验房师在检验窗户的密封性

验房师在检验浴室瓷砖是否有空鼓现象

验房师用来检测空气质量的仪器

验房师用来检测室内噪音的仪器

物业出具的维保单

水平仪，测量墙体是否平直

　　进入11月，又迎来了开发商交房、业主收房的高峰。在购房时，很多开发商会选择将交房日期定在年底，但业主对于冬季交房一直颇有微词。冬季交房，不仅很难立即装修入住，一个取暖季的取暖费用也总让业主觉得花了冤枉钱，甚至有业主认为，开发商供暖季前交房，就是为了省去冬天的取暖费用。《广厦时代》调查发现，冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企为方便年终进行结算，随着行业成熟，部分房企选择在年中交房，给自己留出更宽裕的时间，很多年底交房是不得已而为之。不过，也有另一种说法，冬季收房其实更为直观，易发现问题，但业主的查验工作更应仔细，注重一些细节处的验收，尤其是门窗密封性和水暖管线要着重查验。

　　冬季迎来收房季 供暖、密封性冬季易检测

　　每年的11月，都是开发商集中交房的时期，经过长时间的等待，业主终于可以看见自己当初买的房子的庐山真面目，是物有所值还是货不对板，收房季即可见分晓。陈女士2012年买的房子近日就收到了房屋交付使用通知书，开发商通知她在预定的时间内完成收房工作。对于即将交付的房子，该如何验收？验收时应着重看那些问题？陈女士心中并不明确，陈女士表示，冬季收房，她并不打算立即装修入住，不过很多问题还是想一次性都解决，以防入住后再出现困扰。带着她的疑问，《广厦时代》向验房专家进行了了解。

　　验房专家告诉我们，在验收房屋前，业主应首先查阅开发商提供的“两书两表一图”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》及《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》。在手续完备后再进入实质收房阶段。

　　冬季收房虽然不方便立即装修入住，但如果业主仔细查验，注意一些细节，冬季验房其实要比其他季节更容易发现问题。他举例说明，首先门窗的密闭性是最容易检查，由于室内外温差明显、风力较大，冬季收房时，业主只要把手放在门窗边缘，即可感受到门窗密闭性是否完好，这一点在夏季就很难实现。另外，供暖方面，冬季也能直观地感受到室内温度是否达标，暖气关系是否有渗漏水的情况，尤其是安装了地暖的房屋，一旦有渗漏水情况未能及时发现，使用后会给业主造成巨大损失。

　　验房师还提到，墙面的质量好坏冬季也比较容易查验，由于北方冬季空气较夏季干燥许多，如果墙体有裂纹，冬季较容易发现，外墙的保温性能也可以从墙面是否结露而发现。而且，北方冬季收房，小区绿化等硬件设施建设也可以一目了然，小区绿化是否用了工夫，冬季是最能看出实质的季节。

　　收房前费用项目多 自己算清最重要

　　除了验收自己的房屋是否合格，收房前要交的各种费用是另一个让不少业主头疼的事情。虽然2008年1月1日，北京市建委出台了《北京市预售商品住宅交付若干规定》，规定业主不用在验房前先交物业费、公共维修基金、契税等费用，但在实际操作中，不少开发商还是采取先交费，后验房的方式。

　　以陈女士收到的交付使用通知书为例，通知书中列出的收房缴纳费用清单包括契税、专项维修资金、面积差价款、一年的物业服务费、供暖费等。值得注意的是，业主在缴纳这些费用以前，一定要根据自己的合同自行计算清楚每项费用的金额，并与交付通知书进行对比，对比后再确定缴纳金额。

　　陈女士的这份通知书上，需要缴纳的费用中，就有好几处错误。其中开发商要求陈女士将契税在办理交付手续前，汇到开发商经纪公司的账户中，由开发商代缴。但是费用清单上为陈女士列出的契税金额是以房屋总价的3%计算的，但陈女士所购房屋不到90平方米，价格也低于普通住宅标准，又是家庭的首套住宅，按照政策可以享受1%的优惠税率。“我如果不了解计税标准，按这个钱稀里糊涂汇了款，估计想退又要折腾很久。”陈女士咨询开发商后，开发商也承认了这个错误，表示陈女士只要按照应有的1%标准缴纳即可。除此之外，这份通知书上列出的物业费用也比陈女士签订的商品房购房合同约定的标准要高，咨询后陈女士得知，这是因为交付通知书是按照小区内另一形态产品的物业费标准计算的，陈女士的房屋物业费标准并没有变化，按照合同约定缴纳即可。

　　“以前没收房的时候不知道，现在才发现，处处是陷阱，签字前，每句话都得仔细看。”陈女士表示，如果自己不是对合同内容很熟悉，又在业主群里获得了很多信息，收房肯定还要遭遇不少波折。业内人士也指出，收房时除了契税、专项维修基金等费用，很多费用都是相对机动的，比如物业费，北京市2010年10月起就实施了新的《北京市物业管理办法》，其中一条就规定，2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有物业服务责任必须由开发商承担。另外，还有部分楼盘收房时会要求业主缴纳装修押金和装修垃圾清运费，尤其是装修押金，业主一定要仔细审核好押金退还要求，以防造成损失。

　　冬季集中交房主要为年终结算

　　年中交房比例增多

　　由于很多业主希望收房后能尽快装修入住，因此对于开发商为什么选择冬季交房有些意见，甚至很多人认为，开发商着急在供暖季前交房，就是为了节省暖气费等支出。为此，《广厦时代》也咨询了某房企的负责人，该负责人表示，开发商选择冬季交房的原因，很多是业主自己想象出来的。事实上，冬季交房一种可能就是工期所致，而另一种，也是最主要的原因就是房企，尤其是上市房企为了年终报表上的数字而为之。

　　该负责人解释到，由于目前在售的项目多为期房，根据会计准则，商品销售收入的确认需要满足多项条件，其中重要的一条就是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方。也就是说，只有在项目完工后，曾经的销售额才能转化成营业收入，在此之前都是以应收账款形式出现的，这也是为什么上市公司公布的年度业绩报表中，销售额与营业收入之间存在较大差额的原因。而根据不同公司的情况，也有不同的收入确认条件，很多房企都是采取的业主同意收房后才计入营业收入的确认办法。

　　正因为此，为保证营业收入达到预期目标，房企会采取在年底集中进行交房，增加全年营业收入。但该负责人也指出，随着行业的成熟，赶着在年底交房的房企也在逐渐减少，只要具备一定条件，现在房企更偏爱在年中交房，给自己留出宽裕的时间处理可能发生的问题。现在的年底赶交房，有些是不得已而为之。

　　信诚永立地产总经理王颖涛则透露，除了方便结算外，部分开发商选择年底交房还因为考虑到北方冬季施工成本高，因此会在冬季施工期到来前完成主体竣工，而且冬季不交房也会增加相应的看护成本。

　　当被问到，房企是否有可能因自身原因选择冬季交房而给业主适当的费用减免或方便时，该负责人也表示，这不太可能，因为交房时间是在签订合同时就已约定好的，即购房者已经默认接受了这个交房时间，除非逾期交房，否则房企很难因此提供优惠。

　　本版文并摄/门庭婷

　　●小知识●

　　开发商交房时间是怎么定出来的？

　　项目建设常规程序如下：

　　项目建设完成，包括建筑主体完工并进行四方验收(拿到竣工验收备案表)，小区道路、绿化、通讯、水、电、燃气、采暖等市政配套工程完工，物业进行预先验收，对相关问题进行整改后，通知业主收房，开发商进入交房阶段。

　　影响交房时间因素：

　　(1)购房合同约定的交房时间。(超过交房日期，开发商不能按约定时间交房会按日支付逾期交房违约金，因此开发商一般会将约定日期作为交房日期底线)

　　(2)建筑主体竣工完成时间。(直接影响能否按时交房，一般会比购房合同约定的交房时间提前2月—3月左右)

　　(3)竣工验收备案表。(建委组织四方验收完成后的竣工验收备案表是交房的最重要依据，无此手续交房不能进行)

　　(4)配套工程。(购房合同中均有相关规定)

　　(5)物业公司。(小区的提前接管，房屋的预先验收并整改细小问题，调试小区公用设施，如车位管理、公共照明等)

　　(6)开发公司。(业主档案建立，通讯信息变化，与物业的交接、配合)

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