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告别传统开发模式 “轻资产”将成房地产转型方向
花样年转型为社区服务平台提供商。图为该企业开拓的社区养老服务项目，社区居民在里面休闲娱乐。 鲁力 摄
处在周期转折点的房地产行业，转型已经成为房企的热门话题。 资料图片
互联网时代，房企龙头万科已然开始旗帜鲜明地向互联网学习，对于其他开发商而言，转型已经成为房企的热门话题。同样，转型对于深圳的花样年集团来说，则意味着更为颠覆的一种变革和创新。
今年6月底，花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市，其所宣扬的利用互联网思维重塑物业管理和社区服务平台的模式被投资者接受，“彩生活”的市值也曾超过母公司花样年。从房地产开发企业到社区服务平台提供商，花样年的转型可谓颠覆。未来，成为花样年业务核心的社区服务运营将开展社区金融、社区养老等八大增值业务。在传统的房地产开发领域，花样年将告别传统的房地产开发模式，转而将旗下的地产业务分拆成地产基金和代理建设公司
日前，花样年集团总裁潘军接受了记者采访，介绍了花样年转型背后的原因和方向。潘军坦言，房地产行业已经到了拐点的时刻，存量市场将取代增量市场成为市场主体，而一些依靠土地资源而存活的房企或将遭遇困境，未来房地产行业精细化、专业化的代建加基金模式，将取代传统的快周转模式，成为行业的主流。
策划：刘勇 曲广宁
撰文：南方日报记者 曲广宁
以社区服务平台作为业务核心
房企花样年早早就开始了他的战略转型之路。从2009年确立轻资产战略转型以来，花样年的一切业务都在围绕社区服务平台展开。而今年6月花样年分拆上市的“彩生活”只是花样年转型的又一次宣言。11月30日，花样年在上市5周年之际宣布了自己新的品牌形象，宣布将以社区服务平台作为自身业务的核心。
在潘军看来，中国的城镇化进程快速发展至今，人口增速放缓，以及整个房地产市场供需关系的变化，都使得中国房地产行业的黄金时代已经过去，“未来存量房市场将取代增量市场成为市场主体”。潘军认为，对于广阔的存量房市场，社区运营将打破房企传统的融资、拿地、建房、销售等重资产的开发模式，而实现轻资产运营，这也成为花样年未来发展方向。
“花样年目前已经完成企业新的品牌战略规划，将会全面转型轻资产运营模式。”潘军告诉记者，花样年旗下的主营业务将从房地产开发业务转向社区服务，而这种服务包括社区金融服务、彩生活住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业八大业务板块。
记者了解到，在明确进入社区服务领域后，花样年的彩生活通过收购、托管等方式，仅仅用了10个月的时间就将物业管理面积翻了一番。截至10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米，而2013年底时这个数字只有9100万平方米。“预计到今年底，这一数字可以突破2亿平方米。”潘军表示，这个规模在全球服务面积来说已经达到了全行业第二。
在花样年的计划里，花样年将瞄准大型房企和物管公司未曾涉及的中小型物管小区，将它们作为“长尾”和“蓝海”，通过打造平台帮助这些社区实现O2O落地，从而在其他房企未顾及时实现“跑马圈地”。
潘军告诉记者，传统的物管行业也在转型，而世联行、易居都有自己的社区进行开拓，但在这一行业内有15万家大、中、小型和微型的企业群，能自己做转型的只有一些大的企业，可能连50家都不到，而剩下的那些，花样年将开发平台帮助这些企业实现O2O落地，新的平台同时也形成对彩生活的补充，花样年最终将成为社区综合平台的运营者。
通过服务盈利摆脱物业费依赖
在潘军看来，“社区服务平台将成为花样年最核心的能力”。按照设想，花样年的这一连接线上线下的社区服务平台将集合社区衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域服务资源，还将延伸至社区金融、社区养老、社区教育等8个增值服务的领域。
“就像是酒店，酒店不是什么服务都做，但是住户有事找酒店，酒店会帮他找到相应的服务，这就是服务平台的作用。”潘军表示，未来花样年的社区服务平台就会成为这样的平台，把住户和服务提供商都联系起来。有专家分析表示，花样年此次全面转型轻资产的用意在于，希望从开发商的单一角色定位转变为一个全链条的平台服务商。
目前，彩生活开发的“彩之云”社区服务手机应用软件，已拥有近100万用户，而随着服务社区面积的扩大和社区人数的增加，这些人群成为花样年八大增值业务的有力支撑。花样年未来管理服务的社区将包括居住社区、商务社区、商业社区和养老社区。仅以商业地产项目为例，花样年商业管理公司计划承接的轻资产管理输出项目，年内将会达到8个。而收益的来源包括前期的定位顾问、招商阶段的佣金及最后的营业额返点。
而对于这些社区花样年将提供社区金融、社区文化旅游、社区教育、社区制造等多类型的服务。潘军表示，花样年商业模式的核心将从对物业的管理转为对人的服务，将传统的依靠物业开发和管理盈利的模式转变为依靠为业主服务盈利的模式，最终摆脱对物业费的依赖。这种服务既覆盖社区业主衣、食、住、行、娱等所有方面，也将覆盖生老病死的全生命周期。
在社区金融方面，潘军表示，未来花样年会推出购买社区金融产品抵扣物业管理费等产品。在这一领域，潘军说，花样年的社区金融和P2P不一样，传统的P2P从线上集合资金贷给并不认识的别人，而花样年则是从社区里来、到社区里去，钱贷给业主，其社区金融就是做的“熟人圈”。
记者了解到，花样年“彩之云”APP的100万用户中登记易理财的有4万用户，并且每天的点击量达到15万次左右，这是一般P2P平台很难达到的，目前花样年的这一投融资平台每年线上放款100万元，未来还将推出针对业务的易贷款服务。
“基金+代建”方式合作拿地开发
花样年另一个增值服务是社区养老。在这一业务板块中，花样年的重点不再是花钱建养老社区和地产，而是将养老功能全部置于社区之内。“养老地产的核心在养老，而不是地产。”潘军表示，现在的养老地产模式，对中国的城市来讲有可能是灾难性的，用那么大的盘集中性的养老并不人道，“养老产业不存在养老地产，尤其是狭义的养老地产开发。中国不应该搞养老地产，无效的建设投入的钱已经太多”。据了解，花样年在成都、南京、深圳已经开始“安康年”养老服务，预计将于明年开业。
而对于曾经花样年的主营业务房地产开发，潘军说，“靠资源生存的企业一定会完蛋的，因为资源有可能被人抛弃掉”，即使你拥有的是核心资源，也是有时间点的。潘军表示，企业应该要去掌握核心能力，而不是靠资源，所以土地不是开发商的核心竞争力，找客户的能力才是核心的价值。
潘军认为，房地产行业未来专业化一定是一个趋势，只具备一项单向的能力很难生存。所以，花样年提出“基金+代建”的模式，就是将专业化和钱来结合起来。这样，土地不再是不可或缺的资源，只要你有专业的服务能力，比别人更了解用户，又能够产生高的开发力度的企业是不会缺土地的。
“快周转这样的传统开发模式将不再成为行业的主流，而代之的就是‘基金+代建’的模式。”潘军表示，通过专业的服务能力同样可以实现开发利润。潘军表示，花样年并不否认今后会继续拿地，不过将通过基金的方式合作拿地。
“房地产拐点已来
但对深圳有信心”
■对话
南方日报：您对于当下中国的房地产市场和深圳的房地产市场怎样看？
潘军：对于传统的房地产开发尽管政策放松了，但是实际上我认为确实是行业到了一个拐点。这个拐点就是传统的开发模式肯定不再适应未来的经济形势。很多商业模式，包括我们的开发能力其实都是产能过剩带来的过剩型经济。所以对于未来，我觉得是谨慎乐观。
谨慎乐观的原因是什么呢？虽然最近深圳非常明显地看到了“日光盘”，购房消费被极大地激发，但是在其他三四线城市并没有这样的暖意。只在一线城市或者是极个别的二线城市会出现这样的情况，而大部分中国的房地产市场仍然处于过剩经济当中。
未来中国的房地产市场，一定跟成熟的发达国家一样，一线城市的房子价格会坚挺，而且会有一个比较稳定的增长。产业的带动、年轻人的进入，都造成这一点。而很多小城市的房价则很难说，这是由经济实力带来的。
深圳的房价我一直非常看好，五年后深圳的房价有可能比北京的房价还高，因为创业的人来深圳是一个大趋势。深圳做到了一点，深圳是一个没有门槛的城市，但又是一个门槛极高的城市，只有有头脑、有创业精神的人才能在这个城市生存下来，否则的话压力会巨大。这就是为什么深圳的房价涨，因为从美国、英国回来创业的人群太多了，所以深圳的房价就像旧金山一样，等这些企业做大了，又纷纷上市，又会吸引更多的年轻人加入到这个城市里面来。
所以从这点来讲，我们一直认为在一线城市仍然是非常有机会的，但是三四线城市一定要谨慎。
中国的房子从面积上来讲是够的，只不过有些房子的质量可能有一点问题。整个房地产市场供需关系在2014年发生了一次历史性的调整，而不是一个周期性。所以中国房地产的玩法一定会谨慎乐观，真正有思想的开发商已经在开始转型了。很多开发商已经在考虑自己未来的一些产品特性能否满足未来的需求。
中国的房地产未来一定是阶梯化发展，不是说一个模式能够在全部的城市经营，一定要去分析这个城市的潜力是什么。所以我们对传统房地产开发的看法是，快周转模式将终结，而精细化、专业化的代建加基金模式已经成为行业未来的主推了。
南方日报：近来，越来越多的互联网企业涉足房地产领域，互联网对于房地产行业的挑战和颠覆你怎么看？
潘军：O2O的未来，在我看来，5年内一定是线下颠覆线上。过去是线上把线下给颠覆了，其原因是因为线下的人都没搞明白就被颠覆了，线下的总觉得自己很牛，都在这儿守着呢，搞不明白怎么会突然一下就从他们那跨过去了，尤其做商业的，还有金融的。
而现在，当线下的思维发生转变的时候，线上其实好像优势就没那么明显了。有一点是，线上的企业原来的管理难度其实是小的，他要推一项服务的话是非常简单的，比如说在线上推一个游戏服务，可能一个8个人的团队工作1个月就有新东西出来，而对于线下，一个要针对1000万人的新服务，可能要组织10万人，然后还很难一下做到。
可是当线上的服务开始往线下走时，他们会发现服务的难度对于线上而言是很难的。互联网公司的员工宅男宅女居多，他们对于面对面的服务和交流其实是不足的。也就是说，隔着屏幕，很多画面很美，但是因为服务最终必须要面对面的，真到线下去做就会发现很难。
所有的服务、所有的需求，最终会变成要面对面解决的部分，而这些线下的传统企业通过自己的能力能够改善，只要同时具备用户思维，就可以很容易颠覆单纯互联网的那些东西。
大家还会发现，抄互联网的东西很容易，而互联网抄线下的就很难。比如万科、万达的开发模式大家都知道，但是给你同样的钱把这些人组织起来像万科一样运作是很难的。5年后大家可以看看是不是这样。现在阿里、腾讯都在吸收有线下执行能力的团队，就是因为最终线上所有的都要落到线下。未来互联网一定是要结合的，到5年后我认为就不存在线上、线下之分了，因为一个企业如果没有互联网思维、没有线下的执行能力，今后都不能生存，你光有互联网线上的没什么价值，光有线下的执行能力也没有价值，必须二者俱备。
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