今年下半年以来，港股市场多家地产商利用优先票据进行融资，A股市场不少房企通过定向增发或者发行中期票据等方式来获取资金。一时间改善财务结构、确立资金优势成为众多地产商追求的目标。
随着“930”楼市新政等一系列利好政策出台，市场的乐观情绪更是激发了上市房企再融资的冲动。房企通过各种融资渠道获得资金之后，其资金流向则成为各方关注的焦点。《每日经济新闻》记者通过采访和梳理相关信息，为读者展现目前房企的最新动向。
港股房企热衷优先票据
11月17日，瑞安房地产公司宣布，其全资附属公司ShuiOnDevelopment拟向亚洲及欧洲的机构投资者进行5亿美元优先票据国际发售。
实际上，不仅是瑞安房地产，今年进入下半年以来，受融资渠道逐步开闸的影响，趁行情转好采用优先票据进行融资，成为众多港股上市房企的一致选择。
7月30日，合景泰富称，公司将发行于2019年到期本金总额4亿美元的优先票据，年利率为8.25%；9月11日，宝龙地产宣布，其子公司担保人及合资子公司担保人与美银美林、瑞信、国泰君安、海通、汇丰、瑞银VTBCapital已于9月10日就发行于2017年到期的15亿元人民币优先票据订立购买协议。
11月11日，中粮置地宣布，就一笔票据发行订立认购协议，该笔票据总额为8亿美元；此外，时代地产、力高地产等上市房企也纷纷选择海外优先票据的融资方式。
亿翰智库上市房企研究部副主任张化东在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，利用海外优先票据利率较低，使得发债成本比较低廉，融资成本较低，而且也无需担心公司的经营权发生变化，使得诸多港股上市房企热衷发行优先票据。
A股房企融资更为多样
相比港股地产商相对单一的融资方式，A股上市房企的融资渠道更为多样，定向增发、可转债、中期票据甚至融资租赁都成为可选择的方式。其中，定向增发和发行中期票据成为最普遍的融资方式。
11月4日晚，阳光城公告披露，非公开发行股份2.28亿股，有6名认购对象获得配售，扣除发行费用后募资净额为25.31亿元人民币。
此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也纷纷通过定增来筹集资金，或偿还到期债务启动再融资，或储备资金用于项目开发。
不过，张化东表示，利用定向增发来增加股本，可以增加企业净资产，降低企业的资产负债率，但由于利润被摊薄，因此这并非一项可长期持续采用的融资方式。
因此，今年下半年以来，招商地产、荣盛发展、金隅股份、中南建设、金融街等多家房企纷纷选择发行中期票据。
五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》记者表示，A股房企发行中期票据是属于比较常规的融资工具，通过此举企业可以实现融资成本的灵活配置，从而减轻股权融资的压力，以往这道口子未被打开，资金无法注入。随着融资渠道的逐步市场化，房地产企业进行融资的活跃度明显提升。
此外，A股房企采取了更为多元的融资方式，定增、企业债、房地产基金、信托等渠道纷纷登场。克而瑞(CRIC)研究中心分析师朱一鸣认为，地产公司此番掀起的再融资潮，可以反映出目前市场见底回暖的走势，预计到年底的融资力度会更大。
中小房企融资成本难降
据了解，11月4日，恒基旭辉中心项目与由境内外银行组成的银团签订银团贷款融资协议。旭辉方面称，其所签订的银团贷款境外贷款部分利率为中国香港银行同业拆借利率加4%，已达到项目贷款中的最低水准。可见，降低融资成本已成为各家房企追逐利润最大化的一个重要手段。
据《中国证券报》报道，目前中期票据三年期AAA级企业发行利率为6.35%，略高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，而企业开发贷的成本则在8%~12%左右。
朱一鸣表示，由于融资渠道的开闸，使得目前上市房企融资成本有所降低。目前银行贷款的利率为基准利率加10%左右，但上市房企通过定增和发行中期票据的方法，能拿到利率更低、风险更小的资金，因此今年上半年的融资总额比去年同期增加了40%以上。据不完全统计，今年以来万科、保利、招商、金融街等13家房企陆续公布票据融资计划，总金额已接近1000亿元人民币。
然而，不同规模房企的融资成本是存在差异的，融资渠道的开闸对房地产行业而言也是一次洗牌。吕伟宾认为，10月份开始市场行情有所好转，地产企业的融资能力也决定了今后的持续发展能力，大型上市房企融资渠道多样化，可以以更低的成本进行融资，而中小房企则因相对高的融资成本在竞争中丧失先机。
克而瑞研究机构的研究报告显示，今年第三季度，国内楼市行情开始触底反弹，通过对A股139家房企的财务分析，不同规模房企的盈利能力继续惯性下滑，但大型房企的负债率和资产周转率明显好转，中小企业则并不乐观。
对此，张化东对《每日经济新闻》记者表示，较高的负债率会使得中小房企的生存空间进一步被挤压，财务指标的恶化会使得融资更难。
融入资金或流入土地市场
上市房企在获取资金之后，资金流向成为各方关注的焦点。
《每日经济新闻》记者发现，11月4日港股朗诗绿色地产有限公司发布公告称，此前供股所得7.4亿港元的款项用作上海、南京和苏州等地多幅地块的部分融资。
招商地产[微博]发行可转债，寄希望于抓住房地产行业融资契机，储备资金用于后续发展；金地集团(7.86, -0.03, -0.38%)表示，发行债务融资工具的募集资金将用于归还到期借款、项目投资及补充流动资金等；中粮地产(5.07, -0.11, -2.12%)宣称，募集到的资金拟用于调整公司债务结构、补充流动资金、项目后续开发等。
记者发现，多家房企提到融资目的是为了补充流动资金用于后续发展。对此，朱一鸣表示，今年以来，土地市场总体波澜不惊，年底地方政府出于财政收入等方面的考虑，极有可能加大推地力度，一线城市会有不少拿地的机会，相信不少房企会在年底资金充裕的情况下会选择出手。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，一线城市今年1~9月土地购置总量较去年呈负增长，但10月份恢复正增长，这很可能是市场回暖的信号。大中型房企出于对经营业绩的追求，在目前一线城市土地资源稀缺的情况下，依然会有比较高的拿地意愿，而部分二三线城市土地供应量相对充足，资金流入这些城市土地市场的可能性并不大。
不过，吕伟宾表示，房企资金是否会选择流入土地市场，除了和市场反馈情况以及是否有持续的利好消息有关，与企业的总体发展战略也密不可分。从10月份以来的情况看，一线城市去化速度较快，房企拿地的意愿会有一定程度的上升。
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