如同牌局结果难料一样，今年京城豪宅市场的结局如何，尚无定论。不过随着930新政的出台，10月北京豪宅成交量环比上涨34%，回暖有了起色。年底临近，房企为了加快去化、回笼资金，从11月份开始进行“抢收”，豪宅市场新一轮牌局拉开序幕。各个豪宅项目打出不同牌数，“地段牌”、“优惠牌”、“精装牌”、“配套牌”哪张牌招能搬赢牌局，还有待市场考量。

    1地段牌

    五环内豪宅集中入市

    如今在北京城区，最贵的不完全是奢侈品，而是稀缺的土地资源。京城土地拍卖起价以“亿”为计量单位，开发商拿地出手动辄十几亿、几十亿，可谓一掷“亿”金。正因为土地的弥足珍贵，北京二环、三环、四环，甚至是五环边上的新房成为了“宠儿”，有的被贴上“豪宅”标签。据美联物业统计，截至11月2日，今年下半年北京豪宅市场新增14个项目，其中有5个纯新项目首次入市，分别是京投银泰琨御府、华润·萬橡府、保利海德公园、合景映月臺以及中信国安府。在14个项目中，10个项目位于五环边上；1个项目在南二环；2个项目位于三、四环之间；1个项目在四、五环之间。

    北京晨报记者走访这些豪宅项目时，发现守在绝版地理位置的项目往往占尽先机，这些项目销售员推销豪宅主打“地段牌”。中信国安府位于宣武门外大街，距离市中心天安门最近。在中信国安府售楼处，保安员听到记者说有预约，才准许记者乘坐电梯到二层销售大厅。据销售员李峰（化名）介绍说，该项目已经取得预售许可证，将会在11月开盘，均价约为84000元/平方米，主力户型在250平方米左右；该项目先满足内部关系客户预订房子，剩余房源才会对外出售。“像国安府这样建在二环边上的项目，以后不会再有了。”李峰强调说，由于定价不贵，开盘时不会有优惠了。

    京投银泰琨御府已经开盘。记者走进琨御府售楼处，现场十分热闹。销售员忙着为前来看房的客户讲解楼盘，其中有些购房人是一大家子出动来选房。该项目销售员陈琴（化名）的开场白是讲述地段优势，“我们项目处于西三环与西四环核心之处，临近昆玉河、玲珑公园等不可复制自然资源。这样绝佳的地理位置在北京已不多见。”陈琴还说，“该项目主推户型140至170平方米，均价在74000元/平方左右。”

    2优惠牌

    部分豪宅也推优惠

    随着930新政的出台，北京豪宅市场回暖。据美联物业统计，10月份，北京在售报价超过5万元/平方米的豪宅项目，有25个实现成交，累计签约377套，环比9月上涨34.2%。亚豪机构市场总监郭毅分析说，虽然今年北京的预售价格管控有所放松，开发商预期的预售价格能够得到住建委批准，但整体楼市的低迷让开发商普遍采取相对保守的价格策略，拉动10月豪宅市场成交上扬。央行新政降低了改善型客群的首付门槛，有利于提振购房者信心，使得改善型客群加速出手，预计最后两个月改善型豪宅的成交将会有明显升温。

    11月，部分豪宅项目推出优惠活动。读者王女士向北京晨报记者反映，10月底，她在位于北五环上地的华润·萬橡府售楼处向销售员询问房价时，对方表示该项目在11月将再次开盘，均价约为63000元/平方米。“11月，我接到华润·萬橡府销售员电话称，此次开盘有部分房源享受内部价，约为56000元/平方米。”王女士对说，按照优惠价格算下来，一套235平方米豪宅总价仅为1316万元，让她有些动心。类似打出“优惠牌”的项目还有位于北二环外的盛德紫阙。11月初，记者走进盛德紫阙售楼处，销售员说，“我们项目预计在11月下旬开盘，均价约为65000元/平方米，目前参加排卡可以55万抵108万。”11月17日，记者回访时，销售员兴奋地说，“我们的排卡优惠活动刚结束，180多套房源已预订一空。”此说法尚无网签数据可以证实。

    郭毅表示，2013年北京有大量高价地块出让，这些地块预计将会在明年集中入市，从而产生大批豪宅项目，未来豪宅市场成交走势难以预料。相比之下，今年下半年北京豪宅上市不算多，处于豪宅供应“空窗期”，在加上年底临近，开发商急于回笼资金，在新政利好的背景下，房企进入11月份开始“抢收”。部分改善型豪宅项目在价格方面做出让利，吸引购房者出手。

    3精装牌

    一个水龙头2万元

    在豪宅昂贵的价格中包含了精装修的费用，那么什么样的东西配得上豪宅？“一个高仪水龙头大约2万元。”华润·萬橡府销售员苏云（化名）谈起精装修说得几乎全是“洋品牌”，“德国西曼蒂克橱柜”、“美国摩恩卫浴”、“德国高仪水龙头”等。“我们的精装修做得不错，费用标准为8000元/平方米至12000元/平方米。北京一些卖到10万元以上的项目，精装修都没有我们做得好。”苏云一口气说出好几个豪宅项目，指出这些项目要么是石材选料不好、要么是装修不够档次、要么是橱柜不是名品。苏云还粗略计算说，“萬橡府一套185平方米左右的房子，装修花费约为220万元。这个价格够买一套四环外的小户型普宅了。”

    北京晨报记者在琨御府售楼处看到一块大牌子上清楚地写明精装修标准。该项目销售员说，“我们的精装标准为8000元/平方米。橱柜用的是欧派或同档次品牌，洗手盆、坐便器、浴缸使用的是劳芬或同档次品牌。”但有的豪宅项目销售员却说不清精装标准。但记者询问盛德紫阙销售员，“精装修使用什么品牌？”对方回答：“现在还没有确定。”

    美联物业高级经理张磊告诉记者，对于豪宅精装修，国家没有规定统一的标准，所以豪宅市场精装修标准参差不齐。虽然部分豪宅项目做了样板间，但在实际交房中还会存在差距。“销售员对于精装修的口头介绍，落实不到纸面上就没有约束力。在签订购房合同时，消费者可以要求开发商把精装标准写入合同。”张磊说，这样消费者收房时发现问题，可以依照合同维权。

    4配套牌

    教育资源是“隐形”福利？

    京投银泰琨御府销售员说，“我们项目周围有很多名校，包括首师大附小、人大附小、首都师范大学、北京外国语大学、北京理工大学等，以后孩子上学不用发愁。”多数四环内豪宅周边都有北京名校，尽管绝大多数项目销售员没有说出楼盘属于哪所学校范围，但却透露说肯定某个片区之内,在宣传时搬出“教育资源”吸引客户。此外，“科技”等概念也成为营销“噱头”。“我们项目主打科技住宅，房子采用三恒系统。”国安府销售员讲述科技住宅使用了“PM2.5过滤”等很多专业术语。盛德紫阙销售员使用“私人订制”一词，“该项目大户型可以根据客户需求进行私人订制，您想把房子隔成几居都可以。”

    ■业内观点

    明年豪宅市场

    竞争加剧

    明年北京豪宅将会扎堆入市，豪宅市场的竞争还会加剧。这是多位业内人士对京城豪宅市场做出的预判。豪宅项目靠什么取胜呢？亚豪机构市场总监郭毅说，豪宅市场的竞争归根结底拼得是“产品+价格”，性价比较高的项目才能赢得市场。至于“精装牌”、“科技牌”等只是豪宅附加值，如果产品做得不好、定价过高，附加值再多也无法取胜。此外，高端客户买豪宅，实质是在买一种生活方式、生活圈子，各个豪宅项目打造的生活方式、生活圈子有所区别，打动的客户也会有所不同。

    丽兹行市场分析师郑海燕认为，明年豪宅项目集中入市，造成豪宅供应量增加，倘若需求变化不大，将会引发价格小幅回落，不乏部分项目继续在价格上做出让利。如果在新政刺激下需求进一步增加，豪宅市场价格不会有太大波动。

    本版撰文

    晨报记者 武新

    史春阳/摄

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