从2003年开始，11年间国土部累计六提“禁墅”，广州已叫停了低密度高档住宅用地的供应。别墅供应入口被封，令市场提前进入去存量阶段。专业人士认为，随着社会财富及富裕人群体的扩大，市场对别墅产品的需求还将上升，但供应减少，别墅价格将保持稳中有升格局。

　　“禁墅令”令低密度土地成绝版

　　从2003年开始，别墅市场已连收多道禁令，2012年6月下发的住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，更是从土地源头上切断了低容积率新增项目的通道。从未来楼市调控趋势看，别墅供应从严从紧趋势难有改观，去年以来广州用地出让计划已全部叫停低密度高档住宅用地供应。合富辉煌首席分析师黎文江分析，以前广州平均容积率为2-2.5，今年拍地大部分高于2.5，“广州可开发用地只剩下600平方公里，只能向高空或向地下挖潜力，这是必然趋势”。

　　空白即机遇。在低密度用地封口后，房企对类别墅地块的争夺日趋白热化。近年来，政府放出的数宗容积率稍微低一些的用地，成交的楼面地价都要比普通用地更明显拔高，而较低密度地块若位置好，则很容易出“地王”，如白云新城2010年的“原地王项目”，2013年佳兆业的白云单价地王项目等。易居房地产研究院研究员严跃进表示，低密度地块拍一块少一块，只要能拿下，就有做大空间，因而吸引品牌房企不计成本争夺。

　　经济型别墅让中产“一步到位”

　　数据显示，今年第三季度十大重点城市，别墅产品成交127.72万平方米，其中联排别墅占比接近七成。从近两年看，小面积、联排经济型别墅更受市场欢迎。“现在的换房成本越来越高，很多购房者换房都有终极换房的想法，就是买了这套房子就想住久一些，不想再随便换了”，雅居乐营销负责人称。

　　很多人都有“别墅梦”，而经济型别墅总价并不比高档洋房高多少，因此很受欢迎，从化御湖城的负责人称，在从化，300多平方米的别墅，总价才两百多万元，很多换房客不想换房换在市区，干脆一步到位入住别墅。亚豪机构副总经理高姗认为，目前别墅市场的购房主力由金字塔尖的财富阶层逐步转为中产阶层，主要是出于升级居住条件、改善居住品质的需求，这是经济型别墅较为热门的主要原因。

　　八年价格翻四倍多看好抗跌性

　　数据显示，在楼市下行格局下，今年前三季度广州别墅成交均价仍保持逆市上升，同比上涨约15.83%。可见，别墅的保值性能仍受市场看好。据了解，2005年以来，广州别墅的供应量大约下滑12%-15%，而别墅的价格却节节攀升，房价开始进入上涨快速通道时，广东东部别墅产品主要集中在萝岗增城，以碧桂园凤凰城和保利林语山庄为代表，均价约6500元/平方米；北部的广州大道北同和板块以雅居乐半山豪庭、竹韵山庄为代表，均价9500元；南部主要集中在番禺，以雅居乐花园、华南碧桂园为代表，均价约8500元。如今时隔8年，这些地方的别墅二手价普遍在4万元以上，升值了4倍多，涨幅远胜于同板块的普通住宅。

　　由此可见，别墅产品的稀缺性和增值、保值功能更加凸显，“别墅除了能够满足一步到位的居住功能，其金融属性也强于其他住宅产品，表现出稳定的抗跌升值功能，在淡市环境下也能赢得市场”，高姗认为，近期央行松绑信贷等多重利好，对于改善型人群有更大的推动力，预计今年年底将会有更多改善型楼盘项目入市，预计别墅成交也会更热。

　　专家视点

　　均好性强、总价低的别墅

　　成为热点

　　有迹象显示，别墅市场的购房主力转为中产阶层，他们受到经济条件的制约，但出于追求投入产出比的目的，往往选择在交通发达、环境优美的近郊地段购置别墅，既能享有自然的生态环境、便捷的交通条件、付出合理的成本实现别墅居住梦想，还可确保资产的稳定升值，因此具备环境、交通、产品的均好性，同时总价较低的别墅项目成为市场热点。

　　一线城市别墅需求稳定，

　　抗跌性强

　　一线城市的富豪比较多，对别墅等豪宅的需求比较稳定。同时，在资产配置上，富有人群出于保值增值和房产税即将推出的考虑，倾向于把小户型房源转化为一两套别墅、豪宅。随着政策的松绑，未来豪宅产品的需求会增加，而别墅由于供应有限，保值抗跌性也会更强。　　文/ 羊城晚报记者 詹青

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