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北京住宅土地平均楼面价涨五成 来年有望开门红

https://m.biud.com.cn 2014年12月18日11:06 家居装修知识网  

土地溢价空间变窄成共识,明年产品竞争压力加大。晨报记者 武新/摄

年内宅地已成交52宗,仅占总供地数的近四成。  晨报记者 李木易/摄

  年内土地市场出让金总额再创新高

  今年北京土地市场创造了两项纪录:出让金总额和住宅平均楼面价双双突破历史最高点。来自于多家机构统计,截至本月16日,北京土地出让金总额达到1911.4亿元,超过去年全年土地出让金总额,刷新历史纪录;北京住宅类地块平均楼面价达到14557元/平方米,比去年同期上涨51%,创历史新高。业内人士认证,土地溢价能力大幅下滑,开发商单靠土地溢价赚钱的时代已经过去。

  土地成交顺义排第一

  与去年不同,今年北京住宅用地供应格局发生了变化。据美联物业数据统计显示,截至本月16日,北京土地共成交140宗,其中住宅用地为52宗,土地面积共计6369706.35平方米。从住宅用地成交面积来看,排列在前三位地区分别是顺义区、门头沟及丰台区。其中,顺义区住宅用地成交面积共计1333710平方米,交易金额为168.14亿元;门头沟住宅用地成交面积总计1003978平方米,交易金额为159.14亿元;丰台区住宅用地成交面积共计806792平方米,交易金额达243.28亿元。

  美联物业高级经理张磊分析说,原来北京住宅用地供应热点区域集中在朝阳区、房山区、大兴区,在这些区域的住宅用地项目陆续上市后,不仅推高了所在区域的新房价格,而且还使得这些区域的市场竞争加剧。随着这些区域可开发土地越来越少,北京住宅用地供应范围逐渐外延,扩展到顺义区、门头沟区以及丰台区西南部。明年,在顺义区、门头沟区以及丰台区西南部三个区域,新房项目入市将会增多,市场竞争必然会加剧。

  值得注意的是,2014年北京土地市场出现了罕见的“百日”断供现象。中原地产市场研究部总监张大伟介绍说,今年北京住宅类土地供应出现减少,相比去年减少了460万平米。

  顺义宅地楼面单价最高近3万

  今年北京楼市遇冷,新房、二手房均价都出现了下降。尽管这股寒意传导到了土地市场,北京土地市场出现“流拍”现象,但是北京的地价并未回落。“北京地价已居于高位,掉下来的可能性不大。”一位业内人士对记者说。据美联物业、中原地产等多家机构数据显示,截至12月16日,北京土地出让金总额为1911.4亿元,算上仅剩下丰台区一宗地块待售,预计全年的土地出让金总额或将达到1920亿元。北京住宅用地平均楼面价高达14557元/平方米,与去年平均楼面价9616元/平方米相比上涨51%。

  值得注意的是,从美联物业统计数据中看出,今年顺义住宅用地楼面价大幅上涨。据张磊介绍说,今年北京顺义区宅地成交共有8宗,其中顺义新城第21街区一居住用地楼面价最高,约为2.92万元/平方米;去年顺义宅地最高楼面价约为1.28万元/平方米;前后两者楼面价相差1.64万元/平方米。今年北京门头沟区住宅用地成交数量共有5宗,其中门头沟永定镇一宗宅地楼面价最高,超过2.04万元/平方米;去年门头沟地区宅地最高楼面价约为1.6万元/平方米。前后两者相差约为4000元/平方米。“今年门头沟区宅地的楼面价突破2万元/平方米,顺义区宅地的楼面价逼近3万元/平方米。两个区域地价的上涨将会推动明年房价的上涨,预计明年门头沟区新房均价奔4万元/平方米,顺义区新房均价奔5万元/平方米。”张磊如是说。有业内人士感慨说,“北京的房价变化真快,从前几年四环住宅房价奔4万、五环房价奔4万,到明年六环房价看样子也要奔4万了。”

  地王刷新频率降低

  去年,北京土地市场火爆,地王纪录被刷新三次,包括融创农展馆地块、恒大东坝南区地块和三家房企联合拿下的门头沟区永定镇地块。

  今年却仅出现一块地王——华嘉胡同地块,起始价35.5亿元,最终华融以74.6亿元竞得,溢价率高达110%。“除去商业部分,该地块住宅部分楼面价超过9万元/平方米。”张磊告诉记者,华嘉胡同地块刷新了北京土地市场的总价和楼面单价纪录。一旦华嘉胡同地王入市,势必会带动所在区域的房价上涨。后来,海淀区太平庄村2号地出让消息挂出,起始楼面单价约为3.71万元/平方米,是今年北京推出的楼面单价最贵的地块。有业内人士说,“这块地有可能成为今年北京新单价地王。”最终,该地块被金地兴业、永同昌和中金元泰联合体夺得,没有刷新年度单价地王纪录。

  对于今年北京地王刷新频率降低,张磊表示,这一现象表明北京土地市场转冷,房企拿地热情不高。受到北京楼市整体下行的影响,部分房企销售状况不佳,回款速度变慢,资金链出现问题。虽然今年地价出让金总额看涨,但由于房企资金紧张、底气不足,使得房企拿地节奏减慢。

  晨报记者 武新

  ■业内观点

  土地市场有望

  来年“开门红”

  930新政出台、央行降息后,土地市场逐步回暖。据机构统计,10月份,北京土地成交金额达1978000万元,环比九月增长了103.93%。京城土地市场的复苏,增强了房企拿地的信心;从央行降息政策出台到12月4日,仅仅十几天的时间内,北京经营性用地成交3宗,面积总计104877.6平方米,成交金额共计27.83亿元,其中,房山新城良乡组团地块溢价率高达52.38%。

  明年京城土地市场走势如何?亚豪机构市场总监郭毅表示,明年北京土地市场能否进一步回暖,关键还是要看政策和市场的变化。一方面,如果明年货币政策更加宽松,房企的融资渠道畅通,能够获得比较充足的资金,就有可能加大土地储备。另一方面,如果明年北京二手房税费减少,央行进一步降准降息,新房、二手房成交量持续上涨,库存去化不断加速,市场明显回暖,那么北京土地市场也会好转。房企出手拿地的热情就会增加,优质地块能够受到房企的追捧。

  在中原地产市场研究部总监张大伟看来,目前信贷政策的松绑使得北京楼市已经出现了企稳的迹象,在这种情况下,房企再次开始进入北京土地市场抢地,特别是热点区域的住宅地块,未来前景被看好。“随着各类救市政策的出现,部分房企进入北京土地市场期待抄底。2015年1月份,北京土地市场将会迎来一个开门红。”张大伟很有信心地说。

  “北京农展馆地王项目入市,刷新了北京豪宅获批单价历史纪录,打破了北京市场价格标准。”郭毅说,这是北京地价推高房价的典型例证,然而超过16万/平方米的高价能否得到客户认可,还有待于市场的考量。

  张大伟认为,今年北京住宅用地供应量减少,将会导致在明年的下半年,北京楼市有可能出现供不应求的现象,而持续运行高位的土地价格再加上供不应求的市场状况,就会转化为房价上涨的动力。郭毅认为,明年北京会有一批新的豪宅项目扎堆入市,像农展馆地王项目一样,这些豪宅均价大多会超过10万元/平方米。

  晨报记者 武新

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