马年楼市从震荡开局，首先开场的是2月份杭州掉入“假摔”和“真跌”辩论的漩涡，而此后降价风愈刮愈猛，遍扫全国。随后，全国楼市进入观望情绪弥漫，3月楼市出现“倒春寒”，4月继续延续了3月份“冷清”，“红五月”未能实现预期，6月、7月基本上处于失望状态，而期待的调控政策在“漫灌”还是“滴灌”中猜测。青岛楼市的8月开始陆续受到政策微刺激，从7月底青岛限购政策松绑……至今限购取消，限贷远离，信贷放宽，降息利好等等多项政策应声落地。青岛的楼市也进入了2014年的“收官月”，各大房企也是纷纷出招冲刺业绩，从整体来看，11月青岛的楼市成交还算不错，和“银十”相比成色十足，甚至微涨。相比往年“猫冬”月份，11月份成交明显受到系列政策的叠加影响，在经过了“限购解除，限贷放松，利率优惠”三大阶段之后，购房者从观望转向入市。
回首青岛楼市政策的影响，从8月1日青岛部分区市放开限购到截稿日，楼市各种政策在这百余日中接连刺激，岛城楼市各市场主体从政策适应期时的激烈反应开始进入稳定期。面对利好新政，楼市各主体也呈现出不同的反应。一方面开发商借政策利好，逐渐放下身段，低价跑量入市。另一方面购房人空抱有购房热情，难以真正“松绑”入市。在房价有所下跌的情况下，新房成交量甚至不如松绑前。业内人士表示，在当前政策不变的情况下，楼市将在不温不火的状态下走完2014。
政策利好仅仅看上去很美
回顾从8月份至今的百余日，各种利好政策扑面而来。早在3月份，青岛市施行公积金新政，一是申贷资格的缴存标准调整，二是贷款额度计算调整。9月末，救市政策更加密集。先有房贷新政出台，放宽首套房标准，并且强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。后有公积金新政策利好置业者，异地互认可转移接续。11月份，央行两年之后再度降息，挑动购房人神经。
然而对于这一系列的利好政策，购房人貌似并不认账。“说是七折优惠，实际上门槛太高，11月份，央行两年之后再度降息，但是16家上市银行无一执行2.75%的一年期存款基准利率，也就是说，16家银行首次存款集体不降息。”市民刘女士抱怨道：这些政策都是看上去很美，实际上目前来看难以汇集到个人。
据新华社报道，目前“工农中建”四大行、光大银行、交通银行和招商银行等7家维持调整前的3%不变；北京银行、浦发银行、民生银行、兴业银行等4家按基准利率上浮10%，一年期存款利率为3.025%；平安银行、南京银行、中信银行(601998,股吧)、宁波银行和华夏银行等5家将利率上浮到顶，一年期存款利率为3.3%。
记者采访获悉，政策利好让购房人热情高涨，然而现实却让他们举步维艰。很多准业主都被迫成为“等贷族”。对于这部分购房人群，他们的观望情绪依旧存在，甚至会持续到明年。
成交低迷难忘匆匆那年
往大海里抛入小石子并不会引起较大的波澜。同样接连政策刺激，青岛新房成交量并没有受影响而出现大幅度波动的情况，成交量回暖一说匆匆开了个头就煞了尾。对于2014年8月~11月新房成交，尽管各家机构统计数据不尽相同，但是新房成交并没有出现大幅上升。
根据中国价格指数研究院提供的数据，8月受限购松绑影响，新房成交有所回升，新建商品住宅总成交9595套，随后9月成交9338套，接下来受市场观望情绪的影响，新建商品住宅成交下滑，10月成交8931套，而11月仅仅成交6534套。值得关注的是，限购松绑后的成交量竟不如松绑前。据悉，新建商品房成交去年同期几乎月月过万，其中，9月份成交12422套，10月份成交13108套，而11月成交13102套。
相比较2013年同期，仅从成交数据来看，同比跌幅近四成，根据目前市场形式来看，业内人士推测12月份成交量也不会有太大突破。业内人士张百忍说表示，“去年限购未松绑，信贷政策也从紧，成交量连续3个月破万套，而今年尽管利好政策出尽，暖冬的市场难期。”
对于今年不温不火的成交，部分人士表示这是正常的，也是以后楼市的常态。“市场主体面对楼市的政策调控，已经更为理性。一方面开发商学会“借力”，另一方面购房者也开始理性面对市场，会选择恰当的时机入市。”有业内人士预测，楼市成交以后不会有太大的变化，这才是房地产该有的状态。
开发商“探底”投石问路不如奔跑吧兄弟
一系列新政的颁布，让暗淡的楼市显出几分生机，开发商也一度乐观的认为这是要“火”的节奏，甚至在限购政策放开，楼市成交略有上涨的情况下，坊间传出“涨价”的消息。而最终“涨价说”在库存压力下，仅仅停留在传说的层面。
回顾2014年8月~11月，岛城市场继“涨价说”之后，先是一楼盘传出六五折折扣“探底”，引发楼市“地震”和购房老业主维权。大鳄的“投石问路”初显成效之后，各区市都有折扣盘推出，“特价盘”随处可见。在营销策略上开发商也使出浑身解数，一方面接地气举牌、户外走街串巷宣传，另一方面与电商合作，尝试新的宣传方式。记者采访获悉，新开楼盘大多采取低起价吸引购房者。市北区一楼盘甚至打出7字头起价，零首付。
总体来看，新政推出的一百多天以来，岛城各片区都有代表性楼盘折扣开路。尤其是一些热销盘，几乎都有相应的折扣推出。老盘折扣开路，新盘低价走量。开发商从投石问路试探市场到最后互道一声“奔跑吧，兄弟”，开始正视现实，为完成年底业绩，低价销售争抢客户。
值得注意的是，在2014最后一月，多位业内人士分析，从市场供应来看，岁末的楼市已开始流露消歇迹象。“开发商推盘的意愿降低，多数购房者也选择把购房计划推迟到春节过后。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，来自市场的种种迹象说明，岁末的楼市正迎来新的观望情绪。
市场动荡有人观望有人受伤
8月限购松绑之后，一度刺激购房人神经。部分受限购影响的购房需求释放。新房成交量也一度回升。尤其是部分刚需改善性购房者一度成为楼市中流砥柱。“松绑之后，看房的人流相比较之前有所上涨，尤其是限购松绑之初，来电来访量有了大的提升。”李沧区重庆路一楼盘置业顾问告诉记者，“我们项目80~100平方米户型，去化率一度很高。”
但是值得注意的是，市场在一度热起来之后，并没有持续升温，而是一直不温不火。虽然购房人热情很高，但是楼盘成交量并没有出现大幅上涨。“我已经在市北区看好了一家楼盘，但是由于贷款利率的问题，一直没有信心买。”犹豫要不要买房的王女士告诉记者，她想要购买的是首套房，自己一直在等七折利率，尽管所看好的楼盘也有折扣，但是总价依旧无法企及。
尽管楼市已然松绑，部分开发商也已经“放价”，购房人依旧“任性”得不买账。而实际上，购房者的“任性”也是有原因的。记者采访获悉。从年初开始施行公积金新政，很多人都被新政的硬性条件堵在了买房的路上；再到后期限贷放开，银行却迟迟不动作，7折房贷更是远古的“神话”。贷款不给力，购房人不得不持币观望。
与此同时，一些已经购房升级为业主的购房人纷纷拉起条幅维权。据了解，青岛多家楼盘因为后期价格调整被维权。记者在采访过程中有业主表示，原来花了高价买的房子，在开发商突击降价后，短短数月时间，“蒸发”数十万元，心疼。而且，在降价后，按照惯常做法，开发商会从成本上“找补”，所以业主们都担忧房屋的质量是否能保证。
卖地活跃忙抢地大鳄们也是醉了
自8月以来，岛城土地市场异常活跃，尤其是进入第四季度以来，土地出让潮一波接一波。根据中国价格指数研究院提供的数据，2014年8月~11月，岛城共推出各类用地302宗，其中住宅用地成交99宗，商业办公成交20宗。仅在11月，住宅用地成交就多达39宗，而10月份也高达25宗。
从土地成交的区域分布来看，主城区的开发量低于新开发区域，郊区的开发量要大于城区。城区黄岛区供地量最大，合计24宗，城阳区有15宗，另外，市北区、李沧区各有3宗，崂山区1宗。市南区连续四个月出现零供应。
对于岛城市场的土地集中出让，分析人士张百忍认为，主要原因是即将实施的土地网拍制度，次要原因是青岛基准地价再次上调。据了解，之前市国土资源和房屋管理局曾下文，自2015年元旦起要实行土地网上竞拍。一旦匿名网拍，溢价率会相应升高，开发商利润也会受影响。张百忍表示，很多开发商都集中在元旦前将地块拿下，也只有这样才能保证尽量原价拿地。
而对于此次集中拿地对后市的影响，分析人士认为，开发商拿地无非是为了为后期开发做好储备，目前来看，无论是已入驻大鳄还是即将入驻大鳄对土地的热情都有增无减。随着大量土地的入市，后期开发就不会间断。值得注意的是，网拍与基准地价上调之后，开发商的利润无疑将会受到影响。
本报记者 葛均艳
相关知识
青岛楼市“微刺激”的软反应
地方楼市屡现“微刺激” 安徽铜陵出手救市
上海公积金新政收效甚微 楼市微刺激可能在明年
“微刺激”下的楼市政策逻辑
安徽铜陵出手全面救市 地方楼市微刺激频出
官方首次肯定宏观调控“微刺激” 楼市是否拐点惹争议
房地产暴利时代结束 专家称楼市或迎微刺激
楼市持续变脸考验调控智慧 或围绕首套刚需微刺激
5月房价半数出现环比下降 楼市调控或迎微刺激
媒体评央行降息和楼市微刺激：人造春天不是春天