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不动产登记暂行条例:泄露不动产登记信息追究刑责
“昨日中国政府网公布了《不动产登记暂行条例》全文。和此前的征求意见稿一致，未涉及到以房查人等话题，只是明确相关权利人可以查询内容，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，违规泄露信息将被依法追究刑责。”
昨日中国政府网公布了《不动产登记暂行条例》全文。和此前的征求意见稿一致，未涉及到以房查人等话题，只是明确相关权利人可以查询内容，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，违规泄露信息将被依法追究刑责。
此次公布的《不动产登记暂行条例》包括6章35条，对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容做出明确规定。此条例将于2015年3月1日起实施。相较于今年8月份公布的条例征求意见稿，最新的《不动产登记暂行条例》规定增加5条，内容更为详尽。
不动产登记局局长王广华表示，《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门统一负责指导、监督全国不动产登记工作；县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，强化了登记机构的法律地位。二是明确了登记机构的管辖范围，落实了《物权法》“属地登记”的原则，同时，实事求是地明确界定了例外的特殊情形。
《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享；同时，规定国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享，明确了不动产登记机构以及不动产管理部门在统一的不动产登记信息管理平台上实现信息的实时互通共享机制。
王广华表示，这一制度设计下，既方便了群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。二是明确登记资料查询复制的主体权限及保密责任主体等要求。
《条例》规定，权利人、利害关系人享有依法查询、复制不动产登记资料的权利，同时对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范，规定了查询人对查询信息的保密义务，进一步细化了《物权法》的内容，彰显了不动产登记资料的社会化服务价值要义。
王广华认为，为确保登记质量，提升登记公信力，《条例》从申请人、登记机构、信息共享单位及其工作人员等不同层次主体出发，分别明确规定了相关法律责任。例如，对登记机构工作人员虚假登记等滥用职权、玩忽职守行为，伪造变造不动产登记证书等行为，以及非法泄露或利用不动产登记资料行为，分别规定了相应的民事、行政和刑事责任。同时，还特别重申了《物权法》错误赔偿责任制度。
财经解读
《不动产登记条例》挂钩反腐勉强
对于《不动产登记条例》，早在起草之初，社会就对此条例寄予厚望，其中一大原因是社会房叔、房婶问题频发，有舆论希望借助《不动产登记条例》实现官员财产公示，并对打击贪腐形成威慑力。中国社会科学院研究员孙宪忠教授详细解释了不动产登记体系查询和反腐预期之间的差别。
为什么权利人能查？
我国《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应该提供。”所以，这个“公开性”的含义，就是指不动产登记簿不是国家的保密档案，不能禁止民事主体了解；恰恰相反，它许可权利人、利害关系人查询、复制。《物权法》之所以要建立这一制度，是因为要保障物权变动过程中涉及的相关利害人的交易安全。
孙宪忠举例，如果一个人要向他人交付其房屋的所有权，那么他就应该向所有权的受让人知悉其房屋所有权的存在；而受让人知悉房屋以及所有权存在的最佳方法，就是查询不动产登记簿上记载的房屋以及所有权的状态。
再如，如果一个人要在一桩不动产上设定抵押权，那么就应该让有可能来买这个不动产的人、或者其他的债权人知悉这个抵押权的存在，否则对可能的购买者或者其他债权的利益会造成严重损害。也就是这样，不动产登记立法中就必须建立不动产登记簿的查询制度。我国《物权法》所说的登记资料的“公开”的含义就是如此，它仅仅限于利害关系人的查询。
“不涉及交易的人，不必要知悉不动产登记簿的记载，也没有权利查询不动产登记簿。因此，公开的对象不是社会所有的人，不能任何人都可以随意地知悉别人的财产权利的状态，个人的财产，对一般社会大众而言还是具有一定的私密性的。”
反腐不是《条例》承担责任
对于所谓的反腐需求，孙宪忠将此归结为“阳光立法”功能，通过不动产登记簿的公开性达到限制甚至惩治官员腐败，这是难以得到支持的。此前炒作的“以人查房”和“以房查人”的话题，实际上都是一种误解。
“从国际经验看，阳光立法内容很多，其中之一就是要求官员公布其财产，以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法，属于官吏立法，和不动产登记立法不在一个体系之内。不动产登记立法属于财产立法，不论官员还是民众，其不动产财产都要纳入登记，但是阳光立法只能针对官员，不能针对一般民众。”
孙宪忠表示，“在不动产登记立法中规定这些官员房产的条款不但是没有任何必要性的，而且还可能会对一般的民众利益造成侵扰。所以要求不动产登记承担阳光立法的职能，这在立法上也是完全无法实现的。”
如何确定哪些权利登记在册？
《不动产登记条例》出台，到底哪些权利要登记在册，为什么不是所有的内容都写上去？如此规定是为了防范什么？参与起草《不动产登记条例》的清华大学法学院副教授程啸向北青报记者进行了解释。
程啸表示，不动产上的权利类型很多，有些是物权，如国有建设用地使用权、房屋所有权等，有些是债权如房屋租赁权，还有些是新型的财产权如不动产信托财产权等。虽然不动产登记是对不动产权利的登记，但无论是当事人申请登记，还是不动产登记机构办理登记，都要付出相应的成本、花费一定的时间。因此，只有那些对交易具有重大法律意义从而需要公示的权利，才应当在登记簿上加以记载并公示。
“这一规定既能够确保所有的应当登记的不动产权利都可以登记，又有效地防止了实践中一些地方任意将不属于不动产权利的其他权利记载于不动产登记簿的问题。这对于规范登记行为，维护公民、法人等民事主体的不动产权利具有重要意义。”
财经对话
分散登记容易导致争权夺利
自中央明确提出实施不动产统一登记制度以来，国土资源部政策法规司副司长魏莉华一直参与《暂行条例》的制定等相关立法工作，对《暂行条例》有着更为权威的理解和解释，北青报记者请魏莉华对核心问题进行了解读。
记者：我国本来有一套不动产登记体制，为什么要强调“统一”登记？
魏莉华：随着经济社会的快速发展，我国原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度，但不动产统一登记制度未能真正建立。不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。
记者：《暂行条例》出台后，整合了部门职责，应该能够大大提高政府运行效率。
魏莉华：是的。建立不动产统一登记制度，有利于提高政府治理效率和水平。目前，相关不动产管理部门都在办理不动产登记，各自配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。国家不仅为此多支付人力物力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度，理顺部门关系，整合登记职责，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。
记者：《暂行条例》的出台，对于群众来说有什么好处呢？
魏莉华：建立不动产统一登记制度，有利于方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人就要分别到四个不同的部门办理不同证件，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间、金钱成本。
统一登记之后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。
本栏文/本报记者 范辉
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