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地产圈最大的魔咒

https://m.biud.com.cn 2014年12月12日10:56 家居装修知识网  

  近些年来,地产圈一直流传着一个可怕的魔咒:谁扬言超越万科,谁就将万劫不复。

  在过去的这些年里,超越万科像是地产圈的一面旗帜,在旗帜的召唤下前仆后继的房企扑上来,又像一个魔咒,在魔咒中轰然倒下去。

  今天小田就来盘点下这个那些扬言超越万科的房企,一起回忆下那些飞蛾扑火的壮烈故事,并试图告诉你地产圈最大魔咒的真相。

  合生:格局决定了败局

  “万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”,说这话的是王石,听这话的是朱孟依。然而时过境迁,无可奈何花落去,似曾相识燕不归,当年的敬佩之语竟成了耻辱般的谈资。

  2004年的合生创展,风光无限好:全国首个销售过百亿房企、在淡马锡和老虎基金的支持下如同脱缰的野马驰骋在全国各地。然而令人大跌眼镜的是10年过去了,当时的全国唯一的百亿房企仍然停留在百亿规模上(2013年销售额117亿,2014年前11月更是倒退到不足50亿)。

  10年来,合生创展的掌门人朱孟依如同一个百亿门神,有心问鼎,无力回天,看着自己当年的小弟一个个跨过自己。以小田的分析,朱孟依就是个百亿格局的人,朱孟依的格局决定了合生创展今日之败境。无奈无奈,朱孟依成为第一个中了超越万科魔咒的人。

  顺驰:步子太大扯了蛋

  地产圈曾有个著名的小故事,一次在深圳桑拿房里,正当王石和陈劲松在边聊天边蒸桑拿的时候,突然冲进来一个小伙子,一声不吭拿起一大桶水全都浇到了烧红的石头上,桑拿房中的温度骤然升高,陈劲松推门就跑出。留下王石和那位小伙子还在里面坚持着,虽然炽热难熬,但小伙子和王石较着劲,看谁能坚持到最后,谁的意志会先垮下来。终于小伙子坚持不住了,开门跑掉。当陈劲松问道小伙子是谁时,王石淡定的说“这人就是房地产界的孙宏斌”。

  就是当年的孙宏斌就是那个较劲的小伙子。该小伙子彼时正带领着他的顺驰地产在全国跑马圈地,对于超越万科志在必得,即使当着王石的面也直言不讳,顺驰年内销售要突破100亿,超越万科。

  后来的结局很明了,2007年顺驰在“七个锅盖十个锅”的状态中轰然倒掉,孙宏斌也被迫贱卖了顺驰,自己不幸成为第二个中了超越万科魔咒的人。

  富力:站在背风口的猪

  时间到了2006年,业内又有一家房企快速崛起,即广州起家的富力地产。彼时的富力刚刚上市,股票一路上涨,不仅是港交所内地公司财富创造的第二名,还成为唯一一家被纳入恒生指数的内地房企,在企业规模、土地储备等各项数据全面接近或者开始超越万科,风光一时无二。

  彼时因为富力的崛起引发地产圈对谁是中国房地产老大的讨论,而富力也不甘寂寞的在官网上发出“挑战书”——超越万科不是不可能的。事实上,富力地产的两位创始人李思廉和张力早就定好了超越万科时间表,时间表上超越万科的时间正是2006年,超越万科的底气也正是来自于那一年富力的商业物业集中上市。二人心里很清楚,在住宅方面富力正追赶万科,而在商业地产方面富力则是全面超越万科。

  然而仅仅过了两年后,地产圈开始讨论一个谁都没有想到的话题——富力会不会倒掉。原来,在2008年房地产的颓势下,富力因为自己的大举冒进和投资商业地产的失误,引发资金链断裂,其股票更是出现了恐怖的一天下跌51%,那段日子现在听起来依然是惊心动魄。

  回看这些年,富力或许会把责任怪罪在房地产调控上,每一次准备大干一场之时都因为国家的宏观调控而失利。但在小田看来,富力私人持股控股、家长制管理制度,在万科的大众持股、职业经理人制度面前失败也是必然的,宏观调控只能算是外因罢了。可怜李思廉、张力两位地产大佬,成为中了超越万科魔咒的第三人。

  绿城:屁股决定脑袋的超越

  时间再次跳跃到2009年,秋天。经历2008年的生死之后,绿城一举成为行业榜眼,创始人宋卫平似乎有些得意忘形了,在杭州高调的大邀媒体举办了一场声势浩荡的恳谈会。名曰恳谈会,实则是对万科的宣战会。在会上,宋卫平对万科的产品和王石本人都进行了不同程度的攻击,在攻击过后,宋卫平亮出其真实意图:绿城要在2011年达到千亿规模。

  然而极其讽刺的是,2011年10月,万科宣布全年销售规模已破千亿,绿城则是从400多亿的骤降到300多亿,企业面临全线危机:销售倒退、库存激增、负债高企。自此,绿城也丧失房企第一军团的资格,在规模上沦为二流房企,而宋卫平也不得不在今年5月份宣布退出绿城。

  在小田看来,宋卫平的性格决定了绿城不可能超越万科成为中国的领军房企。举一个小细节,2009年宋卫平扬言三年内超万科时,既没有分析万科的发展速度,也没有分析自身的土地储备,就是个屁股决定脑袋的意气之举。就分析到这吧,宋卫平成为中了超越万科魔咒第四人从其性格里就决定了。

  万达:昙花一现的季报狂欢

  好快,时间又到了2010年,万科的王石正全力筹备他的二次登顶珠穆朗玛峰之时,山下传来消息:万达一季度销售超越万科,取代万科成为中国房地产龙头。

  在万达的公关软文狂轰滥炸下,地产圈内也开始讨论起这个话题:万达超越万科了。彼时万达凭借“订单商业地产“模式独步天下,每到一处都会对当地的商业地产进行一番推古拉朽般的扫荡,无可匹敌。

  然而,亢龙有悔。万达随后就开始面临内忧外患。自己的战略同盟不是被自己抛弃就是主动放弃万达,中粮、华润等“国家队”强势入场,人才瓶颈和资金瓶颈以及死铺如同魔咒般接踵而至,2010年的上市计划不得不再次搁浅。最终,万达仅仅超越了一个季度的万科后就再次被万科反超,成了名副其实的“季报龙头”。

  以小田看来,如今万达也不得不面临两个怪圈:产品竞争力随着城市能级的上升而减弱,在一、二线城市的产品优势基本不存在了;产品规模越来越大,第四代产品万达茂似乎更像是个可怕的资金无底洞,一旦运营不畅就会直接沦为一座座死城。应该来讲,王健林无近忧,万达上市也会受追捧,但远虑是时候该考虑了。

  绿地:拼死也要拿下的第一

  2011~2013年三年间,万科始终与第二名保持着一定的优势,使试图超越者始终没有超越的可能,但2014年却是风向突转:年初万科宣布2000亿的销售目标之后,绿地董事长张玉良果断放话绿地要冲2400亿元,直接叫板保持了9年行业龙头地位的万科。

  张玉良似乎也的确有这个底气了,商业地产的优势万科不能比,海外地产的规模万科不能比,绿地完全可以以依靠拉长地产战线的策略战胜万科。果然,12月初,陈啸天领衔的亿翰中国发布今年房企前11月销售业绩榜单,绿地首次以7亿元的迷你优势超越万科,成为行业龙头。

  2014年,仅剩下1个月时间,从万科与绿地的作为看,双方都卯足了劲要拼出个伯仲。以小田的观察看,绿地极有可能将迷你优势保持到最后,如此将取代万科加冕2014年行业龙头。

  那么,张玉良该欢呼了么?在小田看来,当整个行业都在面临着转型压力之时,绿地只是在拉长战线,而非转型模式上的创新,保持行业龙头的持续性待考。强政府关系是绿地的杀手锏,但在新常态下是否还能持续奏效呢?与供应链上的合作伙伴长期处于压迫与被压迫的关系,是否还能够持续呢?这些问题都摆在张玉良面前,或许他应该也意识到了,但他能解决么?

  写到最后,该说说万科了。万科在其第三个10年,领跑了10年。在小田看来,不是因为万科太优秀,而是因为万科在过去的10年里几乎就没犯过严重的错。地产圈所谓最大魔咒,仔细看来,都是因为那些挑战者自己的错误酿造的。

  至于万科自己宣讲的“超越万科的,也只有万科”,小田也不认同。当各家房企的增长模式都大同小异之时,万科可以这么讲,但当行业一旦出现新的发展模式,巨轮万科还好掉头么?

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