189.5亿。这是恒大地产(03333.HK)去年7月以来在北京的拿地支出，其中绝大部分是自住商品房地块。一勺君粗略计算，恒大地产保障性房源累计过万套，已经成为北京自住房的最大玩家。
政策性住房政府限价，公认利润率不高，业内对恒大“豪赌”自住房的进京之途多有疑窦。一勺君与恒大和其友商交流，借助恒大财报等公开资料，并通过现场走访，形成以下5点看法：总体而言，恒大在京获取的5个项目中，最先开售的恒大城和御景湾利润可观，来广营地块无忧，东坝和大兴黄村地块地价高企，在目前已知的规划条件下面临一定压力。
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沙河高教园恒大城利润可观
今年上半年，恒大北京地区合约销售额57.4亿。在此期间，只有北京恒大城一个在售项目。恒大城是面向北京五所大学教职工的定向安置房，计容建面51万平，地价款35.6亿，楼面地价约7000元/平米，限价房和公租房各占一半，售价分别为1.4万元/平米和1.1万元/平米。
省下的都是利润，恒大控制成本的能力不容小觑。一勺君获得了恒大发包给中铁建的承建合同，建面29万的一地块造价5.1亿，每平成本不足1800元。而且，还要求中铁建垫资。钢材、水泥、商混都由恒大集中采购。
这样算下来，北京恒大城约有30%的毛利。而且，从拿地到资金回笼只有10个月，基本没有营销费用。与操盘周期长的二三线城市楼盘相比，利润率并不处下风。
恒大地产财报载明，北京恒大城建面71万平，不计容建面高达20万平。除了人防、公用设施配套外，车库和商业都是可售物业。一勺君走访项目现场得知，商业可售面积高达2.8万平。当车库和商业开售后，北京恒大城的销售额还要高出一大截。
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御景湾和来广营项目不愁卖
10月11日，恒大御景湾自住房摇号，拿地13个月后，迎来北京第二个项目的资金回笼。项目所在地块建面29.5万平，楼板价13713元/平米。以2.2万元/平限价出售，得益于恒大地产的成本控制能力，有不错的盈利空间。
恒大财报显示，御景湾建面44.7万平，这意味着不计容面积超过15万平。除了政策性住房外，项目还有2500个车位、1.9万平商铺和近4万平公寓可售。
来广营地块建面11.9万平，楼板价约17200元/平米，以2.8万元/平米限价出售，虽然利润难言丰厚，但平稳回笼无虞。一勺君实地走访得知，恒大地产来广营项目北邻亚奥金茂悦，该高档盘售价超过5万元/平米。恒大正在进行前期规划，通常情况下，该项目也将有一定的非计容建面。跟周边项目价格落差明显，推向市场后将很快回笼。
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恒大为何敢于做限价项目
由于房价飙涨，中等收入阶层买房负担沉重，北京做自住房是一项政治意味深厚的调控任务。拆迁成本高昂，政府在土地出让环节让利有限。既要马儿跑，又要马儿不吃草，压缩的只能是开发商的利润。大多数地块出让都搭售政策性住房，政府卖肉搭骨头，开发商也不得不从。
敢于做自住房，背后是对成本控制的信心。恒大地产的对策是，力推标准化和集中采购，规模优势最大化。以住宅精装为例，它选出装饰行业排名三甲的供应商——金螳螂、亚厦和广田装饰，每家都给出超过30亿/年的框架合同。实力强大的供应商意味着更强的垫资能力，恒大地产凭借规模争取到更好的谈判条件。短时间内在北京拓展5个体量不菲的项目，规模效应迅速显现。
同时，恒大地产管理扁平化。据恒大内部人士表示，在京大多数项目并不设独立运营的项目公司，而是由城市公司——恒大北京公司直管。恒大北京公司2013年9月初成立，今年下半年两次增资，注册资本迅速膨胀到18.3亿。大手笔增资降低了北京公司的负债率，便于对外融资。
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大干快上自住房，恒大内外的看法
不赚钱，微利，解政府之所急，这是恒大人士对此的看法。他同时表示恒大进京首做自住房，意在北京探路，打开政府关系并理顺市场关系。“不赚钱，也不代表赔钱，就是跟政府走个流程，打个交道，做一个品牌，竖一个好口碑，摸摸底。”该人士说。
但同行并不这么认为。一位地产商同行称，如果是为了向北京地方政府表态，没有必要一个接一个做。他认为自住房用地的土地款付款条件有弹性，房子不愁卖，又可以通过承建商垫资融资，因此，看似微利的自住房反倒成为很好的资本工具。事实上，从恒大开售的前两个项目来看，利润率并没有想象得那么低。
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恒大华府和大兴黄村项目眼下有压力
恒大华府所在的东坝南区地块2013年11月以51亿拿下，建面20.8万平。与前三幅全是政策性用地不同，东坝地块还混搭8万平米的商品房。
肉搭骨头卖，其中1.7万平限价房售价9900元，11.2平米自住房售价2.2万。市场上多援引的数据是，纯商品房部分的楼板价超过5万元。其实，骨头便宜不代表没有价值，一勺君测算，部分商品房的楼板价往高了算也没超过4万元。即便这样，这也跟东坝目前中高档楼盘售价相当。
可能是考虑到市场的接纳能力，恒大华府进展并不快，还处于前期规划。恒大放出风来要将恒大华府打造成高端项目，以大平层大户型产品，卖到10万元/平以上。在自住房混搭地块上打造高端产品有一定难度，但这块地完全可以通过自住房回款养着。
4月24日入手的大兴黄村地块是恒大进京以来拿到的第5幅地，花费41.6亿，总建面17.5万平。地块配建1.6万平限价房和3.7万平自住房，剩下约12.2万平是商业面积。实地走访这块地时，一勺君没有看懂地块的前景。简单计算，商业部分楼板价奔3万去了。这个地方远到了南六环，距天安门接近25公里。
凡事怕比较。恒大地块旁边就是万科和首开合作地块，与恒大同日以7.6亿拿下，建面9.5万平。万科/首开地块的位置更好，紧邻两个地铁口。围挡上写着：首开万科中心 30万平米城市综合体。这一广告显示，项目的规划超出土地挂牌文件太多，应该有相当体量的非计容建筑面积。目前，在工程进度上首开万科中心接近正负零，恒大地块刚开始打桩。
一勺君查阅国土局土地出让记录发现，万科和首开联手底价获得这幅地铁上盖用地。相比恒大的高价，一勺君对万科/首开的低价更觉得困惑。虽然咫尺相邻，但二者根本没有可比性。
土地生意很难通透，恒大地块虽不临地铁，但远端就是占地2500亩的念坛公园。临公园一侧有大量地皮未出让，整个片区有开发高端景观物业的条件。单看这幅地块，恒大买得有点烫手，但谁保证它没跟政府有更多沟通、留有后手？
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