昨日，《证券日报》记者从亚豪机构获得的最新数据显示，2014年1月份至10月份，北京商品住宅仅售5.8万套，创6年新低，同比少卖832亿元。

此外，亚豪机构预计，预计北京今年全年纯商品住宅的整体销量在8万套左右，将创下北京房地产市场近10年新低。

鉴于此，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，楼市进入U型谷底，虽然有调控政策抑制需求的原因，但北京房价上涨速度已超越购房者的购买力是不争的事实。

不过，某北京房企向《证券日报》记者直言：“我们更关注的是‘今天到访的客户少了，明天怎么办？’”事实上，这折射出“2014年，楼市进入了寒冬”。

住宅销售创新低

据亚豪机构统计数据显示，2014年1月份-10月月份，北京仅成交商品住宅5.8万套（扣除保障房），同比下降38.6%，创自2008年以来近6年新低。

从成交额度和均价来看，2014年前10个月，北京商品住宅的整体销售额仅为1516亿元，与去年同期相比，减少了832亿元；整体成交均价为25022元/平方米，同比微涨9.5%。

对此，亚豪机构表示，虽然房企依然扛价，但是由于成交量的大幅缩减，特别是过去一直被认为是楼市销售旺季的“金九”成交惨淡，商品住宅（扣除保障房）成交量反而比8月份减少了3000套。不过，10月份以来，在政策面暖风支撑下，楼市开始升温，商品住宅成交量也开始大幅提升。

“除了政策利好支持了部分改善性需求入市外，多数房企非常理性地抢乘‘政策红利’班车，积极推盘且趁这一窗口期低价开盘，提升了一些成交量。”某业内人士向本报记者直言，此外，今年北京高端项目成交量较高，这在某种程度上也拉高了北京楼市成交均价。

事实上，虽然房企折戬“金九”，但借助政策利好的东风，加速跑量去库存、年底冲刺业绩成为房企共识。不过，开发商有所收获的同时，销售压力依然很大，因此近期北京房地产市场促销方式开始花样翻新。

拼周转冲刺销售任务

值得注意的是，在互联网思维席卷全球之际，房企老板们走到哪里都被“刺激着”，即使不玩微信的房企大佬也开始问起旗下高管们：“大家都在触网，你们都在想什么？”而在这场互联网浪潮的催化、房企销售不力的刺激下，房企高管层开始不断挖掘营销创新大招。

鉴于此，在“金九银十”销售不力之后，众多房企瞄准四季度抢收业绩，利用多渠道跨界营销冲刺销售任务。于是，“双11”房企“光盘节”出现了。万科、方兴地产、远洋、碧桂园等多家房企瞄准“双11”，借助互联网平台，开启房地产的电商促销模式，推出特价房、房产众筹等多种线上线下相结合的促销活动，吸引购房者出手，提振销售。

对此，郭毅认为，创新营销方式一方面是为了减少投入的营销成本，另一方面则是精准锁定目标客群。

郭毅认为，在供应过剩，库存过高的大背景下，购房客户群萎缩，项目销售周期被拉长，周转率下降，这意味着房企财务成本和营销成本上升，最终结果是项目收益率降低。因此，临近年末之际，房企还债压力加大，盘活库存，确保现金流安全，这无论对大型房企还是中小房企来说，都攸关生死。

据亚豪数据显示，今年北京销量排名前10位的房企销售额累计为523亿元，与去年前十房企相比，销售额减少了215亿元。而今年这些排名前十的房企今年在土地市场上的投入就达到419亿元，绿地、首创、泰禾等企业的拿地投入远超销售收入。显然，虽然房企整体看好北京市场，但资金压力也不可小觑。

郭毅称，在这样的市场背景和企业财务现状下，年末房企必然会大力促销、回笼资金。因此，这一轮房企的电商促销，无论形式如何，但最终砝码都将落在房价上，这才能有助于拉动年末商品住宅成交量的“翘尾”。

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