今年是江门商业地产的一个集体收成期。8月下旬，位于白石大道的汇悦城开业，成为江门最高端的城市综合体。但这个称号在几个月后迎来了另一个有力的竞争者。11月28日江门万达广场盛大开业，引得万人空巷。这两大城市综合体带来的丰富业态让江门消费者耳目一新。江门北新区的几个超大型城市综合体正在从梦想照进现实。据笔者之前获悉，奥园·益丞国际广场也将在明年开业。这意味着北新区庞大的商业圈逐渐搭建了起来。北新区商圈的出现不但改变了江门的商业格局，也改变了市民的消费习惯，到北新区商圈逛街消费成了江门市民的新选择。业内人士认为，北新区大型综合体的集体出现，也说明了江门的商业形态正从街铺向城市综合体转型。
北新区商圈改变居民生活
“以前是一到放假或者晚上就往市区里跑，现在反过来了，一到晚上我那些朋友们都往北新区跑。”家住在中天国际的梁小姐说。
在今年以前，北新区从来不会出现在江门市民逛街消费的选项中。“北新区在我们的印象中就是一座死城。虽然有很多住宅，但一到晚上就静悄悄的。我们只能宅在家里，或者搭车到地王一带逛街，而且常常会没有公交回来，很不方便。”梁小姐说。
梁小姐是一名爱玩的八零后，下班后喜欢和好友逛逛街，和男朋友吃饭买衣服，看电影唱K等。据梁小姐说，身边的朋友以前一般都是去益华广场、地王广场等地方消费。今年汇悦城和万达开业以来，越来越多人到北新区这边来消费。北新区突然变成了江门居民消费选择中的一个十分重要的选项。业内人士认为，北新区商圈的形成已经改变了江门市民的消费区域。
江门商业中心往北移已经是不争的事实。江门北新区大型的商业综合体的出现改变了江门商业的格局。
“在以前，江门的商业主要集中在几个区域，分别是地王、五邑城、步行街一带，江华路——港口路一带，育德街区一带、益华广场一带等等，商圈的形式主要是以一个或几个大商场为主，带动周边的街铺连成一片商业集中区。直到金汇世纪广场(益华广场)的出现江门才有真正意义上的大型的综合性商业体。“江门的商圈形成必须经过片区街铺经过多年发展后形成一定的商业氛围，然后出现一个大型的商业体作为龙头，把整个区域带得更旺，这个商圈才算形成。若脱离了周边的商业街，商业体是活不成的，连益华广场也一定程度上要依附育德街区。”一位熟悉江门商业发展历史的地产人士王先生说。
但汇悦城和万达广场的出现打破了江门商圈形成的规律。汇悦城、万达广场开业之前，该区域几乎没有商业氛围的，但汇悦城、江门万达广场开业以后，单是汇悦城或万达，就能单独形成一个小的商业热点，把老城区的消费者吸引过去消费。几个大型的城市综合体又构成了一个巨大的商圈。“因为他们的体量太大了，而且业态齐全，自成体系，在一个商场里基本可以满足消费者吃喝玩乐的所有需求。”虽然北新区华侨广场这一片区的商业并不发达，但丝毫不阻碍汇悦城和江门万达广场每天吸引大量的市民前去消费。
大型综合体提高商业档次
北新区商圈的档次也大大提高了江门商业的档次。在以往，江门没有足够高端的消费场所留住江门本地的高端消费力。江门市民习惯到广州、佛山、珠海、香港、澳门等地进行高端消费，造成每年有部分高端消费力外流。
北新区高档次的商业综合体的出现一定程度上改变了这种现象。据了解，北新区商圈内几大城市综合体的定位都不低。汇悦城定位为“五邑首席互动式优悦生活体验中心”，为珠三角西部商业新地标，已建成11万平米一站式消费目的地，涵盖时尚精品、娱乐体验、家庭亲子、环球美食、生活配套等多元业态，是江门首个国际级商业综合体以及粤西商业新地标。江门万达广场是江门新地标，凭借这雄厚的实力，引进的商家也十分“高大上”。
业内人士认为，江门的汇悦城、万达广场对江门外流的高端消费力有一定的截流作用，毕竟还是近水楼台先得月。业内人士认为江门不缺乏高端消费力，但缺乏高端消费的氛围。汇悦城和万达广场将慢慢将这种高端消费的氛围培养起来。在汇悦城购物的李太太有亲戚在香港，以前一直以来习惯去香港购物。“因为以前江门没有比较上档次的品牌，说起高端消费品还是香港比较多样化。但现在江门开了几家大的商场，很多一线品牌都进驻，我们也没必要一定要跑到香港才买了，毕竟在本地购物售后方面会方便得多。”
江门几大大型的商业综合体业带来了一些江门之前没有的品牌，给予江门市民一些全新的体验。汇悦城集合了国际级韩国三星cgvimax影院、一线奢侈品牌集合店米兰站、世界500强百佳超市、国际知名快时尚h&m、ur、等百家国际品牌。万达广场则由5星级嘉华酒店、5A甲级写字楼、大型购物中心、国际IMAX影院、soho公寓、精品超市、餐饮、休闲娱乐等业态组成，主力商家有万达影院、大歌星、大玩家、万达宝贝王、万达百货、星巴克、GAP、优衣库、哈根达斯、JNBY、GXG等国内外知名品牌。
对江门市民来说，不少商家之前只能在广州等城市见到，现在也进驻江门了。杨小姐对米兰站的进驻感到很意外，“之前只有在广州和香港见过，没想到江门也有了。”
关注
商业形态正在转型
近两年来，江门开工建设的商业体如雨后春笋。据统计，目前江门新建成的商业体有汇悦城、江门万达广场、金汇世纪广场等，在售的商业体有奥园外滩、奥园·益丞国际广场、海逸城邦商业街、中环广场二期等，商业综合体的密集亮相成为江门商业地产的一个独特现象。
为什么江门这两年会突然冒出许多城市综合体？有业内人士分析称并不是江门商业地产的“大跃进”，而是江门商业地产形态正在经历一个从街铺到城市综合体的转型。
“这两年来，江门大型的城市综合体和一些大型的商业体例如奥园·外滩等集中推出，并不代表着江门商业市场容量一下子扩大，而是江门的商业地产形态正在发生转变，很多街区的街铺正在萎缩，一些旧商场的店铺也出现了倒闭潮，城市综合体这种新的商业形态正在逐渐成为江门商业地产界的主流。”江门资深房地产人士罗先生说。
据笔者了解，市区一些旧的商场例如五邑城等都出现了大量店铺撤场的情况，江华路一带的街铺也出现了萎缩。“主要是这些街铺、旧商城的购物体验实在太差了。”罗先生说，“例如五邑城，通道又窄又不通风，里面像个迷宫一样进去分不清东南西北，逛街铺又会遭到日晒雨淋之苦。”
另一方面，业态组合的混乱也是旧的商业形态的短板。由于街铺“各自为政”，没有统一的规划管理，所以业态的排布上十分混乱，旧的商场由于理念的落后往往也存在业态混乱的情况，这就让消费者更倾向逛宽敞明亮、业态组合合理的大型综合体了。
消费者的观念也有所转变，“以前说逛街是指逛街铺，现在逛街一般都会进大型的商场购物了。”女大学生小琳说。全泽超
相关知识
商业地产：从街铺向城市综合体转型
广州购物中心过剩 城市综合体发展堪忧
广州城市综合体项目扎堆上市
红星美凯龙生意差频关店 转型商业地产存隐忧
红星美凯龙大举进军商业地产供应激增存隐忧
不要与趋势为敌：中国商业地产十个发展趋势
城市综合体成地方卖地捞钱新招 警惕城市黑洞
想方设法从网上抢客 城市综合体大卖场客流回归
家居大佬进军商业地产 抢占各城市综合体
纪小军：从产品销售商向家居生活服务商转型