三十而立，历经风雨之后，当下的万科高管们尤为谨言慎行，即便交出的业绩报表依然靓丽，仍时刻“危不离口”，踌躇满志之余，转型长征已然开启。

  作为中国房地产市场的龙头企业，10年黄金期已过，在经历了两轮楼市调控之后，敏锐地观察到未来房地产的限界所在。从盖有人买的房子，到盖有人住的房子，再到盖有人用的房子，万科迈向四十岁的转型之旅将面临“三道坎”。

  供需生变再提走量

  淘宝卖房、众筹合资、6折拍卖……首个提出房地产“白银时代”的万科并非是向网上转移阵线，而是为走量寻求更多通道。

  此前万科方面已在公开场合表示，2014下半年的经营确立了以现金流为核心的策略，销售均将去化、回款放在第一位。根据公司发布数据显示，万科前9月吸金1490.6亿元，已经完成年度目标70%以上。

  与此同时，宏观数据的发布让人们看到房地产整体走量的步伐未必平稳。统计局数据显示，2014年前9月商品房销售面积同比下降8.6%，降幅扩大0.3 个百分点。在二三线城市限购全线放松的情况下，市场并未有明显改观，其中住宅销售下降幅度较大。

  有报道指出，2014年上半年万科只新增了19个开发项目，规划建筑面积约264.1万平方米，较去年同期下降明显。在房地产行业整体低迷的情势下，万科的走量之路在细调规划中前行。

  配套商战略盈利不明

  钱是工具，绝非目的。马佳佳的一句“90后不买房”未必精准，却直观反映了未来消费群体的需求变化。以卖房为主要资金来源的万科，正以外人难窥的节奏逐渐向“城市配套服务商”的步伐迈进。

  万科作为一家专注房地产的公司，提出这句话已经一年有余。商场、咖啡馆、超市、酒店、写字楼、建学校、养老……在这些目前已知的万科转型目标中，人们很难看出“配套商”与传统商业地产的真正区别。

  在影响房价的诸多外环境因素中，交通、教育、医疗养老三项对居住者来最为重要。今年上半年，万科已在北京、广东等多地项目附近代建学校，为小区业主子女提供一定程度的基础教育服务，这种“自建学区房”式的吸引客户方式得到业内的认可。不仅如此，万科对养老地产的布局更早，早在2010年开始，北京万科推出自持老年公寓，同时配备护理机构、健康会所等适合老年人的服务设施。

  有市场人士认为，万科的“配套商”转型并非仅仅是寻找新的赢利点，而是“创造需求”。通过满足教育、养老等基本需求，在此基础上进一步激发如零售、娱乐、文化等新的消费方向，由此形成以房地产为依托，全产业链式的住宅服务，所涉及范畴甚至可能涵盖人们日常生活的方方面面。

  愿景远大美好，但要投多少钱呢？“城市配套服务商”是万科未来十年的转型规划，目前的养老、商业地产、学校建设很可能只是其中的第一步而已。从拿地开始，审批、建筑、环境规划、物流体系、零售业推广、医疗等等，大都是耗资巨额且盈利模式尚且模糊的领域，而其投入所需的规模却没有先例可循。

  万科这一步既是好棋，亦是险棋，还将是慢棋。在原有市场整体下行的情况下，如此大举投入的风险问题值得担忧。如何控制好投资的步伐与节奏，成败10年内或见分晓。

  警惕野蛮人伺机而动

  走量、配套服务商的方略由管理层提出，但管理层持股比例之小、董事会列席之微与其强大话语权不成比例。

  万科的转型绝非易事，在国内缺乏成功先例的情况下，其难以估算的投入加上不明确的盈利方式，未来的库存走量进程一旦受阻，盈利能力继续下降不是小概率事件。

  转型所带来的阵痛，长远看未必是坏事。但逐利的资本市场更多只关注于硬邦邦的数字，届时股价波动、资金转向，这或给一直伺机而动的“野蛮人”以可乘之机。

  20年前，“君万之争”上演，以君安证券为首的几个股东联合“逼宫”，企图夺取公司控制权，幸亏当时君安阵营有人临阵倒戈，万科这才挺过这关。

  随着万科一步一步释放更多转型的内容，规划日渐清晰，这无疑也给野蛮人们足够的时间准备，并可按照其所公布的进程等待最佳的时期。

  万科在走量为先、转型为重的同时，亦要在险恶的资本博弈中生存，一系列转型战略若想真的在未来实现，首先还要看管理层能否保住话语权——“剩者”万科管理层的10年路，仍将继续如履薄冰。

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