长沙现代服务业和商业或形成“三区五线”的格局。“三区”指芙蓉CBD、河西滨江新城、高铁站，“五线”指五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、万家丽路。　　余志雄 摄

　　主持人语

　　这是最好的时代，也是最坏的时代。数据显示，中国商业综合体的存量面积已经超过3亿平方米，主要综合体达到了800多个，每年以将近20%至30%的速度递增。加上互联网对于传统商业的冲击，又让商业未来变得更加捉摸不定。

　　2014长沙年度商业地产峰会上，与会嘉宾就传统商业如何与互联网共生共荣、商业地产如何找到运营之道等展开探讨。与会嘉宾普遍认为，无论互联网时代更新迭代的速度有多快，有特色的、有生命力的商业依然有很大的市场空间。但商业运营不在朝夕，如果没有出色的运营团队，没有超前的眼光，没有雄厚的实力，将难以改变被淘汰的命运。

　　要考虑新业态的承租能力

　　刘晓兰(三益中国旗下三益资本董事总经理)：今年，有不下十家APP厂商问我，能不能让这个APP进入到购物中心。实际上，真正被应用得好的APP到底有多少？能够浮出水面的一定不到1%，99%的已经沉在底下。这个行业大家看好，但不是每个人都能走出来。

　　我们看到，闭店潮、外资零售退市潮、奢侈品关店潮非常严重。购物中心里，餐饮、娱乐、休闲比例上升，但餐饮的承租能力确实非常低，会给租金造成冲击。儿童业态兴起，在带来人流的同时，要考虑它的支付和承租能力。我相信，在未来的2015年甚至更远的未来，我们这个行业会趋于理性，回归商业的本质。

　　长沙未来商业布局更加集聚

　　段宁(长沙市城乡规划编制中心主任)：对现代服务业和商业的布局，规划部门希望形成“三区五线”的格局。“三区”，指未来商务集聚在三个片区：芙蓉CBD、河西滨江新城、高铁站，“五线”指商业集中、周边规划了地铁的五条路：五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、万家丽路。商业空间布局尽量集聚一点，不要太分散。

　　许智来(华远地产股份有限公司副总经理、长沙城市公司总经理)：我认为，政府要行动，做一个长远规划，光靠企业可能没有这个能力。土地招拍挂40%住宅、60%商业的比例，开发商不这样做就不行，实属无奈。

　　我们一期有16000平方米的商业，本想是打散卖掉的，最后觉得卖掉是对业态的不负责，我们就不卖了。做商业就是要把一亩三分地经营好了，达到各方利益的平衡。

　　杨毅(绿地集团长沙公司副总经理)：现在我们在做规划方案，溁湾镇项目要加强地下空间的开发，但在方案的推进中碰到了很多规划上的瓶颈。讲到新格局，其实很有挑战性，电商对我们的冲击也很大，特别是一些进驻中国时间比较长的企业也出现了经营方面的问题。

　　没有五年眼光，基本上就被淘汰了

　　龙固新(德思勤集团董事长)：上海陆家嘴只有单一的商务功能，试想一下把新天地和上海文化中心放在一起的话，整个陆家嘴这盘棋就火了。现在单一的综合体、单一的百货，甚至是购物中心已经走下坡路了。未来城市需要有综合功能区，满足多方位的需求。

　　前段时间，在亚洲很有名的一些商业公司的商场都在萎缩。商业从规划、设计到招商，快的要超过三年，你对商业市场没有五年眼光的话，基本上就被淘汰了。

　　王凯华(长沙开福万达广场营销经理)：我们万达的订单式商业，可以归纳为联合发展，共同选址，前期沟通，技术对接，平均租金，健康发展，先租后建，无缝对接。同时，今年开业的万达“宝贝王”，就是主动转型的一大重要举措。万达的开发模式也在不断创新，从最早的单体店到万达文化旅游城，规模更大了，选址也有所不同。

　　文学(戴德梁行长沙公司副总经理)：从开发商方面来看，面对着商业项目大量涌入市场，传统住宅发展商进入商业地产市场，商业地产出现参差不齐的情况；从品牌方面来看，出现了奢侈品与快销放慢开店计划，以及观望市场动向的趋势。

　　有特色有卖点的商业依然出色

　　黄志明(万家丽集团董事长)：房地产市场既有潜力，又有危机。大家要做自己的特色，这也是实力的竞争，谁自有资金多就能够沉得住。如果完完全全靠贷款去运作的话，那就太危险了。一个楼盘五六年卖不出去，开发商赚的钱可能就只能还利息了。

　　大家要主动拥抱互联网时代。互联网时代就是舌头快，但这是它唯一的优势，它并不能够把所有的市场都吃掉。所以，真正有特色、有卖点的商业不需要害怕。

　　钱荣(中建信和地产有限公司副总经理)：传统商业在谋求转型过程中遇到两个问题，一是尚且不知道电商对传统商业产生多大的影响，二是体验性商业与产出回报不匹配。未来的商业地产，趋向于更加专业化，同时需要靠大量资金来支撑。没有实力与专业运营团队的企业，或许将面临淘汰。

　　刘筱泉(湖南湾田集团董事、湾田实业公司副总经理)：湾田集团重金收购浙江团购行业排名前三的阿里巴巴原始技术团队——杭州共震电子商务公司，使得湾田·国际建材城有自己的电子商务团队来运营。不过，新媒体、电商O2O等都是要服务于你的产品本身。做好专业市场，还得看你有没有专业的团队来运营，有没有专业化仓储和现代化物流相匹配。

　　长沙“多中心”明后年开始形成

　　郭冠军(上海鉴略地产顾问机构董事长)：到2016年，长沙商业地产达到450万平方米以上，长沙的商业地产会全面进入到一个绝对的供大于求的时期。新型商业地产会有机会，以及能够满足城市综合功能的综合体，对于未来千万级人口的长沙来说是必需的。

　　我认为从2015年到2016年的时候，长沙真正的多中心开始形成。商业项目越来越多，可买的会越来越少。一是有很多项目不能卖，必须解决运营问题；二是特别优质的项目价格门槛越来越高。

　　吴昂(恒大国际广场项目负责人)：恒大对商业涉足比较少，恒大在湖南开发了18个楼盘，在高铁新城的项目有公寓、写字楼、购物中心、社区风情商业街。当时，我们拿到这块地的时候，公司内部比较困惑。高铁新城人口密度小，加上周边的一些配套支撑比较少。这也是我们在商业领域的一次尝试。

　　商业创新就是把服务做透

　　苏亦武(新长海发展集团副总裁)： 新长海广场在星沙是最大的项目，我们在做这个商业项目的时候，只想守住星沙做好就行了。我们做商业的时候，考虑的是消费者需要什么。广汽三菱来了以后，我就招了两个号称长沙市最正宗的日本料理品牌。

　　我理解所谓的商业创新，是更加贴近周边的范围客户服务，把特色做出来。现在我们要做得有文化味。一个商业项目和文化脱离的话，就只是一个简单的场所了。

　　于忠(长沙盛邦房地产开发有限公司董事、常务副总经理)：我们在做商业项目的过程中，是通过与专业的机构来合作来完成。我们希望合作方既有理论高度，又有实操经验，还有足够的精力。但是，中国商业地产的发展太快，有经验的而且有团队来操作的第三方专业机构太少。

　　田杰佳(阳光100置业有限公司项目负责人)：我发现长沙具有特色的商业并不是很多，所以，机会还是有的。阳光100来长沙是十年之前，猴子石大桥以西那边是很荒芜的一块地。要想把商业做好，先是考虑业主，考虑商家能不能在我这里盈利。所以，我们给商家打造平台，利用社区平台、物业平台去帮助商家做宣传。

　　新商业时代需要“电商+实体店”

　　王填(步步高集团董事长)：步步高推出云猴，我们要通过大电商做本地购、快件通，把实体门店顾客的商品都送到。物流是颠覆性的，班车化、公交化，让快递员成为历史。智慧社区，是这个闭环里面的一个最重要的终端节点。我们的想法就是到2020年在全中国便利店将达到20万家，也就是说我们将服务20万个社区。我们都希望通过步步宝来串起整个闭环中的所有支付。

　　邓银伟(湖南高星物流园董事长)：说到电子商务，我觉得互联网也好，电子商务也好，它们能够拓展视野。网上选产品，实体店对照选择、验证选择、确定整合，再下订单，我觉得还是可行的。但是，要你在网上订黄金、订钻石，你感兴趣吗？我觉得新商业时代需要电商+实体店相配合，这是一个非常好的模式。

　　黄勇光(香江控股集团总经理)：香江集团在长沙做的是市场集群项目，承担长沙市传统专业市场的升级责任。在长沙市场还处于交易市场比较低端的情况下，传统的商业市场，既爱电商，又怕电商。在大电商前提之下，传统市场的发展肯定要与之牢牢结合，而不是要把这个门紧紧关闭。香江集团选择了跟阿里合作，开发投资“阿里巴巴开发产业带”。

　　移动互联网让买房卖房更轻松

　　苏莎(湖南顺天房地产开发有限责任公司总经理)：互联网是不是绝对占主导呢？我想起2000年在大学时做过的一篇论文，论文题目是CD会不会被MP3所代替？当时，我们的结论是CD碟片肯定会被MP3代替。十年之后，我们可以看到MP3也几乎找不到了，现在能找到的就是一个U盘。其实，传统行业以后走向衰落其实是必然的。那么，互联网肯定也会被其他各种各样的模式所代替。

　　常金国(华创国际广场项目负责人)：符合时代需要的新商业一定是成本更低的，对传统商业而言，它可以借助电商渠道去降低成本，带来增量。我们项目自持比例之所以很高，从写字楼角度讲，一个城市的格局决定了写字楼的发展，长沙租金最高的写字楼在芙蓉中路，芙蓉中路的写字楼市场前景好；从商业角度讲，公司的战略是商业尽量自持，因为房地产开发迟早会走向饱和，而中国的人口数量庞大，决定了未来消费市场广阔。

　　李迎春(房多多长沙公司总经理)：互联网对房地产行业的改造才刚刚开始，移动互联网带给行业垂直化的改造，是这个时代的趋势。我们认为房地产行业经纪人会长期存在，移动互联网可以改造传统房地产营销过程中存在的问题，让买房和卖房变得更加轻松。

　　欧阳伟(湖南淘房电子商务有限公司董事长)：今天是12月12日，正好是淘宝原来战略定的淘宝房产日。湖南淘房在三年前注册，但整体团队和实体项目都在杭州，因为湖南没有这样的氛围，也没有这样的人才。希望湖南的电商发展越走越顺畅。

　　以家庭消费为中心的商业前景广阔

　　张念越(国美玖号置业有限公司副总裁 )：未来的商业体，一定不是单纯满足购物需求的，它应该构建一种生活方式，可以给予顾客感觉、态度、艺术、个性、分享等全方位的生活化广场。我们项目不仅仅是一个够大、够炫的购物中心，而且是一座实现儿童梦想的城堡，一个容纳家庭欢聚的空间，而贯穿其中的一定是服务，没有什么比贴心服务更能够留住消费者了。

　　谢晟(中盛行总经理)：以家庭活动消费为中心的社区商业的发展趋势和居民的消费趋向趋于多元化、个性化、主题化。随着社区商业的发展，建设多元化、个性化、主题化的商业，营造特色休闲所、风情购物区、艺术市场、主题商业街等具有多重功能的商业配套，将成为未来商业模式的新发展趋势。

　　杨程(长沙合正房地产管理策划有限公司总经理)：多方位融合是未来商业的一种趋势；硬件投入不是问题，关键在于商家对于未来商业判断是否明晰。其一，理念转变是否够新颖、够透彻，但同时能够快速落地；其二，在落地的过程中能否快速顺应时代的需求；其三，最关键是看商家能否在变革时代中时刻保持“年轻”心态，在众多的大商业中跳脱出来。

　　古湘(湖南古湘广告传媒有限公司董事长)：我的观点是未来商业地产将进入故事商业的时代。上海的徐家汇有故事，长沙的下河街也有故事，真正的商业要找一些有叙事基础和历史人文的地段。拿老故事来讲的话，一定会减少推广中的成本。

　　市场需要不断制造新鲜消费体验

　　颜亮(保利(湖南)投资有限公司总经理)：如果长沙不能成为一个区域的中心城市，在人口吸附力有限的情况下，资金往哪里流，都是根据它的利润和风险来决定的。如何发展城市规模，这是未来要解决的核心问题。另外，中高端的消费者群体其实不是互联网的目标群体，很多时候只是消费结构改变了，并不是受电商的冲击。

　　李键(协信集团长沙公司总经理)：如果在同等竞争的情况之下，比拼的是谁的管理更精细化，谁的产品更具创新特色。现在消费者对商业体验的要求发生了变化，商业地产的核心是要造路，让客户来体验，除了平面导入之外，还需要垂直的交通，让人流能够很容易就到达。　　

　　黄新(长沙龙湖地产营销副总经理)：这是一个好的时代，也是一个坏的时代，勇敢者通过重构、变革越战越勇，畏缩者在禁锢中逐渐消亡，龙湖的商业运营这两年在全国遍地开花，创新、体验更是我们的强项，我相信，商业地产肯定会在电商的冲击中走出一条更坚实的道路。

　　刘芳(湖南百思特商业投资有限公司董事总经理 )：长沙商业市场存量巨大，竞争激烈，要想突围，必须创新。我们打造的梅溪湖·星光大道，整个街区通过招牌、立面、橱窗、外摆和景观小品等演绎，展示品牌形象的同时，打造具有个性和丰富视觉的商业空间，为市场不断制造新鲜的消费体验。

　　主持人：潘昭晖

　　文字整理：张芳圆 孙占锋 陈勇

　　人物摄影：陈飞

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