近日，经济观察报从住房和城乡建设部住房保障司获悉：住建部拟推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。“具体模式是，若政府需要回购商品房1000套，直接找到开发商购买1000套房，购买价格是要剔除营销、管理、人力等成本，等拆迁完毕后，以土地或棚户区卖地款支付给开发商，这个过程中政府是不需要垫资的。”多次参与政府安置房工作的北京城建集团拿地负责人陆永河告诉记者。

  经济观察报记者独家获悉：目前正在试点回购商品房充当保障房的省份是四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

  若回购商品房充当公开配售的保障房实行的不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

  11月26日，记者致电中国建筑集团、旭辉集团、金融街控股、中国海外发展有限公司等，众房企对这件事情均持保留态度。

  低价回购差异化

  安徽省芜湖市的棚户区改造工作开展较早，截至11月，芜湖市完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%，目前芜湖市的主要做法是以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。

  2014年以前，芜湖棚户区改造采取的是单一“拆迁-自建”的模式，而“拆迁-自建”的棚改模式从拆迁到竣工需要5年时间，同时需要大量的资金，“当时安置房是政府划拨一块土地，因棚改资金有限，所以造成安置房的质量不如商品房，同时被安置人员都在一个小区，出现了个别人员因前期的拆迁补助款不一样打架斗殴的现象。”芜湖市住房和城乡建设委员会相关负责人告诉记者，回购商品房充当安置房可以缩短过渡期，给被安置户更多选择余地。该人士同时表示，未来，芜湖通过回购商品房充当棚户区安置房的比例，在45%的基础上还要提高。

  在具体执行中，“只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房，大户型的商品房不适合运作保障房，每个地区的拆迁补助和被保障补助有一个合理的范围，但目前多数愿意要房不愿意要钱，所以没有什么难点。”上述芜湖市住建委人士告诉记者。

  这样的做法也在鄂尔多斯(8.80, -0.20, -2.22%)市、贵州市、沈阳市等其他城市进行着。比如，沈阳市2014年棚户区12423户改造任务中，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购等方式，初步确定购买意向的房屋是8610套。

  湖南省住建厅直接规定，政府可回购普通商品房用作保障房源。鄂尔多斯市2013年和2014年已由政府组织回购约8000套房源作为保障房和回迁安置房，而鄂尔多斯市的商品房总量约为2万套。

  这一政策在二三线城市吃香，却在一线城市碰壁，11月25日，北京市金融工作局相关人士告诉记者：“2009年后，北京市试点过回购商品房用于保障房，价格5000元/平方米到8000元/平方米，但当时北京商品房供不应求，执行有难度，后来我们推出的就是购买土地直接配建保障房，也是回购商品房用于保障房模式的本土化版本，目前棚改项目的资金我们正在募集中。”

  对冲180万套商品房？

  中国指数研究院[微博]数据显示：10月和11月，房地产市场的一系列政策，在一定程度上起到了刺激市场交易的效果，截至目前，新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。“库存压力虽有所缓解，但仍处于近年高位，目前限购、限贷政策的释放效应，主要利好的是刚需和改善型需求，而这部分需求并非新增需求，回购商品房作保障房是将市场库存高的商品房转化为刚性需求住房，这才是抓到了真正的刚性消费所在。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为：“通过政府搭建平台，以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置，商品房质量比政府自建的安置房质量好，百姓愿意接受，对库存较高的房能消化部分库存。”

  根据国家开发银行6月出台的《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》要求，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%。

  陆永河给记者算了一笔账，全国一年的商品房竣工量为800万套左右，2014年棚户区改造任务是470万套，如果政府回购的商品房量达到40%，大约180万套，若按照每套25万元，那么需要4500亿元。2014年，国开行已经完成棚户区改造贷款约4000亿元，如果实现40%的回购商品房作棚改的安置房，将向市场释放约1600亿元的资金用于商品房回购。也就是说政府主动垫资的只有1600亿元，那么差额部分就有可能需要开发商垫资。

  “表面上来看，对部分库存量过剩的城市的房地产市场，回购商品房释放的这部分资金，是一个很好的对冲，有利于房地产市场的平稳健康发展，但差额部分可能需要开发商垫资，若房企有拿地开发的需求，刚好有小户型的库存，可以直接和政府沟通用商品房换取土地指标，也是一种拿地的捷径路径，我的同行有许多采取这种合作形式，但对开发商来说，包袱太重了，人力、管理等营销成本都没有收回的情况下，还要提前垫资。”陆永河。

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