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京津冀商业环初步形成公共交通成胜负手

https://m.biud.com.cn 2014年12月31日11:17 家居装修知识网

作为刚刚闭幕不久的中央经济会议的重点，京津冀协同发展在未来很长一段时间内都将成为三地最重要的经济发展刺激政策。国家层面也传递出通过改革创新打破地区封锁和利益藩篱。

在这样的大背景之下，作为北京范围内影响力最大的综合类经济日报，北京商报联合北商商业研究院，派出20位记者深入京津冀三地14座城市和地区进行深入调查采访。

不同于此前的地毯式报道，北京商报记者组成的京津冀采访团队，向当地居民进行问卷调查，深入政府部门了解城市最新规划，对话企业家了解最真实的改革期待，走进商圈、超市、开发区、批发市场等，挖掘最鲜活的市场动态，为企业和政府搭建沟通和投资的桥梁。

北商商业研究院调查发现，在京津冀三地商务部门“京津冀共同推进市场一体化进程合作框架协议商务行动方案”推动下，围绕北京的京津冀商业环已初步形成。固安、燕郊等“卫星城”的特质尽显。然而，随着商业环的扩大，北京对这些地区的影响力在削减。不过正是这种差距，提供了成长空间。

趋势1 产业带动经济发展

此次调查样本选取的京津冀三地14个城市中，拥有鲜明产业特点的城市或地区，具有更好的现实基础与成长潜力。其中，位于北京的通州就将迎来一波商业建设高潮。

经过了13年的选址筹备，全国首座环球影城确定落户通州。按照规划，这一项目每年会吸引2.5亿左右游客，直接创造1万个就业岗位。更重要的是，该项目将带动文化创意、制造业、酒店、餐饮等配套建设。通州也将加速成为北京商业发展的核心。

比通州特点更鲜明的是位于天津的武清。地处北京、天津中间部位的武清，凭借成功引入欧洲品牌佛罗伦萨小镇一举奠定了产业特色。按照武清的商业规划，到2020年将入市的20余个商业项目都将围绕“购物游”展开，吸引京津地区的消费者。

同时，辛集和涿州也依托皮革和医疗产业优势，不仅盘活了地区经济，还找到了可行性发展道路。

然而依靠核心产业带动经济发展的同时，也暴露出不少地区配套环节的短板。曹妃甸、白沟等地具有鲜明的产业特征，但当地医疗、教育等资源尚不能满足需求。

趋势2 生活配套地位凸显

北商商业研究院对调查报道进行综合分析的结果显示，京津冀14个地区对于生活配套业态的呈现有巨大需求。根据北商商业研究院的调查问卷，42%的消费场所集中在超市业态。

在调查的14个地区中，58%的居民消费集中于日常的刚性需求(服装鞋帽、生活消费)，27%的花费用于餐饮。由此看来，这些区域的消费者的近九成消费都集中于最基本的生活配套服务。

在北商商业研究院看来，相比于百货、购物中心等零售企业，销售生活基本用品的超市业态更容易在新入驻的地区站稳脚跟，这一业态也更容易吸引知名品牌连锁。这一现象在通州、燕郊等地区都颇为明显。在大型超市连锁站稳脚跟后，更多的品牌连锁开始加速布局。

趋势3 公共交通成胜负手

在北京，由于公共交通和私家车市场同样发达，决定一个商业项目能否成功，不仅取决于地铁等公共交通，也包括商场的停车设施是否完善。

然而在对京津冀14个地区的调查中，北商商业研究院发现，当地消费者选择购物场所的重要依据是公共交通的便捷度。根据统计，62.5%的消费者会因为公共交通便利选择购物场所。特别是在曹妃甸和辛集，这一比例高达81.3%和72.7%。

来自北商商业研究院的分析显示，相比于北京等发达的一线市场，上述地区的居民收入相对不高，私家车的占有率没有北京高，这让公共交通设施起到了决定性作用。

同时，调查数据还显示，围绕公共交通进行的城市消费依然有很大的成长空间。在交通满意度调查中，京津冀14个地区58%的消费者认为交通有待改善；近两成消费者认为当地交通很差；仅有23%的消费者对当地交通感到满意。

趋势4 一站式消费现萌芽

北商商业研究院的分析显示，各类生活消费几乎占据了居民支出的九成比重。调查数据显示，京津冀14个地区居民用于娱乐消费(KTV、电影)的支出仅仅占比10%。

根据实地调查结果，在京津冀14个地区中，主流商业项目几乎都集中在超市和当地传统百货品牌。除了燕郊、天津外，几乎没有百货连锁和购物中心。这让调查区域居民的娱乐消费需求无法释放。

与之相对应的是，47%的受访消费者将选择购物场所的依据归结为一站式消费。

尽管此次调查的京津冀14个地区，居民的收入水平与北京存在较大差距，但在信息化发达的当今，上述区域的消费意识也在不断升级。数据显示，36%的消费者选择网购作为购物场所，这一数据领先餐饮仅次于超市。

造成目前上述区域体验业态缺失的重要原因是，这些城市的各项数据难以完全符合大型连锁品牌的选址标准。北商商业研究院调查认为，这些连锁品牌应该打破传统观念，更积极地涉猎新市场。但同时，这些品牌引入新的业态和品牌时，应着重考虑定位，要循序渐进，不能一蹴而就。

趋势5 先期规划影响商业潜力

零售业随着不断的发展，越来越讲究“规划”二字。目前，有实力的零售商为了可持续发展，更愿意从拿地开始就介入，进而围绕预期定位决定项目设计，从而让商业项目占据先发优势。

对于一个地区和城市而言，完善的商业规划不仅决定了商业项目的潜力，也决定了当地商业的发展前景。北京商报记者在调查中发现，京津冀协同发展带来了巨大的投资增量，但也同时有引发局部过剩的可能。

在对天津市场的调查中，北京商报记者发现，作为直辖市之一，天津市场在经济的推动下，也步入了购物中心时代。但同时，商业的集中放量也造成了一些项目招商困难。这些项目不得不贴补租金以求达到一定的品牌入驻率。

受益京津冀协同发展明显的燕郊，也显现了商业过剩的苗头。目前，多个体量达到30万-50万平方米的商业地产项目正在建设中。事实上，即便是核心商圈，这部分商业放量也难以消化。

在河北的一些城市则出现了更明显的商业过量。部分地区甚至出现了8万人口的城市有超过30万平方米的商业地产项目。即便是能够容纳较多人口的大城市，也出现了写字楼过剩，导致楼盘空置。

北商商业研究院认为，京津冀协同发展吸引巨量投资，无疑会加快城市的发展速度，但相关政府部门更应该围绕三地不同的定位，妥善梳理商业规划。