在国内楼市出现转折和商业地产相对过剩的大环境下，万达商业地产如此受市场追捧，主要归功于其与百度、腾讯联手讲述的一个有关社区O2O（线上到线下）的故事。无独有偶，半年前，彩生活（01778，HK）在港股挂牌后股价呼啸而上，70多倍的静态市盈率让万科等龙头房企叹为观止，这只“十倍潜力股”最吸引投资者的正是其社区O2O概念。
随着社区O2O概念的走红，很多开发商重新思考房地产和互联网的关系，并试图借助互联网思维和电商平台，调整固有的运营模式，在行业转折期率先突围而出。然而，《每日经济新闻》记者通过采访、调查发现，在盈利模式尚不明朗的当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。
12月10日在港股市场正式招股的万达商业地产，已经获得机构3000亿元左右的估值预测。短短3个月，万达商业地产的估值翻了一倍。业内认为，主要原因是万达商业地产用部分O2O资产替换了原计划上市的旅游地产资产。
无独有偶。据《每日经济新闻》地产微信公众号邦地产上月底独家报道，小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资一家名为you+国际青年社区的创业公司，这个以打造“年轻人线下社交平台”为特色的公寓项目不仅成为国内媒体争相报道的热点，更有大批投资机构与房地产商通过邦地产欲与you+建立联系。此前，在香港上市的彩生活也是靠互联网概念获得资本市场的高估值。
然而，房地产+互联网，是否意味着一定能在资本市场获得高估值？
房地产：线下流量的最大入口
在花样年董事局主席潘军看来，所有服务、所有需求最终都要落地，随着线下企业积极拥抱互联网，未来五年内，线上线下的说法将消失，传统行业与互联网会高度融合。对于线上企业而言，由于线上用户的争夺已经出现瓶颈，他们必须往线下拓展寻找更大的市场空间，但在这个整合过程中，线上企业的劣势也会显现。
“线上企业的管理难度其实是最小的，比如说它要推一个游戏服务，可能只需要一个团队十多名员工就能做出新的东西。但是在传统行业，线下企业要推一项新产品或者新服务，往往需要组织上万名员工去协同完成，管理难度远高于线上企业”，潘军发现，当线上企业往线下走的时候，会明显感受到自己在管理层面的短板。
正因如此，越来越多的互联网巨头选择直接入股或收购线下企业，寻求线下用户与执行力的整合。今年1月，腾讯控股宣布斥资15亿港元入股物流地产商华南城，持有后者11.55%的股权。阿里巴巴也于4月宣布斥资53.7亿港元入股百货零售商银泰商业，未来三年内将持有后者不少于25%的股份。
新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，房地产关系着人们的衣食住行，高度渗透到个人生活与商业的各个领域，是整个线下商业体系的底层支撑，如果说互联网巨头已经掌控了线上入口与流量，房地产企业无疑是线下入口与流量的最大拥有者。
社区O2O：下一个万亿级市场/
在房地产“白银时代”，房企原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐步走到尽头，这也是资本市场给予地产公司低估值的最重要原因。随着移动互联网时代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多商业模式，并成为资本追逐的对象。
今年6月30日，从花样年集团分拆出来的国内首个社区服务营运商彩生活在香港联交所上市，挂牌后股价呼啸而上，70多倍的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙头。这家被方正证券互联网高级分析师张常新称为 “十倍潜力股”的公司，最吸引投资者的并不是它的物业服务，而是其社区O2O前景。
社区O2O是指通过整合线上线下资源，为社区内的住户直接或间接提供商品和服务。根据方正证券的预测，社区O2O有望成为下一个万亿级别的市场，相对于新兴的社区O2O服务商、物流公司，甚至互联网巨头，由于房企与社区拥有天然的血缘关系，这种先发优势有助其在各路资本的竞争中脱颖而出，这也是投资者愿意给予彩生活高估值的重要原因。
除了社区O2O，遭受电商冲击最严重的商业地产也有望借助互联网重获生机。无论是万科商业和百度建立战略合作关系，还是万达联手腾讯、百度成立电商公司，均是希望借助移动互联网的新技术，实现商业地产的跨越式增长。
欧阳捷认为，移动互联网为商业地产带来的变革体现在三个方面：首先，通过大数据收集客户信息，了解清楚客户在哪些店铺停留的时间更长、对哪些产品更感兴趣，摸透客户的价值敏感点，然后对商场的业态与品牌组合实现持续优化；其次，在了解客户需求后，通过APP推送商品信息与促销活动，消除商场与买家之间的信息不对称；最后，利用智能导航为客户提供最佳交通路线规划，将用户从线上带到线下，甚至直接引导到购物中心内的目标店铺，全面提升消费体验。
12下一页相关知识
万达最新估值3000亿元 房地产+互联网=高市值？
招商蛇口17亿元获取的深圳前海土地已估值900亿元
万达上半年业绩收入920亿元 同比增长24%
红樱领投，住建鸟A轮估值3亿元
万达重返A股 千亿布局成都
互联网家装企业有住网完成1亿元A轮融资 估值5亿
互联网家装平台有住网：A轮融资1亿元 估值5亿
万达集团2013年收入1866亿 连续8年增速超30%
万达2014年收入冲2400亿 房企竞争顶破千亿级
万达集团去年收入2425亿