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一线城市公积金贷款利率下调三四线去库存难

https://m.biud.com.cn 2014年11月26日09:31 家居装修知识网

央行降息，各地的住房公积金存贷款利率也迅速跟进。就在央行降息首日，北京住房公积金中心就发布通知，调整住房公积金存贷款利率，其中贷款利率下调0.25%。

以购房人使用住房公积金贷款80万元30年还款计算，住房公积金贷款利率调整后，相比此前每月少还118元。

除了北京之外，根据21世纪经济报道记者不完全统计，近两日，上海、广州、深圳等24个城市的住房公积金存款利率均按照中国人民银行有关规定同步下调0.25个百分点。其中，公积金贷款5年以下（含5年）从4%下调为3.75%，5年以上从4.5%调整为4.25%。

全联房地产商会名誉会长聂梅生介绍，对楼市来说，最立竿见影的就是货币政策，降息之后，应该在一个月内市场就有反应。而其他的供需关系调整，都不是一个月能反映的。

一线城市新房成交提振

中原研究中心监测的40个重点城市数据显示，上周末新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。

相比新房，相对敏感的二手房也反应明显。据伟业我爱我家的统计显示，央行降息首日（11月22日），我爱我家在北京、上海、天津等12个城市的公司，二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六（11月15日）相比上涨五成以上，到店房源委托和需求登记量与上周六相比普遍上涨约5%左右。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，此前的限贷新政、北京普通商品房住宅标准调整对北京楼市已经是利好。

此次降息将进一步增强短期市场信心的确立，以其位于北京通州一个楼盘为例，“降息首日，项目的来电量提高了20%，到访量也提高接近20%。”贾玉鹏说。

北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，年底楼市成交出现翘尾行情的可能性很大。

房企推盘的积极性也大增，以北京为例，亚豪机构数据统计显示，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，与去年同期相比，开盘项目量增加了25%。

不过，在高库存的压力下，开发商并没有感到太乐观，“截至今年年底，我们都没有调整价格的打算。”贾玉鹏介绍，短期来看，依然会抓住销售的窗口期，平价跑量。

市场继续分化

聂梅生预计，11月、12月房价会企稳，去库存增长，销售有望明显上升。

不过，政策对市场的影响亦将根据市场情况存在明显的分化。一位信托经理告诉21世纪经济报道记者，降息等一系列政策短期来看，可能会集聚在一线城市和部分二线城市起作用，三四线城市仍不被看好。

“三四线城市库存较高，银行等金融机构也已经预警，再加上目前银行资金的额度有限，仍不会随意进入三四线城市，降息等政策也无法从根本上解决三四线城市库存高企，人口净流出的现状。”上述信托经理分析称。

住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴介绍，房地产市场出现分化格局，其主原是人口流动。我国城镇化特征，不是农业人口梯度转移进中小城市，而是中小城市人口向特大城市转移。2010年第六次全国人口普查数据，近50%人口定居在名列前35的大城市，其中40%是在一线城市。

“这种分化是基于产业格局和人口流动趋势的，短期内很难逆转。”赵路兴介绍。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉21世纪经济报道记者，降息会让楼市迎来新一波行情，但对于大多数二线、三四线城市来说，库存偏大、去化周期偏长的问题迟早会暴露出来。

刚从贵州、昆明回来的聂梅生也认为，“三四线城市的楼市不甚乐观。”聂梅生说，北京等一线城市的供地控制得比较有序，但很多三四线城市供地无序，前几年大发展，供了大量的土地，存量房特别多，不排除后续将出现有烂尾项目的可能性。