放开外资限制能救楼市吗？
国家发展改革委近日发布的《外商投资产业指导目录》修订稿中取消了外商投资房地产业的限制类条款
在楼市环境不景气的当下，放开外资限制能改变房地产市场低迷的现状吗？专家表示，对市场复苏会有一定程度的作用，但很有限
法治周末实习生 代秀辉
法治周末记者 戴蕾蕾
近日，国家发展改革委发布《外商投资产业指导目录》修订稿(以下简称《目录》)并公开征求意见。新的目录进行了19年来最大幅度的修订。
与2011年的目录相比，法治周末记者发现新修订的目录中针对外商投资房地产业的“限制类”条款已荡然无存。
“这暗示着戴在外资房地产企业身上的‘枷锁’已悄然打开。过去，伴随着人民币升值预期的刺激，大量外资通过收购在建项目或企业股权、在市场上直接购房等途径进入我国房地产市场。国家为了市场的稳定，避免大量热钱涌入加剧房地产市场泡沫在政策上对外商有所限制。”我爱我家副总裁胡景辉告诉法治周末记者。
2011年修订的《目录》显示，外商在“土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”等领域的投资被严格限制。
限制，意味着外商投资企业拟从事上述产业须经过商务部门的严格审批。
业内人士向法治周末记者表示，虽然国家政策没有将外商投资进入房地产行业判入“禁止类”的“死刑”，但外商投资中国房地产行业却非常困难，更伴随着境外资金结汇的难题。
然而，在楼市环境不景气的当下，放开外商投资房地产行业的限制对中国的房地产市场意味着什么？
救市而为？
取消外商投资房地产限制的同时，当下中国的房地产业正处于自2007年以来前所未有的市场低迷期。
11月13日，国家统计局发布的《2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况》显示，全国房地产开发企业土地购置面积除10月份外一直处于负增速状态；而1至10月份，商品房销售面积同比下降7.8%；其中住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%；与此相伴的是住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%；只有商业营业用房销售面积与销售额有所增长。
“此次针对外商在房地产市场领域的政策改变，我认为很大程度上与当前低迷的楼市有关，这也是一种间接挽救楼市的措施。”一位内地房地产业内人士向法治周末记者分析道。
“放开外商在房地产业的投资限制可能有部分原因与整个房地产形势有关，这或许与去年四季度开始的包括市场流动性、企业及行业的资金压力等整个市场的调整有关系。”胡景辉表示。
但胡景辉同时表示，《目录》在房地产投资领域的调整更多是与国家为了促进国内外更加公平的竞争，加大开放力度有关。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波也认为除了当前楼市低迷的因素外，放开限制的原因更多是由于国家政策对市场的进一步开放。
“过去我们国家的经济比较脆弱，房地产处于起步阶段，相关的包括拿地、审批等都不是很规范，也因此对外商有点限制。如今国家在房地产市场的规范已经很成熟，如果我们还采取限制或禁止的政策，不利于我们国家经济的发展。政策的放开有利于房地产市场的优化，有利于市场的发展，也是国家经济自信的体现。”楼建波对法治周末记者说。
取消外资限制难救楼市
那么，外商“枷锁”打开能否改变楼市低迷的现状呢？
“过去虽然有国家政策的限制，但外资也能够透过一些合资或合作的变相方式进入到我国房地产市场。所以现在限制取消了，并不意味着外商突然的大量涌入。”在胡景辉看来，取消外商在房地产市场的限制对市场复苏会有一定程度的作用，但很有限。
法治周末记者查询资料后发现，过去的几年中房地产(9.40, 0.00, 0.00%)开发行业确实不乏外商的身影。
国家统计局的数据显示，虽然2006年至2014年期间由于受国家政策限制，房地产开发投资资金利用外商投资占比在逐年下降，但利用外资额仍然在400亿元以上，而仅2010年在商务部备案的新设或增资的外商房地产企业就达1000多家。
胡景辉表示：“外商本身对整个房地产市场环境就更敏感，分析的更透彻。他们有多年市场化的背景以及大量市场分析数据作依据。对中国的市场环境，以及房地产市场的分析他们其实是更偏悲观而非乐观。他们对市场的进入恐怕比我们更谨慎。”
楼建波也认为，放开了对外商的限制并不意味着外商会大显身手。
法治周末记者联系戴德梁行、第一太平戴维斯、邦瑞中国等涉及房地产行业的港资、外资公司以了解他们的态度，但对方均拒绝了采访，态度谨慎。
值得注意的是，仍有外商在不断退出内地的房地产业。
相关资料显示，李嘉诚家族自2013年8月起开始加快抛售内地房产，进入2014年后也并未停止抛售行动，今年1月以来，李嘉诚旗下公司在南京、北京、上海相继出售3个写字楼，累计套现金额就达到97.8亿元。
“时至今日，外资限制放开，除了已经在内地长期开发的房企外，我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局，整体市场供大于求的状况，现在要想外资进入，他们肯定也会更加谨慎权衡，精挑细选。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱此前公开表示。
“就算进来以后，中国这么大的房地产市场，放几家外商进来恐怕对于改变现状也是作用有限。我觉得像取消限购、限贷等措施可能更直接一点，但这个政策改变我觉得影响程度是有限的。”胡景辉认为。
热钱不“热”
“不过，虽然外商的态度会比较谨慎，但从长远看，取消限制对外资的进入还是比较有吸引力的。目前中国房地产市场还是有很大的发展空间，取消限制有利于更多的外资进入，肯定还是会带来更多的一些比较成熟的模式或经验。”胡景辉表示。
有业内人士告诉法治周末记者，目前我国房地产发展模式多集中在开发领域，而在房地产经济包括物业运营等方面还处在一个比较初始的阶段，很多经营和管理方面还是粗放的。
“在目前的房地产市场也存在一些比较成功的外商企业，如中原地产、21世纪等，但绝大部分还是本土的一些房地产企业。像一些美国全球的房地产品牌目前还是没有进来，或者他们最初尝试进来但由于政策以及市场的各种原因进来以后又撤出了。”胡景辉介绍到。
“在整个行业的创新力上，我们跟国外的一些大型的企业还是有差异的。他们在运营中有各种各样的方式，如国外的合伙制度等先进模式。放开限制会使未来的竞争更多元化，进一步的打开市场准入，而国外一些经营模式的借鉴还是有帮助的。”中国政法大学房地产法研究中心主任符启林告诉法治周末记者。
那么对外商限制的放开最终会不会造成大量热钱的涌入呢？会不会存在一些风险呢？
对此，胡景辉解释，热钱的进入带来的风险往往是一进一出造成的，进的时候容易造成炒高房价、楼市泡沫的风险，出的时候则存在釜底抽薪的风险。
“但从目前来看，人民币升值空间已不如前几年。而原来很多热钱的涌入是本身不动产的价格在快速上涨及人民币升值叠加的双重效果，这意味着外资进来本身是不会赔的，哪怕房价没涨，人民币升值了将来换回去也能保本。而目前人民币升值放缓且房地产市场价格处于低迷，对热钱带来的风险可能过虑了。”胡景辉表示。
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