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房地产税立法囊括整个房地产业 设计初衷是抑房价

https://m.biud.com.cn 2014年12月15日10:31 家居装修知识网  

  尽管很多学者和诸多的民众对出台房产税寄予厚望,希望通过房产税抑制房产泡沫。可能他们看到这个政策后会失望,因为房产税的力度不大、火力不足,这个税种将注定与民众所期望的降低房价背道而驰。

  中国社科院公布的2011年《住房绿皮书》显示,全国有35个大中城市的一般地段普通商品住房平均房价泡沫高达29.5%,其中,上海房价泡沫为36.5%,当年,上海的“汤臣一品”更爆出了超过30万元/平方米的房源,“全国最贵”地位难撼。

  傅蔚冈指出,房产税横空出世主要是为了抑制上海市房价持续快速上涨,压制房价泡沫。

  “但从最后结果来看,房产税似乎对房价并未起到实质作用,2011年开始,上海市房价仍旧以4%的增速上涨。”不仅仅是房价,在新建住宅成交量上而言,也未起到实际作用。

  “即便是置业者涉及到其中,他们也会想办法规避。”上海一开发商指出,在原本涉及就过少的情况下,规划范围内的人还能为规避税费找到出路,“房产税连续两年增幅过缓看起来似乎也在情理之中了。”

  此外,针对上海而言,现行条例中,主要还是“限购令”的作用较为明显。但许多业内人士认为“限购令”毕竟不是很符合市场经济的行为,长期执行限购令会影响房地产行业的健康发展。因此有人提出应加大房产税的征收力度和范围来延续调控,从而取代限购令。

  解读

  不动产登记为房地产税铺路

  “不动产登记一出,看那些贪官哪里逃。”早在去年,关于不动产统一登记即将推行的消息就引起过热议,多数者认为有助于反腐。日前,有专家透露,《暂行条例》已由国务院签发,定于年内颁布,自2015年3月1日起施行。而不少房地产业内人士则认为,此条例针对所有置业者,“类似于温水煮蛙,让你以为登记不动产是在反腐,或许是为向不动产开征房地产税奠定基础。”傅蔚冈说。

  有专家指出,房地产税出台有两个前期必要条件,一是不动产信息登记并全国联网,二是不动产评估。不动产信息的统一登记归类整理,有利于相关部门掌握全国不动产的数量、类别、分布及产权状况,可以帮助解决房地产税向存量开征第一个问题。

  “先建成一个大数据,然后再来设计如何‘税’。”傅蔚冈分析认为,不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。

  因此,在房地产税立法和全面铺开之前,一定要建立不动产统一登记体系,并摸清全国的不动产“底细”。

  不少置业者在为停止房产税扩围欢呼,而开发商却在为停止扩围焦躁不安,“事实上,现有所提到的房地产税的内容,早已经开始实施,比如房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等等,开发商每年都在缴纳。”上海一开发商透露,“可以说开发商的赋税是相当重的,60%的费用都用于纳税了。”

  开发商的这种说法也得到了傅蔚冈的认可,他认为从形式上而言,由地方政府出台房产税实施细则有违《立法法》,属于地方立法违法。虽然上海、重庆两地的细则都号称获得了来自国务院常务会议的授权;而且国务院常务会议规定征收房产税也是基于《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定。但问题是,按照我国现行的法律制度,国务院并无制定房产税的权力。“至少现在看来,房地产税立法是一种进步。”傅蔚冈笑称。

  但停止扩围后,工作重心转移到行业中来,就意味着,开发商所缴纳的税费可能较以前更严苛,赋税可能更大。

  “最直接的影响就是我们的税负增加了。”上海一开发商说,开发商也不傻,最后还是会直接转化到置业者身上。

  傅蔚冈指出,将房产税扩大到房地产税,最后的结果就是扩大纳税人范围,让更多的人到这个纳税范畴里面来。

  最后的结果是扩大纳税人范围

  ◎展望

  opinion

  将房地产税提升到立法程序中,同时意味着,房地产税将以一种更加强势的态度回归,并且将更多的纳税人纳入到该体系中来。2011年,上海市房产税税收达到了73亿元,仅从税收数据而言,房产税在上海并无水土不服之象。但接下来两年的停滞不前,更是用实际数字来说明,征收制度本身所存在的应用漏洞。

  “暂停扩围并不等于要终止收房产税。”上海一开发商透露,将房地产税立法,是为了“税”更多人。在停止扩围的消息发出之后,开发商比普通置业者看得似乎更透彻些。

  ——傅蔚冈

  上海房产税规避案例

  置业顾问一般会将价格做低到标准价格以下,但又不会低太多,“以防在房屋备案的时候查出来。”上述开发商透露,一般情况下会做到3万元,这户家庭一年需缴纳120×30000×70%×0.4%=10080元的房产税,比原价税费少五成。

  三口之家 首套房100平米,二套房200平米

  置业顾问操作价格,二套房售价3万元/平方米

  房产税

  (100+200-60×3)×30000×70%×0.4%=10080元

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