近日，香港盈拓房地产投资公司（以下简称盈拓）在其官网发布的一份公告，披露了瑞安房地产（00272，HK）面临的尴尬局面。公告透露，瑞安房地产旗下上海市中心的太平桥116项目动迁已完成，但仍不得不将其中80%的权益“割肉”给一家私募基金TrophyPropertyDevelopmentL.P.（以下简称TPD）。
据《每日经济新闻》记者了解，受困于瑞安房地产动迁缓慢，TPD基金投资人已经蒙受了不小损失，瑞安房地产为了安抚投资人，牺牲了旗下极为难得的优质项目。不过，瑞安房地产要从旧城改造之困走出，还需时日。
瑞安“割肉”安抚投资者/
近日，盈拓官网消息称，其担任投资顾问的私募房地产基金TPD，目前已持有中国上海太平桥116项目80%的权益。
据悉，太平桥116项目位于上海市中心卢湾区淮海路附近，紧邻瑞安房地产“上海新天地”项目，是一宗极为珍稀的高端住宅地块，原本是瑞安房地产旗下项目。2013年9月底，瑞安房地产与TPD达成一项协议，双方进行资产置换，TPD将原先投资持有的瑞安瑞虹新城、重庆天地、武汉天地等地多个项目的股权置换成太平桥116项目的全部股权。
瑞安房地产当时公告称，置换完成后，公司将与TPD合营太平桥116项目，公司可通过销售选择权等方式，将在该项目的权益增至近40%。置换完成后，瑞安房地产仍将全权管理项目的发展。
然而，此后瑞安房地产一直没有公布置换进度，双方在太平桥116项目中的权益比例外界更是无从知晓。
对于此次盈拓披露的消息，瑞安房地产回复称：“公司2013年9月30日与投资者订立置换协议，以重组公司的资产及资源。该协议已于2014年9月完成。如出售选择权或购买选择权获行使，公司将在需要时根据上市公司规则另行刊发公布。”
症结在旧城改造缓慢/
TPD在2008年成立，145个投资人一共出资了10亿美元，投资人包括美国的一些养老基金、个人银行家等。TPD的牵头人为洪锦标，是瑞安房地产主席罗康瑞的连襟 （姐妹的丈夫）。基金最初投资了瑞安房地产5个项目的少数股权。
2013年9月，瑞安房地产突然宣布与TPD展开项目置换，外界一时还看不清其中原委。谁知一年之后，瑞安房地产就经历了一次不小的震动。2014年8月，TPD的31名投资人打折出售了他们持有的部分股份。据外媒估算，他们的损失高达60%。TPD与瑞安房地产的摩擦被公之于众。
矛盾的症结还在于瑞安房地产的旧城改造，由于动迁久拖不决，甚至可能需要投入更多资金。投资过程被延期，甚至已经超过了基金的续存期限，投资人认赔离场。
卫民不动产蔡为民评论称，回顾2013年9月的置换，可以被视为瑞安房地产当时自行“割肉”以“安抚”投资人的做法。看上去是双方手中项目的等价交换，但含金量千差万别。
对于瑞安房地产来说，换出去的太平桥116项目未来开发的产品是住宅，其位置紧邻人气高的新天地，此前瑞安房地产在这一带的翠湖天地大获成功，未来住宅销售应该不成问题。据估算其售价约在15万元/平方米。对于基金来讲，回报率是值得期待的。
瑞安房地产表示，“2014年8月，规划可销售面积约9万平方米的太平桥116号地块已顺利完成拆迁，有关工程已经开展，预计于2015年底前开始销售，为公司创造更高销售额及收益。”
现在的太平桥116项目，已经解决了动迁问题。根据最新消息，如果没有引入其他投资者，瑞安房地产最多也只持有其中20%权益。蔡为民认为，瑞安房地产当时希望权益达到近40%，而目前在这一项目的权益比例之低，是公司不愿看到的。
TPD基金投资人恐难保本/
盈拓官网消息称，2014年9月5日，资产置换已经完成，基金的价值将被显著提升。对于TPD来说，新置入的资产前景看好。
对此，盈拓董事总经理AlexWalker表示：“今年第二季度，基金是5个混合项目的小股东，在9月5日置换完成后，基金现在是太平桥116项目的大股东了。”
他还表示，太平桥项目推进得极好，未来将提供300套住房和330个停车位，项目一个会所已经部分完工，今年春节前可能展开预售。
但同时有消息称，TPD基金的投资人已经不能指望拿回全部本金，如果一切进展顺利，投资人可能拿回70%~81.5%的本金，只能说比资产置换前要好得多。
浙江一位参与海外房地产私募基金的律师告诉《每日经济新闻》记者，对于房地产私募基金来说，5年已经几乎是极限周期，这就不难理解为什么一些投资人会在2014年，基金运转到第6年时选择割肉退出。他参与的一些基金在第二年就开始着手退出，第三年退出是比较常见的。“很多时候，此类投资运用‘假股真债’的模式，目的就是减少基金投资人风险。这个案例的风险似乎控制得不够好。”
在资产置换之前，外媒报道称，在2013年底，TPD的物业权益估值已经比募集初期跌去一半以上，从10亿美元跌到4.5亿美元。当时外界还在担心瑞安房地产的动迁还将消耗更多的资金。如今对于TPD来说，情况已经扭转，但对瑞安房地产来说，还有更多工作要做。 记者 卢曦 发自上海
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