一起买卖合同纠纷执行案,从立案至今历时4年之久。涉及的银垠大厦烂尾楼从查封到组织司法拍卖,其间利益人异议不断,司法拍卖一度被暂缓。时至今日,这座备受关注的烂尾楼仍矗立在甘肃省兰州市的主城区滩尖子。
今天上午,兰州铁路运输中级人民法院召开新闻发布会,宣布该院于当天上午依法裁定驳回尹某等68名购房者的异议,确认银垠大厦将被整体司法拍卖。
购房者提异议拍卖被暂缓
2005年,银垠大厦项目在兰州滩尖子开建,2007年主体封顶。然而,在建设过程中,甘肃爱之泰房地产开发有限公司因没有资金致使银垠大厦成为烂尾楼。
另一方面,爱之泰公司与兰州天奇物资集团有限公司因供应钢材、水泥等引发的买卖合同纠纷案进入法律程序,经甘肃省高级人民法院调解,双方于2010年3月29日达成民事调解协议,爱之泰公司应按照调解书约定的期限向天奇集团支付8000多万元欠款。
由于爱之泰公司未按照调解书约定的内容支付欠款,天奇集团于2010年7月22日向法院申请强制执行,该案被甘肃省高院指定由兰铁中院执行,案件进入了执行阶段。2010年12月,兰铁中院依法查封了爱之泰公司在建的银垠大厦项目。
银垠大厦被查封后,兰铁中院依法开展执行工作,责令爱之泰公司履行义务,但该公司一直未能偿还欠款,也再无其他可供执行资产,也无力对该大厦复工建设。
2013年4月17日,兰铁中院对银垠大厦进行了委托司法评估。2013年10月,法院决定拍卖银垠大厦。之后,银垠大厦联建方提出异议,法院立案审查后驳回异议。
2014年10月10日,甘肃省高院在审查后通知兰铁中院依法组织拍卖。随后,兰铁中院委托拍卖公司发布公告显示,银垠大厦整体拍卖参考价为4亿元,竞买保证金为8000万元,于11月25日以网络竞价的方式拍卖。
2014年11月20日,尹某等68名银垠大厦购房者在看到大厦将被整体拍卖的公告后,向兰铁中院递交了执行异议申请书。兰铁中院次日立案审查,并于11月24日针对异议进行了公开听证。在异议审查期间,法院按照法律规定暂缓对大厦进行司法拍卖。
法院详解驳回异议依据
尹某等68户购房者认为,法院委托拍卖行为涉及的标的物——银垠大厦中的部分在建房屋,系他们购买的尚未交付的房屋,他们对该大厦中的部分房屋具有权利；法院所执行案件的执行申请人天奇集团是被执行人爱之泰公司的债权人,其不是法院现在所执行标的物银垠大厦房屋的权利人,故法院无权直接执行拍卖买受人购买的房屋；法院以异议申请人购买房屋的买卖合同是无效的为由要执行购买的房屋是没有法律依据的。尹某等人请求法院裁定中止执行,请求停止对银垠大厦的整体拍卖。
办理此案的法官范赣鑫介绍,尹某等68人向法院提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、爱之泰公司的售楼书、银垠大厦的照片、网上销售资料等证据,仅证明68名购房者与爱之泰公司存在买卖合同关系,买卖合同关系属于债权法律关系的范畴,该债权可以通过司法等程序予以确认,现购房者未能提供债权经确认的证据,不能对抗申请执行人天奇公司的债权请求权,也不能阻止法院对银垠大厦进行司法拍卖。
法院认为,68名购房者依据其提供的证据主张对涉案房屋具有物权,则根据物权公示的原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。合同仅是物权变动的原因行为,并不必然发生物权变动的结果,签订了商品房屋买卖合同并不必然取得该房屋的物权。购房者未提供涉案房屋的所有权等物权证明,主张享有部分房屋物权无事实依据,不能阻止法院对银垠大厦进行司法拍卖。
法院还认为,因为银垠大厦系在建工程,无法分割拍卖或分割拍卖明显有损其价值,故法院决定依法整体拍卖并无不当,法院执行符合法律法规和本案实际。
法院执行兼顾购房者权益
68名购房者提出的异议被驳回,那么他们的权益该如何保障?兰铁中院执行局副局长马兴隆介绍,银垠大厦购房户一直是法院在处理案件时充分考虑的问题,但执行法院直接介入购房户与爱之泰公司的纠纷缺乏法律依据。
马兴隆介绍,为妥善解决问题,充分保护购房户的合法权益,经法院努力做当事人的工作,现爱之泰公司承诺除返还购房款外,按照已付购房款的一倍赔偿各购房户的损失,款项由法院在拍卖价款中支付。
马兴隆还建议,如果购房户认为爱之泰公司承诺的赔偿数额过低,要求增加赔偿数额,执行法院无法直接确认赔偿数额,购房户可通过有管辖的法院起诉爱之泰公司,确定赔偿数额。
马兴隆认为,司法拍卖是对众多购房户权利的保护,通过拍卖可以使购房户挽回损失。如果银垠大厦一直搁置下去,基于该大厦所有权利人的权利都无法实现,包括购房户。
□本报记者赵志锋
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