记者调查上月热销20个楼盘——

　　央行降息叠加其他优惠政策，改变了楼市心理预期。在非楼市传统销售旺季的11月，广州楼市交出了不俗的成绩单。本报记者统计10月排名前20名热销楼盘的数据发现，多达11个楼盘近期签约均价较10月上升，下降的楼盘只有5个。其中，外围区域三四房改善型户型价低走量最为受宠。

　　文、表/广州日报记者赖伟行

　　上周末8个楼盘推新

　　在央行宣布降息之后，广州楼市的推新力度反而较此前有所提高。以刚刚过去的周末为例，全市就有接近8个楼盘推出新货。其中，位于中心区的白云区就一口气有两个楼盘推出。

　　位于白云区梅花园地铁站出口附近的某楼盘，首期就正式推出236套房源，包括69~170平方米二至四房单位，售价35000元/平方米起，整体均价约38000元/平方米。

　　周末时分，楼盘外停满了大小车辆，数百人在报到区排成长龙。开盘后，不少已经下筹的客户更在销售人员的引领下直接进入选房区认购。据销售人员介绍，楼盘主要针对的客户就是首次置业的买家以及改善型刚性需求的买家。

　　由于总价较高，开发商为了降低置业门槛，推出轻松灵活首付的优惠方式，买家最低首付仅19万元起。不过，剩余的首付款项还是要在规定的时间内缴清。

　　金沙洲板块在今年的楼价就一度降至2万元/平方米以下。不过，位于该板块的一楼盘，周末加推了175套83~127平方米二至三房单位，售价达到2.1~2.2万元/平方米，重返“2”字头。

　　不过，开发商的调价策略也似乎并非一帆风顺，销售人员昨日就向记者表示，目前楼盘还有不少剩余单位。

　　外围楼盘以稳价为主

　　与中心区部分开发商在调价方面跃跃欲试相比，外围区域不少楼盘主打大户型，以稳价为主。像番禺区某楼盘周末推出新货，户型多为100平方米以上的三四房，折后售价仅在12800~15500元/平方米之间，带精装修推出。原本开发商只推出两栋的单位，结果由于有数百名买家在现场“争抢”，开发商不得不临时加推1栋。

　　据开发商方面向外界透露，楼盘当天的销售率达到约八成，其中142平方米的四房单位更加已经售罄。

　　另外，近期市场热度随着利好消息不断传来而有所上升的南沙区，周末也有两大项目推新。一个项目主打不限购5米海景LOFT公寓，面积在50~90平方米之间，根据项目销售人员介绍，楼盘当天共推出97套单位，整体与上期产品价格差别不大，毛坯价1.1~1.3万元/平方米，当天销售率已经超过8成。另外一批在售的复式公寓，折后价也仅为1.2万元/平方米，总价58万元起。

　　与此同时，另一个位于金洲地铁站附近的楼盘也开始展开内部选房，目前新品报价约11000~12000元/平方米，而且带精装修，比之前项目的“吹风价”13000元/平方米稍低。而楼盘推出的户型也是66~113平方米的两房到四房户型，合共达到500多套房源，主要针对刚性需求买家和首次改善型买家。

　　越秀月成交增长最大

　　各区之中，降息月成交增长最猛的，无疑是今年以来一直受制于高端盘成交无法放量的越秀区。

　　据搜房网数据显示，越秀11月成交173套，环比10月32套暴涨4.41倍。据了解，造成越秀区成交暴涨的原因，在于全新盘富力东山新天地的两次推出，由于该楼盘两次推货销售率均处于较高水平，且定价为48000元/平方米，因此带动越秀区11月网签均价达42440元/平方米，也成为全市均价增长最大的区域，增幅达到9%。同时由于骨牌效应，最终带动中心六区网签均价达到29052元/平方米，环比10月23963元/平方米上涨25%。

　　据合富房地产研究院数据，广州楼市上月成交面积超88万平方米，创下年内新高，在成交套数不如10月的情况下，显示广州楼市套均成交面积上升，大中户型的成交比例有所提高。

　　阳光家缘的最新数据也显示，目前广州楼市的整体可售货量降至77463套，如果以11月的成交量估算，销售周期只要11个月左右。

　　小幅反弹 不会大涨

　　经纬行研究中心总监李耀麟：这次央行降息，不但减少购房者购房成本，也降低企业融资成本；扩大存款利率浮动空间，有利金融机构揽储，为贷款增加资金来源。结合今年以来央行多次定向降准、放宽房贷、降息，向市场传递着利好信号，有助提升购房者入市的信心，加快入市步伐。年底楼市交易有望掀起小高潮。

　　房价点评网广州高级分析师肖文晓：降息对于购房者而言，实质能带来的利好仍然是比较有限的，以100万元20年的商业贷款计算，一年省下来的钱也不过才2800元左右，更多的是一种“政府开始救市了”的心理作用，对购房者的预期有影响。广州如果要进一步刺激购房需求，首当其冲的还是松绑限购政策。

　　他认为，与2008年对经济的强刺激相比，今年对经济的方针是微刺激，对于楼市的量价会有帮助，但不会是狂飙突进式的。广州这样的一线城市来讲，热门区域会小幅反弹，但楼价不会大涨。

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