进入下半年，随着政策的不断出台，房地产市场在部分城市开始有回暖迹象。身边刚需的朋友也开始探听楼市的情况，咨询购房的时间节点。主要问到两个问题，其一，为楼市还会跌么？其二，关于房贷利率的还有没有更多的优惠。

  关于第一个问题，基于深圳来说，一年以来，成交量虽然下滑超3成，但价格仍保持小幅上涨。深圳全国布局的大型房企多，有万科、佳兆业、金地、招商、华侨城等。今年以来，采取的策略多以二、三线降价走量为主，一线城市则更多的是保利润的城市，不到资金链存在问题，是不会降价走量的，这是房价坚挺的其中一个因素。当然，这是相对笼统的说法，更精确的策略需要具体到各个项目的地段。房市跟股市一样，有时候买入股票，你不可能买在最低点，但你可以买在底部，能买在底部就已经是胜者。而关于未来楼市的预期，我仍看好。

  关于第二个问题，毫无疑问，我们都知道房贷，不可能存在7折的基准利率。但在媒体不负责、唯恐楼市不涨的情况下，总爱抓字眼宣传，搞得购房者人心惶惶。从定性的角度讲，在央视财经频道采访中，央行刘士余行长提到，关于7折的基准利率下限是为了防止银行间的不正当竞争而设置的门槛。从定量的讲，更应该从银行实际的运营数据来说明，7折利率的不可行。(部分商业银行捆绑理财产品，利率会在8～9折之间)。

  市场利率中枢虽有下调，但仍保持历史高位区域

  从9月份信托用益网公布的银信产品平均期限是133天，整体周期处于近三年的高点，平均预期年化收益率为5.22%，与年初的5.84%有较大下滑。可以看出，虽然市场利率中枢的不断下调，另一方面理财产品本身期限相对延期，但目前仍处于5%以上的高位盘整区，可以看出，下半年以来整体变化不大。这也说明了，商业银行的存款成本仍较高。

  资金成本上升，但净息差依旧高企，贷款利率提升做了一定贡献

  众所周知，我们都提到银行的成本在上升，但都没有整体的概念。我们用在国内16家A股上市的商业解行的运营指标来说明。分别用平均付息率和净息差来表示。(其中，平均付息率可以来说明商业银行的资金成本变化情况；而净息差是银行净利息收入和银行全部生息资产。)

  从14家(16家中，2家年报没公布数据)商业银行的平均付息率来看，上半年的平均付息率仅建设银行略有下降，而其它银行多数有大幅上升趋势。我们可以看出，四大国有银行的平均付息率远比其它银行的低，而其它商业银行的付息成本不少超过3%以上。可以得知，其它未上市的商业银行，整体的平均付息率有可能超高上市银行的平均水平，或有可能达到4%以上。此外，如若再计算上银行的经营成本，则银行的资金成本需要在平均付息率的基本上再抬升。相信，商业银行的成本(资金成本+经营成本)多处于4%～5%之间。

  另一方面，在成本不断上升的情况下，商业银行的净息差反而上升。16家商业银行，有9家的净息差是呈上升趋势。近年来，虽然银行在资产结构调整上取得一定成效，盈利能力上有所提升。但为了确保更高净息差和利润率，银行不得不提升贷款的利率，从而确保盈利(必须大于资金成本以上)。

  当下的房贷基准利率为6.55%，按9折计算的话，利率为5.895%。考虑到一方面，需要响应央行的政策；另一方面，要保证银行的盈利水平。整体来看，未来商业银行的房贷利率必须保持9折以上，多数保持在9.5折左右浮动较为合理(市面上有低于9折的利率，但多有一定的理财约束条件)。

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