不动产登记奠定楼市理性基础

　　□项峥

　　22日，《不动产登记暂行条例》公布，该条例自2015年3月1日起施行。从年中国务院常务会议讨论决定并向社会公开征求意见到现在对外公布，在全国范围内实现不动产统一登记制度画上圆满句号。由于不动产登记具备产权界定与统计功能，制度出台将重构我国房地产市场供求关系，促进楼市理性回归。

　　在此之前，住宅产权分布统计缺位在一定程度上引发了楼市供求关系错位。2007年10月1日我国施行的《物权法》第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。由于不动产登记职能分布到不同部门，加上各个部门、各地登记系统之间差异较大，不动产统一登记制度出台面临各种现实困难。特别是在房地产领域，由于住宅产权登记体系分裂，未实现全国联网，各部门、各地登记内容也不统一，使得房地产调控部门较难掌握家庭或个人住宅产权分布状况，一定程度造成房地产调控政策缺乏针对性，较难避免住宅用地计划与市场需求脱节，进而引发楼市供求关系明显错位。2013年我国商品住宅市场“价涨量升”。2014年以来，我国楼市面临较大去库存压力。据上海易居房地产研究院报告，2014年11月，我国35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，意味着市场需要15.8个月消化库存。

　　不动产统一登记制度将重构房地产市场。

　　一是摸清底数。通过全国不动产统一登记系统，国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况，进而可以大致推算潜在住宅需求状况。

　　二是调整政策。在摸清底数、掌握存量住宅分布状况情况下，房地产调控政策将更具针对性。过去差别化住房信贷政策在二套房认定时，存在“认房不认贷”或“认贷不认房”的纠结。若不动产统一登记制度实施，这些差异化问题就会迎刃而解。甚至可以通过不动产登记系统为银行发放首套房贷、房地产税收征缴、公积金政策提供详细个人清单。

　　三是调节供应。国土部门根据住宅产权登记状况，结合外来人员流动状况以及上一年成交状况，可大致合理推算潜在住宅需求规模，并制定实施当年住宅用地计划，促进市场供求基本平衡。

　　四是改革税制。土地财政向房地产税收体系转变是历史趋势。从西方发达国家看，房产税是地方政府税收主要来源。20世纪70年代以来， OECD国家房地产税收收入占地方政府税收收入的比重总体呈上升趋势，平均水平大约在60%以上。

　　五是引导需求。在过去较长时间里，投资投机性住宅需求成为驱动我国房价上涨的主要因素，其中也掺杂着腐败需求。在不动产实现全国统一登记后，腐败需求将大幅萎缩，甚至出现抛售状况。同时，国家对投资投机性住宅需求的抑制与调整将更具针对性，配合各种金融税收政策，有效抑制这些需求“兴风作浪”。

　　我国房地产市场在经历黄金十年发展之后，现在已尽显“疲态”，住宅市场需求动力明显减弱，增长空间已经收窄。这是市场机制自发作用结果，也是楼市内在调整需要，但不能排除未来楼市仍存在非理性运行可能性。不动产登记条例的出台，将在供求两方面引导市场调整、平衡，并奠定我国楼市理性运行基础。

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