在房地产开发漫漫长河中，万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)拥有绝对的话语权，它把持行业老大位置的时间，几乎与中国住房市场化的时间一样长。跃跃欲试挑战万科权威者并不在少数，竞争增加了行业的丰富性，毕竟对规模和速度的追逐，差不多是这些年来众房企竞争比拼的一致方向。
万科的魔咒神奇在于，它从未被真正拉下神坛，曾在2004年短暂超越万科的合生创展，早已退出房企一线阵营，一度跟万科叫板的顺驰、绿城，也渐渐没了称王的声音。
但在稳坐地产“一哥”头把交椅十多年后，这一次，万科终于迎来了真正的实力较量。这次它的对手是绿地。这场行业老大地位的颠覆与反颠覆战，在11月业绩出炉之际打响。
万科在12月5日公布，公司前11月销售金额为1901亿元。时代周报记者从绿地内部了解到的数据，绿地同期销售金额也已突破1900亿元。而在第三方机构的统计中，绿地以微弱之势暂时领先。
此刻，两大行业巨头都在向2000亿元发起冲击，谁会是老大？在数字之争的背后，其实是万科、绿地间不同发展路线的较量，谁能笑到最后？这是一幕值得期待的大剧。
第一之争
12月初，第三方机构亿翰智库发布国内房企前11月销售榜单，其中绿地1918亿元的销售规模，以7亿元的微弱优势取代万科暂居行业首位。几乎在同期，克尔瑞也发布报告，预估绿地前11月销售额为1908亿元，稍稍超过万科的1901亿元。
4天后，万科的官方数据出炉，与第三方的统计无太大偏差。绿地集团相关人士对时代周报记者说：“绿地没有公开月度数据的习惯，保守地说，集团截至11月底的销售收入突破1900亿元已无悬念。”
事实上，缩短与万科的距离，坐上头把交椅，这项硬指标始终推着绿地，在追赶万科的道路上奔跑不歇。
从行业第五到第一，绿地用时不过6年。2009年，排名第五的绿地销售额为360亿元，仅为当年万科630亿元销售水平的一半；在万科首先突破千亿销售的2010年，绿地冲进了行业第三，但双方销售额还是有350亿元之差；2011年，万科与绿地之间依旧隔着恒大，第一与第三的账面差距为440亿元；2012年，绿地首次突破千亿，成为行业第二；2013年，绿地向万科更近了一步，双方1625亿元和1709亿元的销售额相差不到百亿，用张玉良的话，就是“两个项目的差距”。
今年年初，业界喧嚷，听闻绿地掌舵手张玉良的新年愿望之一，就是要把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。为了迎接这一刻，绿地看似铆足了劲。张玉良宣布绿地2014年销售目标为2400亿元，较上年增幅近50%，放眼房企十强内，仅万达84%的增幅要求高过绿地。相比之下，万科的2000亿元销售目标，同比增长幅度保持在20%以内。
眼下，在阶段性领先万科半个身位后，绿地或将触碰到中国房地产历史上的首个2000亿元。在业内看来，这不仅代表单个房企开发规模，更可以成为中国房地产开发史上的一次史诗级荣耀。
追赶者虎视眈眈的脚步声就在耳边，有意思的是，谈起“被超越”，万科管理层表现得颇为淡定。“万科做老大已经太久，有谁愿意拿去真的很好，”万科总裁郁亮不厌其烦地回答这个问题，他对时代周报记者说，万科已三十而立，在“青春期”我们比个头，比体重，但过了青春期就不应该再以个头衡量企业。万科已不玩数字游戏，谁想当老大，万科祝福它。
万科董秘谭华杰也平静表示，对万科而言，当下有比追求数字和规模重要很多倍的事，那就是如何顺应行业变化和移动互联网时代，实现转型。
两张好牌
就在1个多月前，舆论风向并非如此。今年10月底，万科销售额1714亿元，超越了去年全年的销售额，距离2000亿元的年度目标也仅差15%；而前10月仅完成1538亿元的绿地，距离年初制定的2400亿的年度指标，还有近1000亿的差距。
以11月单月380亿元的业绩而论，绿地大比分反超万科，数据的真实性引起了一番争论。有媒体称，绿地这次能摘冠，或许有不小一部分业绩是绿地的供应商合作伙伴贡献的。这一猜测的论据是，绿地的某些合作方在看到亿翰智库发布的榜单后，纷纷在其微信朋友圈吐槽：是不是自己用房子抵的欠款也算进销售额了。
对于各类数据之争，万科旗下官方微信账号“万科周刊”仅仅给出了“你们懂的”四个字答复，既简短，又意味深长。
“以房抵债对于一家房企的总体销售额帮助不会太大，只有1%-3%的占比，并不影响排名，” 亿翰智库上市房企研究中心主任张化东对时代周报记者表示，榜单的数据来源于公开数据和对各大房企的调研，数据来源有着可靠依据。而绿地方面尚未公开对此证实或证伪。
但作为对万科官微的回应，绿地官微随后发出了“上天入地出海”，同样没有繁文缛节，言简意赅。
这里有绿地傲娇的两张好牌—所谓上天，指的是绿地在各地的超高层建筑。
近年来，绿地在全国范围内陆续打造一批超高层地标性建筑，并统一冠名为“绿地中心”。在中国，300米以上的超高层有近一半是绿地投资管理的，全球第三、第四以及第七超高建筑均在绿地麾下。
和万科专注于住宅项目不同，绿地商业和住宅业态几乎做到了均衡发展。数据显示，2012年、2013年绿地商业收入贡献都超过了40%，写字楼恰恰也正是绿地的明星产品，未来写字楼在内的商业比重有可能将超过住宅。
所谓出海，指的是绿地的国际化之路，其几乎是以迅雷之势布局海外四洲、九国、十二城。张玉良曾向时代周报记者透露，今年绿地的海外项目销售额增长较快，是集团实现全年目标的重要保障。特别是第四季度以来，绿地在美国、英国的项目都已经进入销售阶段，预计今年整个海外项目能为集团带来超过200亿元的营收。
“绿地在海外多个国家均有项目布局，如悉尼、伦敦、多伦多等城市，这些项目单价都高，甚至超过9万元/平方米，” 克而瑞研究中心朱一鸣对时代周报记者称，海外项目的贡献很大。
而在本地住宅方面，朱一鸣称，绿地11月有多个项目“日光”：如上海绿地璀璨天城、重庆(楼盘)绿地城等。万科虽然也有新开项目取得了良好的销售成绩，但总体去化率低于绿地。
这也基本重构了380亿元月度销售额的来源和组成—绿地在11月大宗交易和海外市场两项销售额已达180亿元，国内商业和住宅项目销售为200亿元。
最后博弈
万科真的不想做老大了吗？与高层的气定神闲不同，时代周报记者在万科内部，尤其是不少项目上，听到了不一样的声音，“不是还没到年底吗？这会还在拼呢！”据了解，这几天万科总部在密集开会，会议的主题无二，如何在最后一个月实现业绩的冲刺。
“中层、基层员工其实都挺关注，从第一的座位掉下来心里不舒服，这是惯性思维，”万科某内部人士透露，万科处在转型期，销售额不应再是衡量老大的唯一指针，但转型阶段拿什么来衡量企业是否成功，大家心里并不清楚，这是个难题。虽然万科推出了合伙人制度，试图挽留高级职业经理人，但是外面诱惑很大，职业经理人不断的出走成为习惯。
对万科研究颇深的地产人王亮(化名)则分析，万科人骨子里的自信和骄傲，多数来自业绩和老大地位。如果单独分析，户型、园林、设计等，万科都不是行业第一。恰恰因为坐稳头把交椅，王石登山、郁亮跑步会受到莫大(博客，微博)关注，“如果是小公司领导跑马拉松，会有人追捧吗？”
王亮指出，行业老大能带给企业无形的附加价值，尤其体现在找政府谈判、拿地、融资以及和上下游合作伙伴洽谈方面，这是品牌的力量和优势。万科房子总比周边同地段产品每平方米贵几百元，客户也认可，这其中就有品牌溢价的作用。
而在资本市场，这种体现也是淋漓尽致，过去数年，行业老大的称号，一直对万科的资本市场表现有支撑(万科市值系A股房企第一)，如果丢了老大称号，不排除资本市场会出现负面表现。
万科王石也曾说过，从1997年至今，万科一直是中国房地产企业的第一名。哪怕象征性地差几十万元的销量，排到第二，从投资者到管理层心理，都会有很微妙的变化，这个不得不顾忌。
“行业老大地位，恰恰也是此刻绿地最需要的，”张化东说，要把绿地放到混合所有制改革的框架下去看，绿地要整体上市，必须要把规模做出来。它也是“930”政策后少有没改变销售策略企业，维持“低价走量”方针，年底一直在冲业绩。
光大证券房地产行业首席分析师竺劲也表示，绿地吸引投资关注度会大有裨益，对其市值提升也会有帮助。如果绿地最终完成上市，市值或也会超过万科成为A股最大房企，这也有利于其接下来在全国乃至全球的扩张步伐。
接下来的15天时间最为关键，双方即将展开明争暗斗。
据悉，万科上下已经下了军令状，12月份必须抢数字，北京(楼盘)等地万科项目全部降价，有的项目已经明显亏本，但是各地销售负责人签了军令状，价格可以降低，数字必须保证。其内部要求的回款指标是2000亿元，对标的销售额其实已提升为2200亿-2400亿元。
这些天，外界也充斥着关于绿地集团总部如何下命令，如何要求今年必须完成销售目标的。据说，绿地曾向各事业部发文，提出了全民营销策略和“超过万科”的内部奋战目标。项目销售员10天定一回销售指标，完成目标有现金奖励，未完成目标即被扣罚。
“万科为了捍卫老大位置，今年12月再藏业绩的可能性不大，”朱一鸣说，万科推盘有一定的计划性，对绿地11月的反超准备未必充分，也缺乏可供大宗交易的标的物，最后一个月业绩暴涨的可能性相对小。
反之，如果绿地的写字楼能够顺畅销售，增长速度一定大于万科，据悉，12月份，绿地仅靠张玉良自己的关系卖掉的写字楼已经有100多亿元。
“现在不是简单拼规模的时代，房企长足发展还得看综合竞争力。”睿信致成管理咨询公司合伙人郝炬认为，更应该关注未来绿地和万科谁的转型会更被市场认可，谁的风险防控能力会更强。
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