滨江东的二手住宅买卖不活跃。 记者王维宣 摄

　　业主收窄让价空间 买主转战中低价盘 11月广州二手住宅成交价环比下降近一成

　　房地产市场　　文、表/记者林琳

　　张先生近日终于下定决心，在滨江东的嘉仕花园买了一套看了很久的房子，理由是业主终于肯松口，给他每平方米省下了1000元。据满堂红最新统计数据，11月滨江东板块均价为29492元/平方米，环比下跌11%；此外，天河北板块均价为27369元/平方米，环比跌8%。

　　市场人士认为，两个主要的豪宅板块出现跌价现象，除了成交物业的结构性变化外，还因为入场的新客有所增多，但他们面临的选择多样，其中包括外围价格较低的新盘，预计12月情况将与11月持平。

　　据阳光家缘中介网签数据，11月份海珠区成交量环比增长约44.95%，但是价格却出现了变化。中原二手住宅成交均价22982元/平方米，环比结构性下降3.5%。

　　买家大多不是首次置业

　　“本月海珠区各板块成交都明显好于上月，看房客户、放盘量和成交量都增多。”一名合富置业海珠区分行的人士告诉记者，原因是海珠区大部分户型面积相对较小，“9·30”政策出台后海珠区业主放盘量增多，大多都是“一卖一买”型的业主，这部分业主趁着政策利好加快了改善置业的步伐，“其中，大部分客户都是为了改善居住面积而换房。”

　　不过，从市场成交可以发现，由于海珠区较高的房价，较多客户分流到周边价位相对较低的一手楼盘，例如番禺的珊瑚天峰（1.6万~1.7万元/平方米）、雅居乐的剑桥郡（1.4万~1.5万元/平方米）等。

　　“滨江东的二手住宅买卖市场没什么起色。”满堂红市场研究部高级经理周峰综合数据发现，目前该板块每月的买卖成交都是9~10宗，租赁成交每月45宗左右，年底开始转淡。“最近两个月，滨江东的成交热点集中在富力银禧、嘉仕花园、瀚林水岸、金海湾花园等盘。而11月均价下跌，主要是嘉仕花园成交了几套2.6万元/平方米的两房单位，结构性拉低了整体均价。”

　　中原地产滨江东蓝色康园分行营业经理李育强告诉记者，“9·30”政策的出台对滨江东板块的成交有很大的撬动，至今已增加30%~40％的成交量：“该板块很多买家是因为政策的变化下定买楼决心的，大多不是首次置业，而是多次购房。成交物业大部分是总价150万~300万元的单位。”

　　让价空间窄买家转战外围

　　据合富置业市场报告，出现价格小幅回调的板块主要有两种类型：一是贵价大面积物业集中板块，如天河北、滨江东板块；二是近郊及外围板块，如花都、番禺华南板块、原芳村、南洲板块等。

　　“11月二手住宅成交均价因受一手市场的分流影响而令成交结构出现变化，尤其是中高端住宅成交受一手市场分流明显，单价3万元/㎡以上的中高端住宅成交个案占比由10月的两成多下降到11月的不足两成。”合富置业市场部梁燕明告诉记者，目前整体市场的成交以中低价二手楼居多，因而拉低整体成交均价。

　　据合富置业成交数据统计，11月广州地区二手住宅成交均价为24568元/㎡，环比10月结构性下降9%，同比去年11月上升约一成。

　　梁燕明表示，降息在一定程度上降低了按揭购房者的购房成本，对促进购房者入市积极性存在正面的影响。

　　不过，从11月22日降息首日至11月底，广州二手住宅市场按揭购房个案并未马上出现明显增长，反而是个别业主放盘价较降息前强硬了。“据统计数据显示，11月二手住宅市场平均让价空间已收窄到7.2%，与9月一度高达9%的让价空间相比下降明显。”

　　在业主收窄让价空间的同时，外围价格不高的新盘转移了不少二手客户的注意力。

　　梁燕明预计12月到春节前，二手楼市将会是一段“储客期”，交投大多是刚需旧客。“整体成交量或会与11月份大致相当，整体价格总体仍然走稳。”

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