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降息利好 房企打响去库存战役

https://m.biud.com.cn 2014年12月02日11:56 家居装修知识网  

  利率降了?购房支出少了?楼盘再次变得好卖了?

  日前,随着央行“降息”的这剂猛药出台,对于正处在收官大战的房企来讲,无疑挑动了他们最敏感的那一根神经。

  不同于去年楼市的火爆,今年的楼市尽管经历一系列政策利好,楼市依旧难有较大起色。究其关键原因是,目前各大房地产开发企业严重积压的库存,以及居高不下的资产负债率。

  据统计,沪深A股上市的142家房企中有一半以上的房企的净现金流为负值。然而,随着“降息”等利好刺激,让这个寒冬大有走向暖冬的趋势。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示,近两年,国内楼市的供应增速快于销售的速度,中国楼市的供需关系已经发生改变,从此前的“总体偏紧,局部过紧”,已演变为“总体偏松,局部过剩”。

  全国商品房待售5.8亿平米

  国家统计局发布《2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况》报告显示,前10个月,全国商品房销售面积为8.8亿平方米,同比下降7.8%。而去年全年商品房销售面积却约为13亿平方米,同比2012年大增17.3%。

  以楼市“风向标”北京为例,截至10月底,北京商品房成交量仅5.8万套(扣除保障房),同比下降38.6%,创下近6年来的新低,而前10月北京商品房销售金额仅为1516亿元,同比去年大降了832亿元。

  在楼市持续疲软的背后,是房企们严重积压的库存。据国家统计局数据,截至10月底,全国商品房待售面积5.8亿平方米,比9月末增加1091万平方米。其中,住宅待售面积增加611万平方米。

  “相比去年的行情而言,今年楼市整体的销售情况的确不佳,总体来看,去年楼市行情较旺,量价齐升,基数较高,”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者,今年楼市库存增加,市场向买方倾斜,楼市销售量下降也在合理的范围之内。

  “去库存化”战役打响

  在库存的高压之下,多数房企的成绩单都比较窘迫。

  据世联行监测数据显示,去年前10月,32家公布业绩的上市房企中,78%的房企完成了全年业绩的75%;而今年前10月,32家房企中只有11家 完成了全年业绩的75%,仅占1/3。与此同时,各大房企的负债率也大幅攀升。保利地产前三季度负债率在行业中也处于高位,达78.9%,同比增长 10.3%。净负债率为145.9%;招商地产前三季度现金流净额累计为-27.41亿元。即使是“老大”万科,其每股经营活动产生的现金流量净额为 -0.14元,同比下降23.85%。

  据Window数据统计,142家上市房企中,有33家企业资产负债率超过80%,珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业等企业更是超过了90%。

  亚豪机构总监郭毅在接受时代周报记者采访时说:“临近年末,房企还债压力加大,盘活库存,确保现金流安全无论对大型房企还是中小房企都生死攸关。”

  “去库存”,一时之间成了楼市最炙手可热的词汇,降价走量成了房企的主流战略。

  日前,时代周报记者走访了北京的多个楼盘,发现很多项目都是平价入市,甚至几乎都低于预售价入市。

  日前,位于北京丰台项目—中国铁建北京山语城,推出了一批贴近自住房价格的特价房,折扣低至8.5折。据时代周报记者估算,该房均价为24000元 /平方米,打完折最高可优惠近50万元。“其实主要也是为了清盘。”该项目工作人员告诉时代周报记者:“这个优惠您买完不能透露,需要和我们签保密协 议。”

  降息后还需有持续政策

  链家市场研究部张旭分析,降息对于购房者而言,意味着减轻购房成本。

  在降息的消息公布之后,时代周报记者随即走访了北京的一些刚需类楼盘后发现,相比于降息政策出台之前,来访人数明显有所增加。

  北京通州一楼盘工作人员告诉时代周报记者,“虽然时间尚短,成交量是否回暖不太好说,但是可以明显感觉到来咨询的客户明显增多,最近可能会推出新的优惠活动”。

  据伟业我爱我家市场研究院统计,降息首日,12城市的二手房业主和购房客户到店咨询量同比上周,普遍增长五成以上,到店房源委托和需求登记量上涨5%左右。

  “政策的出台,其实是为了房地产行业的人士打了一剂强心针。”北京睿信致成总经理郝炬向记者表示,对于房企来讲,利用年终这段时间,开展一切能拉近销售的方式,在合理的价格范围内尽可能多拓展一些客户和成交,才是大事。

  对于此次降息,CRIC机构显然有不同的看法,此次降息为非对称降息,存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍,因此银行资金成本将进一步提升,个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间,这将影响银行投放个人房贷的积极性,购房者要获取优惠利率颇为困难。

  而郭毅也持有同样的观点:“此次政策的影响远大于政策本身。”楼市如果想持续回暖,政府一方面需降低房企的融资成本,一方面还需加大基础货币的投放,缩短个人房贷的申请周期,令购房者享受更多利率。

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