房企大鳄北京飙地
在经历2014年过山车式的成交起伏后，北京楼市正呈现出一些微妙的变化。
今年开年首周，北京土地市场已成交5宗经营性用地，土地出让金总额达179.3亿。其中，作为北京土地市场史上起拍价最高、体量最大的单体住宅用地，丰台区花乡白盆窑地块经过多轮竞拍，最终被华润首开平安联合体以86.25亿元竞得。据业内测算，该地块纯商品房楼面价高达3.8万元/平方米。
“北京市国土部门赶在1月份就推出多宗热点地块，有点托市的意味，因为现在正是房企定调全年销售策略的时候。”北京一家全国性房企营销总监告诉记者，“现在土地价格高企，热点区域内的项目售价难免会上调。”
房企鏖战土地市场
在1月7日白盆窑地王“出炉”的前2天，北京丰台亚林西区域已有两宗地块出让，经过激烈争夺，两宗地块最终均由华润、招商、深圳联新和致昌联合体收入囊中，总成交(1.00,0.000,0.00%)价86.9亿元，溢价率均接近50%。
对此，北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强感叹道，“北京土地市场开门大吉，5万多元/平方米的土地楼面价似乎将成常态，溢价50%以上也将是常态。”
据了解，北京市国土局目前有12宗地块挂牌待售，其中有8宗在1月出让。中原地产市场研究部总监张大伟表示，“这8宗地块，其中有6宗挂牌的起价合计63.23亿元，预计整体出让金额将突破100亿元，1月份北京土地出让金累计收入有望突破300亿。”
“现在北京市国土局加快了土地供应节奏，一方面是因为去年年底的这波行情令开发商的投资热度大增，另一方面在中低端商品住宅受到自住房的冲击后，高端住宅成为开发商重点比拼对象。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。
中国房地产学会副会长陈国强也认为，在去年四季度政策利好刺激和市场成交复苏苗头显现的共同作用下，房企对于楼市预期向好的信心有所增强。
万科集团执行副总裁毛大庆分析，从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。其中不少地块将在2015年二季度以后入市，预计开盘价格在每平方米5万元-7万元之间。这标志着从2015年开始，北京楼市的普通商品房房价将进入6万时代。
“在价格方面，春节后预计部分高端项目会有所上调，不过调整幅度有限，因为今年北京市场供应相对充足，竞争压力仍然较大。”上述全国性房企营销总监表示。
自住房拉低房价
不过，土地市场升温带来信心似乎无法迅速在楼市间传导。
“实际上，2014年1月北京的土地市场也出现集中推地和高价成交的情况，当月北京出让的土地数量高达23宗，土地出让金总额超过250亿。但从去年全年来看，新建商品房成交量同比下跌接近30%。”业内分析人士陈剑波指出，土地市场对楼市成交确有影响，但并不能决定市场走势。
同时，尽管成交量在去年年末上升，但北京一手住宅整体价格依然在持续下降。来自北京统计局和机构统计的综合数据显示，2014年11月北京新建住房售价指数较2013年12月下降了2.5%。究其缘由，大约有五分之一的住宅成交量来自价格偏低的自住型商品房。同时，开发商持续通过价格折让来冲击年底业绩，也拉低了整体市场的销售价格。
“自住房对开发商的冲击正在进一步显现，从去年来看，自住房所占市场比重已经大幅提高。”郭毅告诉记者，2014年北京新建商品房成交超过10万套，其中保障房成交1.9万套，占19%，自住房成交1.89万套，也占整体比重的近19%，纯商品房市场只成交6万套。
今年，自住房的供应量有增无减。北京市国土局数据显示，截至2014年年底，自住房用地供应中开发建设自住房产品达5.5万套，除去年已签约的1.9万套，今年还有3.6万套自住房上市，是去年网签量的两倍。
“自住房本身价格就比周边商品房低3成，而且目前不少开发商为防止自住房弃选，对自住房的建设质量和销售策略都更加重视，因此2015年自住房这类特殊产品或将扰乱整个市场的正常秩序。”郭毅分析。
“今年楼市调控政策不会有太大变化，而是保持宽松的姿态。但北京目前存量住宅将近10万套，去库存仍是今年各大开发商关注的重中之重。”同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示，预计在2015年上半年，北京新建住宅整体价格仍将小幅震荡，直至下半年，整体价格才会止跌并趋于稳定。
万通控股董事长冯仑在2015地产新态度论坛上表示，影响一个城市房价的因素主要有四个，分别是经济发展水平、新旧房子交易比例、人口流入流出和购房者预期。总体来说，目前北京人口的增长速度放缓，二三线城市的人口则在减少。
实际上，北京新增人口的控制成为长期影响楼市需求的不确定性因素之一。公开信息显示，去年北京常住人口比2013年少增加了约10万人。
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