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2015年楼市四大猜想 房价或结束大涨时代

https://m.biud.com.cn 2015年01月08日11:38 家居装修知识网  

  告别“黄金时代”,迎来“白银时代”,我国楼市艰难地跨过了2014年,带着各种希望、各种猜想进入2015年。2015年,我国楼市是继续延续去年的震荡而面临崩盘风险?还是在政策松绑的背景下改变颓势而一路走高?带着这些疑问,北京晨报记者采访了多位业内专家,从政策、房价等方面进行预测,以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出2015年我国楼市的发展走势。

  1分类调控是主调?

  今年,我国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主,这已成为大多数业内人士的一致看法。但是,对于限购政策会不会完全取消,业内人士的看法产生分歧。亚豪机构市场总监郭毅表示,今年,我国房地产市场调控政策将会像去年一样,进一步放松是个大趋势。由于去年我国楼市遇冷,各地开始取消限价、限购,北京没有明确说取消限价,但是随着农展馆地王项目的入市,标志着在执行层面上限价已经放开。今年北京、上海等一线城市的限购全面解禁,是不太现实的。不过,毕竟前两年北京高价地出让得比较多,考虑到这些高价地的市场消化问题,局部放松限购是有可能的。

  在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,今年我国房地产调控政策的主基调仍然是,在支持首次自住、改善型等需求的前提下,对不同市场特征的城市贯彻分类调控,充分发挥市场自由调节作用的情况下,稳定住房消费。所以,今年我国房地产调控政策变化不会太大,在货币政策方面预计将有一定程度的宽松,降息、降准都有可能。对于限购能否完全取消,胡景晖说,“由于去年四季度我国楼市出现反弹的情况,北京、上海等一线城市对于限购的调整可能性目前来看比较微弱。”

  2房价结束大涨时代

  今年,房价还会全面上涨吗?这是百姓在街头巷尾议论最多的热点话题。“如果楼市的成交量继续回升,那么房价就不会持续走低。”瑞穗证券亚洲首席经济学家沈建光表示,今年我国房价将会保持平稳,不会出现暴涨暴跌的情况,最有可能会出现的是微涨微跌的态势。

  胡景晖认为,房价变化是受到市场供需关系的影响,目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛,在未来一段时间内,供应仍然难以全面满足需求,所以2015年一、二季度,一线城市的房价预计将会整体止跌;进入三、四季度,一线城市房价预计会有小幅上涨。对于二、三、四线城市来说,供求关系方面存在分化的情况。一些重点二、三线城市,从长远来看需求较为旺盛,在库存去化较好的情况下,此类城市市场逐步回归平稳,价格摆脱下行出现反弹是可以预期的;另一些供应严重过剩的三、四线城市,在2015年仍然难以摆脱市场下行的通道,价格还将进一步下探。

  郭毅认为,今年北京房价会“小幅上涨”。她分析认为,主要原因在于前两年北京出现大量地王项目,特别是城市核心区土地供应规模增加,造成大批高端项目入市,从而带动北京楼市整体均价上涨。但北京楼市整体均价上涨幅度有限,因为今年自住房为主的中低价位房源入市规模还会增多,将会拉低北京整体均价水平。

  3楼市有望持续回暖?

  随着930新政、央行降息等一系列利好政策出台,多地楼市出现回暖迹象。进入2015年,这股暖风能否依然强劲?在沈建光看来,持续回暖是有可能的,一、二线城市楼市将会处于平稳状态,成交量会出现低增长,基本上维持在去年的水平上;三、四线城市楼市还会面临很大压力,去库存仍然是房企的首要任务。

  “今年我国房地产市场不会太差,因为受到利好政策的影响。”中原集团创始人施永青分析说,有一个情况值得注意,投资者的心态有所改变,投资者现在把资金投入A股比投入房地产行业赚得更快,所以流到A股那一边去的钱更快,所以整个社会的民心不是以房地产为主了,房地产不容易出现一个大牛市。

  “2015年,北京楼市整体预计会出现‘量增价稳’的状态。”胡景晖表示,在供应结构方面,北京自住房供应量将维持高位,保障房供应量同样将维持高位,高端项目入市节奏可能会加快。但在成交方面,预计中、小户型的市场成交占比将会增高,而大户型产品的成交节奏难以在短期内得到改观。北京市场还会以“去库存”、“平价走量”为主。

  4北京高溢价地逐步减少?

  2015年,土地市场走势如何?对此,业内人士看法不一。中原地产首席分析师张大伟表示,从目前情况来看,房企拿地全面回归一、二线城市。房企扎堆一二线城市土地市场,在推高地价的同时,也容易产生风险。但是,相比三、四线城市已经可以看到的风险,一、二线市场拿地的风险要低很多。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,2015年我国土地市场还会呈现上升趋势。不过,一、二线城市与三、四城市土地市场的表现会有所不同,一、二线城市土地成交量将会继续上升,三、四线城市土地成交量不会有太大变化。一些资金雄厚的房企将会继续进入北京等一线城市土地市场拿地,他们对于优质地块争抢会变得更加激烈,这使得部分优质地块的溢价率依然会走高。

  如今北京地价已然处于高位。在郭毅看来,今年北京土地出让金不会像去年一样再创新高了,因为前两年北京高价地出让的数量比较多,房企去化压力比较大,如何更好地把这些高价地变现,更好地调动需求,是房企今年面临的首要问题。现在多数房企还处于对后市分析判断的过程中,市场预期没有完全发生转变,房企拿地的策略将会更加理性,所以今年北京不会出现那么多高溢价地了。

  本版撰文 晨报记者 武新

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