2014年，在全国房地产市场不景气的大背景下，广州楼市也没能幸免—产品存量大，销售速度慢，成交价格下滑，开发商“压力山大”。不过，在年底降息、放开房贷利率等多方利好政策下，楼市开始有起色。明年楼市欲往何方？曾多次精准预测楼市走势的越秀地产广州公司副总经理伍岳峰，近日接受信息时报记者独家专访时表示，广州明年楼市将会在3、4月全面复苏，成交量和价格整体上涨幅度约为7%左右。
谈市场
明年广州楼市供不应求
记者：2014年楼市经历了低谷和复苏，对于明年广州楼市情况，您是如何看的？
伍岳峰：影响市场的主要因素是供求关系，今年4月到9月是房价调整的阶段。2015年在供求关系上会出现供不应求的局面。
首先，北上广深四大一线城市中，广州的楼价是最低的。其次，从房价与收入比上，广州是6(倍)左右，北京和上海都是8(倍)。此外，广州的流动人口也很多，每年都有1300万，但是政府的供应计划是按照常住人口来计算，也就是说，流动人口将会和常住人口争夺资源。再看广州人均住房面积，每人才23平方米，一线城市中广州人均住房面积最小，还没有达到人均35平方米的居住面积的“小康”水平。可以说，广州再供应10年都满足不了居住需求。而政府在土地供应方面，也采取惜售的策略，土地卖得越贵越好，在一定程度上影响了供应量。
综合来看，广州明年楼市将会在3、4月全面复苏，包括成交量和价格，整体上涨幅度约为7%左右。预计明年中心区域的均价为2.7万元/平方米，十一区的均价为1.8万元/平方米。商品房成交量将会在1000万平方米左右。
而中心区域由于人口多，供求少，价格上涨还将更多。郊区由于交通不便利以及市政投入不足，上涨的幅度会少一些。不过类似南沙又是例外，因为自贸区的刺激，区域楼价和成交量会出现较大幅度的提升。
今年底是买楼好时机
记者：如何判断楼市在什么时候是最低点或者最高处？
伍岳峰：2007年越秀地产曾邀请美国科尔尼开发了房地产走势预测的数据模型，发现房价增长与GDP增长呈正相关，当GDP在7%～8%区间波动时，房地产就不会偏离的很远。房价的长期涨幅大约与名义GDP同步，政府调节市场的触点应该是选在7.3%～7.4%，在这个关键点政府就会做出政策调整。我们曾多次以此预判市场，事实证明是正确的。GDP小于8的时候就是资产泡沫最小的时候，基本是市场的最低点。政府管控宏观经济， 有一个底线管理及区间调控问题，为保证国民经济平稳发展，但是市场不可能让GDP低于7.2以下，否则经济体系将会出现大逆转。
记者：明年年初楼价又要上涨，那今年年底是否入市的好机会？
伍岳峰：今年年底是个买楼的好机会，年底到春节期间，都是传统的销售淡季，淡季买楼就是明智之举。
记者：目前一线城市仍然坚持限购，您觉得广州的调控政策明年是否会松动？
伍岳峰：明年广州应该会继续限购，因为现在特大城市人口都在控制，如果一旦彻底放开限购，会造成恐慌性购房。但是不排除广州“穗六条”会局部调整。
中国楼市还有“黄金10年”
记者：前段时间业内对于中国房地产的走势产生了分歧，有的认为楼市还有黄金十年，有的则从人口红利方面分析楼市将开始走向低潮。您对于未来楼市10年怎么看？
伍岳峰：“黄金期”并不一定是指楼市直线上涨，爬坡和下坡都可以是黄金期的抛物线的一部分，所以我也很不赞同市场中所谓的“拐点”之说，即便有调整，楼市也不会回到“解放前”，崩盘是不可能出现的。未来10年中国房地产还是处于黄金期。
记者：未来几年可能会出现人口负增长，人口红利也会逐渐消失，这对于楼市购买力是否会有影响呢？
伍岳峰：2016年中国人口会出现负增长，2020年后人口红利也会消失，但是必须看到其他的方面。比如2014年的流动人口是2.45亿，占总人口的18%，虽然流动人口不是都可以买得起房，但是租房也可以刺激房源流通，刺激购房需求。每年的大学毕业生也可以带来超过6亿平方米的居住需求，还有中国已经开始进入老龄化社会，这部分人群也有重新购买有适老功能配置的房子的需要。此外，从农村出来的毕业生，接父母来异地养老，他们也有换房需要。
谈广州公司
明年会给市场带来惊喜
记者：近年来广州也吸引了越来越多的外来开发商，比如龙湖、世茂、华润、华发等，作为广州本土的大型开发商，越秀地产广州项目会感觉有压力吗？
伍岳峰：不管在哪里，市场竞争都是一样的，我们在全国其他城市也有项目，布局全国重点城市应该是每个开发商的战略计划。
越秀地产在广州发展(600098,股吧)了30多年，有很多品牌项目，有很多业主粉丝，也有地标性的建筑。既有星汇系列、岭南系列、可逸系列等高端洋房产品，更有写字楼、公寓等城市综合体。在产品上，越秀地产也有竞争优势，比如绿色地产，包括采购、建筑、施工等多方面都考虑节能，很多项目节能超过50%，给客户营造绿色生活空间。此外，我们在项目开发上还尽可能保持原生态。
还有很关键的一点，越秀地产的房屋质量是有口皆碑的，12月4日，第十二届中国土木工程詹天佑奖颁奖大会上，越秀地产两大项目，广州国际金融中心(广州珠江新城西塔)、旧广州水泥厂社区改造项目(岭南新苑、财富天地广场) 经过推荐申报、资格审核、专业预审、评审大会评选以及詹天佑奖指导委员会审定等程序，双双获的2014“中国土木工程詹天佑奖”。
在服务方面，我们还通过物业公司提供全服务链专业配套服务，建立一个幸福家园服务体系，适时推出养生适老地产项目。所以我们很欢迎外来开发商加入到广州市场中来，大家可以互相学习，共同进步。
记者：越秀地产在广州拿地的计划是怎样的，更偏重于哪些区域？
伍岳峰：广州每个区域都有自己的政策利好，只要是合适的地块，符合公司发展计划的，我们都会投资。
记者：业内流传一句“刚需买万科，首改买龙湖”，在产品的打造上，越秀地产的“招牌”是什么？
伍岳峰：质量。曾有老广州戏言，越秀地产的房子“不好用”，有时候想在墙体打个钉子，都很难打进去。这何尝不是对质量的一种褒奖？目前越秀地产在产品设计上取得了较大突破，两年前就成立了越秀地产研究院，在产品标准化及产品的空间利用优化方面，都深受业界好评。
记者：明年广州越秀有什么新项目新组团推出市场
伍岳峰：新项目就是和保利地产(600048,股吧)合作开发的云埔项目，白云总价地王项目、南洲路项目明年也会进入开发阶段 ，相信很快会给市场带来惊喜。另外，萝岗、南沙、金沙洲、从化等也会有新产品继续推出市场。
谈营销
做传递爱和正能量的活动
记者：如今越秀地产主办的“云端婚礼”正在如火如荼地开展着，当初为什么会想到举办一场这样别开生面的活动？
伍岳峰：这是一次全免费的活动，在广州的地标IFC上，是个高大上的活动，也是一次传递爱的正能量的活动。参加的人员没有年龄限制，没有报名门槛，只要有爱就可以参加，既是传统的又是国际的。从我们报名的人员来看，有国际友人，也有西藏的朋友，既有老年金婚夫妻，又有新婚小两口。我们12月27号将会在西塔的金蝉广场见证这场“天长地久”的活动，接着在花城广场举行一场婚礼，最后将登上云端婚礼的现场。
谈风水
好房子必须是方正对称
记者：听说您对堪舆学有一定的研究，买房子除了看地段、价格、配套等，如何看一套房子的风水好不好？
伍岳峰：风水是个概念，是时间和空间的审美。中国风水的核心是阴阳平衡，金木水火土五行配置得当，在功能布局上讲究的是黄金分割、能量转化以及空间时间的五行平衡。从房子的角度看，就必须要方正、结构对称、动静阴阳分区得当，通风采光好，这样的房子就是“好风水”。
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