绘图：吴文锋

    央行降息楼市应声而动，不少购房者开始出手了，一手新房和二手房在利好消息的影响下逐渐回暖，出现了今年以来的成交高峰潮。其中，备受关注的公积金贷款也紧跟央行的步伐，执行新政，下调贷款利率，赢得市民的青睐，已有不少楼盘以“可贷款公积金”为卖点推销新盘。然而，记者了解到不少市民反映仍有不少楼盘以公积金贷款难、手续烦琐、放款慢、额度少为说辞不支持公积金贷款。

    1

    市民苦等两月公积金贷款未批

    央行降息，市公积金中心紧跟央行政策。从东莞市公积金官方网站获悉，从2014年11月22日起，下调个人住房公积金存贷款利率。其中，当年归集的个人住房公积金存款利率维持0.35%不变；上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.6%下调至2.35%，下调0.25个百分点。五年期以下（含五年）贷款利率由现行的4%下调至3.75%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由现行的4.5%下调至4.25%，下调0.25个百分点。

    公积金贷款利率下调，直接降低购房者的成本，越来越多的客户想采用公积金贷款。市民陈先生最近打算购置房产，想用公积金贷款，他看中南城某楼盘的小三房，总房款约90万元，已付首付30万元。另外，陈先生的公积金账户有6万元，若按照现今的公积金政策，执行公积金余额的8倍计算，可贷款48万元，刚好够付房子的余款。

    不过该楼盘销售人员称，该楼盘不支持公积金贷款。后来，陈先生发现该楼盘能做公积金贷款，该销售人员存在欺瞒购房者的嫌疑。

    该楼盘销售人员极力说服陈先生使用商业贷款，并说：“公积金放款很慢，还不如用商业贷款。目前，该楼盘是尾盘，手续会很烦琐。”

    后来，陈先生仍然坚持使用公积金贷款。

    苦等两个月后，陈先生的公积金贷款审批了无消息，是公积金贷款难？还审批手续烦琐？还是额度低？抑或放款慢？

    售楼员则回复：“陈先生的公积金贷款正在申请绿色通道，需要耐心等候。”

    对此，大家未免有疑惑，何谓绿色通道？

     2

    绿色通道占公积金贷款的八成

    一般而言，房地产贷款是先抵押再放款的，而绿色通道相当于开发商的反担保，是银行、律师所、开发商、公积金中心的四方协议。若楼盘开通了绿色通道，购房者申请公积金贷款可先放款，而抵押环节将押后。

    东莞市公积金中心副主任李庆星表示，贷款抵押绿色通道开通后，贷款业务流程进一步优化，职工办理公积金抵押贷款的时间将大大缩短，办事效率大幅提高。

    据悉，贷款绿色通道项目主要针对新房贷款，在两年内有效的，过期后续签便可，无需任何费用。据官方数据统计，在有效期（两年）内，东莞现有116个楼盘开通贷款绿色通道。截至今年11月底，共计发放贷款（含二手）3205笔，其中绿色通道贷款约占公积金贷款的八成。

    那开发商申请绿色通道有什么要求？为何楼盘销售不愿意支持公积金贷款？

    李庆星表示，公积金中心与东莞的上规模的开发商合作多年，只要开发商提交资料便可申请绿色通道项目，手续并不复杂，不需要额外的费用。一般而言，在项目开盘的时候，开发商会收集需要申请公积金贷款的购房者信息，当申请的人数积累到一定的数量，一并提交公积金中心办理。

    他认为，若开发商不愿意支持公积金贷款，要么楼盘是尾盘、现楼或绿色通道过期未续签，购房者申请公积金的数量太少，开发商嫌手续复杂；要么是楼盘的土地权属不清晰，无法申请公积金贷款。另外，绿色通道的申请跟楼盘的预售证有关，若一个项目有十个预售证，那么开发商需要办理十次绿色通道贷款业务。

     3

    公积金新系统缩短贷款审核时间

    “目前东莞公积金贷款已经启用公积金新系统，新系统的上线加速了放款的时间，提高了公积金放款的速度，保证其放款的效率。通常，在流程顺畅的情况下，公积金贷款申请在20天内可放款。”李庆星说，“公积金贷款可分为四个环节，分别是申请环节、合同环节、中间环节、放款环节。”

    首先，贷款流程是客户到楼盘签约，签约后由楼盘律师递送客户资料到公积金中心进行审批，公积金中心需要在5个工作日审核资料；审批完成后，公积金中心通过公积金贷款系统将审批信息发送到楼盘律师处，再由律师递交资料及系统数据到银行；银行在8个工作日内核定资料、签署合同并放款；其他时间空隙是律师报送资料的中间环节。

    他认为，尤其在公积金新系统上线以后，更能确保公积金贷款申请在20天内可放款。

    据悉，以前，东莞住房公积金系统和银行系统数据没有实现互通，市民提取公积金要先前往市住房公积金管理中心排队拿提取凭据，再去建设银行排队办理提取业务，耗时耗力。

    另外，新系统实现了与房管部门信息联网互通。公积金贷款申请无需开具《借款人家庭第二套住房认定协助查询函》和《借款人家庭住房信息查询证明》；另外，贷款审批时间缩短，贷款审核时间由原来的10—15个工作日缩短为5个工作日。

    既然新系统的上线缩短了贷款审核时间，为何仍有市民反映公积金放款慢？

    李庆星表示，主要因为文字资料有误造成了贷款申请退件，退件占总申请的两至三成，直接影响了办理手续审批流程。

    对此，有人提出公积金中心可借鉴商业银行的处理业务的方式，安排相关的工作人员到售楼部办理公积金贷款业务，这样既可以提高效率，也可以减少文字资料出错的概率。对此，李庆星表示，目前，由于人手等问题，暂无此计划。

     4

    全市15家商业银行可贷公积金

    曾经，售楼员以“因为没有盈利，银行不愿意做公积金”贷款为说辞拒绝为客户申请公积金贷款？对此，银行是否因为此理由不愿意支持公积金贷款？

    记者采访了与东莞公积金中心合作的各大商业银行，银行相关负责人均表示，公积金贷款是民生工程，承担一定的社会责任。若公积金中心通过贷款审批，银行会马上放款。

    一位银行的内部人员告诉记者，公积金中心会给予银行相关的手续费用。不过，公积金中心只是与部分商业银行合作办理贷款业务，某些开发商或未与相关的商业银行合作，导致某些楼盘未能办理公积金业务。

    李庆星亦表示，公积金中心委托银行办理贷款业务，会给予银行一定的手续费，约占利息的5%。

    某商业内部工作人员表示，商业贷款与公积金贷款相比，商业贷款由银行审核通过可以马上放款，公积金贷款则需要公积金审核后银行才能放款，而组合贷款需要公积金中心和商业银行共同审批，双方通过后可以放款。

    目前，共有15间商业银行与东莞公积金中心签订委托贷款协议，包括建设银行东莞分行、中国银行东莞分行、农业银行东莞分行、工商银行东莞分行、招商银行东莞分行、东莞银行、东莞农商银行、中信银行东莞分行、广发银行东莞分行、兴业银行东莞分行、邮政储蓄银行东莞分行、上海浦东发展银行东莞分行、华夏银行东莞分行、交通银行东莞分行、渤海银行东莞分行。

    一位业内人士表示，公积金贷款属于政策性贷款，公积金中心对其风险把控非常严格，审批的条件比较严谨，手续也较为烦琐。这样，一方面开发商担心购房者反悔退房，另一方面开发商更愿意尽快回笼资金。基于以上两种原因，开发商更愿意购房者选择商业贷款。

     5

    公积金新政出台时间仍未定

    据统计，截至今年11月底，东莞市住房公积金缴存总人数达97.25万人，今年累计缴存额达752748万元；今年累计提取额450151万元；今年新增贷款累计16490万元，共计发放贷款（含二手）3205笔；个贷率约为62%，可见资金非常充裕。

    从以上数据可看，东莞公积金的资金非常充裕，不存在额度低的状况，为何公积金贷款遇冷？

    李庆星总结了以下几方面的因素，首先，职工不符合公积金贷款的条件，如其账户余额不足，某些企业没有足额为员工缴存公积金，降低其公积金贷款的基数，变相剥夺职工的利益，如员工月薪8000元，企业只按照3000元/月的工资标准缴存公积金。他表示，若公积金中心得知该情况的发生，会催促企业全员足额缴存公积金。

    他说，另外，受制于现行的可贷公积金余额的8倍的政策条件，很多职工不符合贷款的条件。公积金新政将改变这一现状，最高可贷款接近余额20倍。不过，该新政还处于走流程阶段，出台的时间未定。

    “还有一个很重要的原因是，购房者使用公积金贷款的占比较低，受制于公积金的缴存面低。”李庆星表示。

    据官方数据统计，在企业的职工应缴存公积金是424万人，账户数（包括休眠账户）共计126万人，实际缴存公积金96.5万人，只占其中的四分之一，可见，实际缴存公积金的人数远小于企业的职工应缴存公积金的人数。

    李庆星说：“如何提供企业为职工缴存公积金的意识显得十分重要。公积金中心接到此类投诉，会及时取证，查清事实后责令企业三个月内整改。”

    现阶段，东莞与珠三角7城实现互贷，暂未扩大互贷的范围。“目前，至于东莞公积金是否能在全国范围内实现互贷，还在研究阶段。”李庆星表示：“另外，我们了解到有一类群体因为工作的原因被派驻到东莞，其户口或在湖北省，在广州缴存社保公积金。因此，他们是无法提供东莞的户籍证明和缴存证明，也难以在东莞申请公积金贷款的。”

    ■公积金贷款流程

    ●客户到楼盘签约，签约后由楼盘律师递送客户资料到公积金中心进行审批，公积金中心需要在5个工作日内审核资料。

    ●审批完成后，公积金中心通过公积金贷款系统将审批信息发送到楼盘律师处，再由律师递交资料及系统数据到银行。

    ●银行在8个工作日内核定资料、签署合同并放款。

    ●其他时间空隙是律师报送资料的中间环节。

    ■公积金资金充裕

    截至今年11月底，东莞市住房公积金缴存总人数达97.25万人，今年累计缴存额达752748万元；今年累计提取额450151万元；今年新增贷款累计16490万元，共计发放贷款（含二手）3205笔；个贷率约为62%。

    南方日报记者 叶永茵 郝金朋

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