的房地产众筹仍处于起步阶段。

　　众筹或让个性化定制“梦想成真”

　　“在众筹模式下，‘互联网地产’可以做得更深入”， 朱一鸣表示，“所有环节如买地、定位和设计、开发、销售、运营都可通过互联网专业服务商提供，传统开发商成为整个产业链中的一环，不再主导开发运营。当然，传统房企也可兼做互联网地产，像万科那样致力于小股操盘的房企肯定会青睐这种模式，因为房企自身不用再投入一分钱，却能坐享开发佣金、管理费以及运营收益。”

　　在房地产众筹模式下，互联网红人马佳佳的“定制个性化垂直社区设想”也有望梦想成真。按服务社会属性来打造一个个强社群、强服务、高垂直、高精准的个性社区，如“女神社区”、“辣妈社区”。在传统房地产开发模式中，这是不可能完成的任务，因为传统开发商只能凭自己的理解、经验来做项目定位，即使有前置的市场调研，也因为被调研者和实际购房者的割裂而使差异化定制大打折扣。

　　但在房地产众筹模式下，社区运营垂直化和个性化定制肯定会出现。像乐居南京股权投资基金提出的众筹模式就提供私人订制，参与众筹建房的人可以在平台上一起交流讨论，决定在哪里拿地，自己的小区将会是什么样子（比如小区外立面是什么样色，配套建设是篮球场还是足球场），甚至左右邻居都能提前确定。

　　■新快词典

　　房地产众筹

　　目前国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：一是投资理财产品型，如团贷网的房宝宝和平安好房的海外众筹；二是营销推广型，如搜房的天下贷；三是合作建房型，如众筹网的乐居众筹。

　　房地产众筹与个人集资建房有何区别

　　几年前，房地产市场曾刮起一股“个人集资建房”的热潮，但最后变得雷声大雨点小，“个人集资建房”最终鲜有成功案例。如今的“房地产众筹”与“个人集资建房”究竟有何区别？业内人士表示，相比“个人集资建房”，“房地产众筹”通常有公司在背后操盘运作，其成功的机会要比个人牵头努力要大得多，另外，“房地产众筹”通过互联网进行吸引市民参与，有更好的平台来进行定制，其自由度也要大很多。

　　不过，“房地产众筹”在法律上仍有不少空白，这一新鲜事物能否改变房地产生态还有待观察。“尽管房地产众筹前景诱人，但目前瓶颈也不少，主要法律法规和风险管控机制等关键领域有待完善。” 朱一鸣透露，有传闻称今年底前监管层会修改《公司法》、《证券法》中与互联网金融发展实际需求不相适应的条例。若果真如此，对行业和房企而言都是一个利好消息。

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