深圳房产投资四成、供地规模九成来自城市更新。鲁力 摄

    日前，在世联行举办的一次深圳城市更新沙龙上，南方日报记者了解到，深圳截至目前，已有超过400个项目列入深圳市城市更新计划，而这其中由于业主单一、可选地块多、政策鼓励、前期成本低等优势，工改工的城市更新成为开发企业最热衷的项目。但整个城市更新仍然面临政策不确定性等困境。现场来自深规院的王嘉还透露，现阶段关于城市更新的规则不清晰导致利益争夺加剧，未来两年内深圳城市更新或设容积率“天花板”，从而提高申报效率。

    城市更新“工改工”成开发商热衷项目

    据世联行和深圳规土委的数据统计分析，截至2013年底，深圳市列入改造计划的项目有397项，用地面积超过35平方公里，期间有20个项目在去年8月25日举行了联合开工仪式，迄今列入2014年深圳市城市更新单元草案公示的公告大概有56项，经市政府公告的2014年深圳市城市更新单元计划有27项。深圳作为全国城市更新的试点城市，深圳城市更新计划已经进入了快速的通道。

    世联行华南区顾问部总经理冯刚介绍，城市更新包含着政府、开发商、原住民三方利益的博弈，立项申报之路漫漫，拆迁改造成本节节攀升，产业导入迷失方向，甚至连开发主体都有可能几易其主，再加上变幻莫测的市场风，城市更新对于所有参与者，包括开发主体，都充满了挑战。

    而在这其中，工改工项目却日渐成为开发商最热衷的项目。世联行华南顾问总监左文曦告诉记者，工改工的城市更新项目首先是业主较为单一，与城中村的拆迁谈判动辄成百上千个业主相比，工业升级改造的可谈判性难度大大降低；其次，由于先天的土地局面，工改工可选择的地块比较多，很多开发企业正在跟多个地块进行谈判，它的可获得性是比较强的；再者，从政府方面来看，政策鼓励工业地产开发，因此其在产业立项专业申报的流程相对较短，有项目从专项申报指标到最终确定指标只用了9个月，从旧改来，说这个时间非常迅速；最后一点是工改工的前期投入成本非常低，世联行测算过，如果是做持有型的办公和商业性物业，用工业和商业两种物业的地块都可以实施，其中有一个20多万体量的项目地价差价会差到7亿—8亿元，这是非常可观的。比如深圳的智慧广场，当时的地价补缴1000元左右，但是它的售价基本上在4万元以上，这种同类项目的成功和高溢价的操作，促使开发企业纷纷把目光投向这一领域。

    另据左文曦介绍，在深圳因为开发企业的背景和诉求不一样，在工改工中采用了不同的开发手段和开发思路。第一种是华南城和普洛斯这种专业性非常强的产业园区，它们往往依托自身产业，在规划时就绑定了非常强有力的功能，产生的聚焦性非常强。如普洛斯绑定盐田港建设物流基地，以及沃尔玛、IBM等大型机构。第二是企业总部型，很多开发企业因为土地资源稀缺，会把自己原来厂房迁走，剩下的土地规划用作升级改造，比如长城开发和方大城，这种企业开发物业以总部办公功能为主，并且绑定一部分的上下游企业的聚集，剩余部分对外出租出售。第三是纯地产开发型，如星河跟华联就是非常典型的案例，它们的项目往往位于城市的近郊或者是较核心区，通过租售和销售获得开发利润。第四是天安数码城这种，聚焦在产业园运营获利，他们通过产业园的开发与政府建立起非常好的关系，又有非常强的招商能力，能够将总部企业和希望在这个区域发展的固定产业落地到项目上面。第五种则在深圳没有，就是把整个区域用来做区域运营，包括土地开发和项目开发，但这种整合的资源和开发的周期会更长一些。

    政策多不确定性两年内或设容积率“天花板”

    同时，开发企业还要注意到深圳在工改工方面的政策也在发生变化，五个方面将对开发企业影响很大，左文曦表示，一是地价补交的标准，现在政府的思路是对比上浮的过程，如果是工改工配套转让需要补交市场评估价，如果是产业用房的改造则需要补充办公加工业的基准地价；二是分割出让的规定，政府2009年的政策明确了产业可分割出让，配套必须整体转让，而现在的政策非常明确地放开了，无论是配套还是研发用房，都可以分割出让，但是代价就是需要补缴地价；三是销售对象，原来是个人可购买，现在工业政策逐步从紧，大部分产业用房必须企业购买；四是增值收益，政府现在对增值收益会按照非城市更新和城市更新两类，核定征收和核实征收，相信未来会有进一步的政策细文来明确缴纳过程；五是可售比例，现在的政策对于租售比例其实在放宽，在补充地价之后，配套、产业用房都可以分割出让，也就是说城市更新项目基本上可以100%的入市销售。

    而对于政策的变化，左文曦还强调，政策涉及的内容很多，即使按照首次转让、再次转让、非城市更新、城市更新等各种情况，貌似清晰地可能规定了增值收益缴纳的各种办法，但是实操过程还有非常多的未确定性，需要继续探讨，开发企业在工业地产开发工改工的操作过程中，尤其需要综合考虑这点，企业资源、产业能够做到哪一步，企业能够承受的代价是什么，工改工的利润率我们从核心区域项目来看还是较为可观具有操作性的，但是在城市较为偏远的区域，利润回报周期相对来说较长，所以需要慎重考虑。

    来自深规院的王嘉介绍，城市更新项目的利润率要达到14%以上方可操作，但现今市场规则不清晰导致利益争夺加剧。“比如容积率、地价补交、更新项目类型、拆建比、超配比等方方面面的规则技术制度体系都需要完善。”王嘉认为，未来城市更新项目的容积率一定会设“天花板”，从而提高规划和申报的效率。他表示，下一步深规院和市规划与国土委将会继续完善规则。

    “未来两年内一定会有一个关于城市更新的容积率的利益一揽子的规则，有了这个规则以后，容积率就有天花板，开发商无论报多少，天花板是存在的。”王嘉表示。而对于如何估算这一容积率，他介绍说，第一，法定图则批准未满两年的地区，原则上是不能突破容积率的；第二、开发商在做更新单元规划的时候要按照单元和开发量来计算是不是利益平衡，如果图则没有办法平衡就会利用深标来算，再平衡不了就要从环境承载力、市政交通市政服务设施和城市设计等方面论证，形成一个利益平衡的方案，平衡后的开发量有可能是规委最后认可的开发量。

    ■数读

    截至2013年底，深圳市列入改造计划的项目有397项，用地面积超过35平方公里，有20个项目在去年8月25日举行了联合开工仪式，迄今列入2014年深圳市城市更新单元草案公示的公告大概有56项，市政府公告的2014年深圳市城市更新单元计划有27项

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