利率降了？购房支出少了？楼盘再次变得好卖了？
日前，随着央行“降息”的这剂猛药出台，对于正处在收官大战的房企来讲，无疑挑动了他们最敏感的那一根神经。
不同于去年楼市的火爆，今年的楼市尽管经历一系列政策利好，楼市依旧难有较大起色。究其关键原因是，目前各大房地产开发企业严重积压的库存，以及居高不下的资产负债率。
据统计，沪深A股上市的142家房企中有一半以上的房企的净现金流为负值。然而，随着“降息”等利好刺激，让这个寒冬大有走向暖冬的趋势。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示，近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”，已演变为“总体偏松，局部过剩”。
全国商品房待售5.8亿平米
国家统计局发布《2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况》报告显示，前10个月，全国商品房销售面积为8.8亿平方米，同比下降7.8%。而去年全年商品房销售面积却约为13亿平方米，同比2012年大增17.3%。
以楼市“风向标”北京为例，截至10月底，北京商品房成交量仅5.8万套(扣除保障房)，同比下降38.6%，创下近6年来的新低，而前10月北京商品房销售金额仅为1516亿元，同比去年大降了832亿元。
在楼市持续疲软的背后，是房企们严重积压的库存。据国家统计局数据，截至10月底，全国商品房待售面积5.8亿平方米，比9月末增加1091万平方米。其中，住宅待售面积增加611万平方米。
“相比去年的行情而言，今年楼市整体的销售情况的确不佳，总体来看，去年楼市行情较旺，量价齐升，基数较高，”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，今年楼市库存增加，市场向买方倾斜，楼市销售量下降也在合理的范围之内。
“去库存化”战役打响
在库存的高压之下，多数房企的成绩单都比较窘迫。
据世联行监测数据显示，去年前10月，32家公布业绩的上市房企中，78%的房企完成了全年业绩的75%；而今年前10月，32家房企中只有11家 完成了全年业绩的75%，仅占1/3。与此同时，各大房企的负债率也大幅攀升。保利地产前三季度负债率在行业中也处于高位，达78.9%，同比增长 10.3%。净负债率为145.9%；招商地产前三季度现金流净额累计为-27.41亿元。即使是“老大”万科，其每股经营活动产生的现金流量净额为 -0.14元，同比下降23.85%。
据Window数据统计，142家上市房企中，有33家企业资产负债率超过80%，珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业等企业更是超过了90%。
亚豪机构总监郭毅在接受时代周报记者采访时说：“临近年末，房企还债压力加大，盘活库存，确保现金流安全无论对大型房企还是中小房企都生死攸关。”
“去库存”，一时之间成了楼市最炙手可热的词汇，降价走量成了房企的主流战略。
日前，时代周报记者走访了北京的多个楼盘，发现很多项目都是平价入市，甚至几乎都低于预售价入市。
日前，位于北京丰台项目—中国铁建北京山语城，推出了一批贴近自住房价格的特价房，折扣低至8.5折。据时代周报记者估算，该房均价为24000元 /平方米，打完折最高可优惠近50万元。“其实主要也是为了清盘。”该项目工作人员告诉时代周报记者：“这个优惠您买完不能透露，需要和我们签保密协 议。”
降息后还需有持续政策
链家市场研究部张旭分析，降息对于购房者而言，意味着减轻购房成本。
在降息的消息公布之后，时代周报记者随即走访了北京的一些刚需类楼盘后发现，相比于降息政策出台之前，来访人数明显有所增加。
北京通州一楼盘工作人员告诉时代周报记者，“虽然时间尚短，成交量是否回暖不太好说，但是可以明显感觉到来咨询的客户明显增多，最近可能会推出新的优惠活动”。
据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，12城市的二手房业主和购房客户到店咨询量同比上周，普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量上涨5%左右。
“政策的出台，其实是为了房地产行业的人士打了一剂强心针。”北京睿信致成总经理郝炬向记者表示，对于房企来讲，利用年终这段时间，开展一切能拉近销售的方式，在合理的价格范围内尽可能多拓展一些客户和成交，才是大事。
对于此次降息，CRIC机构显然有不同的看法，此次降息为非对称降息，存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，因此银行资金成本将进一步提升，个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间，这将影响银行投放个人房贷的积极性，购房者要获取优惠利率颇为困难。
而郭毅也持有同样的观点：“此次政策的影响远大于政策本身。”楼市如果想持续回暖，政府一方面需降低房企的融资成本，一方面还需加大基础货币的投放，缩短个人房贷的申请周期，令购房者享受更多利率。
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