备受“刚需”买房人关注的公积金政策年初迎来调整，市管与国管住房公积金管理中心先后发出通知，从1月1日起，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住住房，贷款最高额度由80万元升至120万元。新政出台一周后，购房人年初出手速度明显加快。据“伟嘉安捷”数据统计显示，1月公积金整体贷款成交量环比上月月初一周上涨15%左右。但也有一些购房者对新的公积金政策较为迷茫，本刊特邀“京房字”的专家们对新政策进行解读。
京华时报记者桂瑰
Q 什么情况下能贷到120万？
京房字专家：这次的新政规定，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元，购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款最高额度仍为80万元。如果首次购房且符合其他要求，能否贷款120万，分为两种普遍情况和一种特殊情况。1.您是国管，那么国管和缴存额基本无关，您个人缴存800多，也不一定能贷下来120万。2.您是市管，且已婚，按照市管公积金计算器，在首套自住房且不高于90平方米的情况下，最高贷款额度是91.1万元。3.有一种特别特殊的情况。如果您是非京籍，老婆也是非京籍，你们的户籍不在一起，你们家乡两地的民政系统没有联网，这两个地方和北京都没有联网，你们在任何地方都没有显示已婚，且你们在申报的过程中也没有报过自己已婚……那么系统可能会按照单身处理您的申请，贷款可以达到113.3万元。
需要提示的是，最后一种情况确实存在，但也存在着巨大的风险，有可能会被查出来而拒贷；购房人甚至被判断为“骗购”，而被拉入黑名单不得在北京购房。
Q 公积金新政是每个自住房都适用吗？
京房字专家：2007年11月，北京市建委、北京市人民政府房改办公室、北京住房公积金管理中心日前联合颁布《关于房地产开发企业不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房有关事宜的紧急通知》，要求开发商不得拒绝购房人使用公积金贷款。据查询，此文件并未废止，目前仍在执行状态中。开发商愿不愿意是一回事，政策允不允许他拒绝是另外一回事。近期少有开发商敢拒绝公积金贷款，如果真有开发商拒绝公积金贷款，您可以拨打市住建委的电话投诉，59958811。
Q 公积金贷款和商业贷款哪个利息更少？如果组合贷怎么计算利息呢？
京房字专家：在这种情况下，确实存在一种特殊情况，就是这位买房人的收入已经超过了平均月收入的3倍，即公积金个人缴纳额度已经封顶。
那么按照个人缴纳2085元的计算方法，如果贷款120万元，那么公积金月还款额要达到8688元。如果此人用商贷贷款120万元，那么商贷可以贷款30年。按照商贷利率打9折计算，等额本息还款他每期还款额度为6839.84元；如果等额本金还款，他的首期还款是8868.33元。
只有在这种极端情况下，公积金月还款才有可能超过商贷月还款额。但是要注意，商贷这样计算后，还款总额分别是246万元和220万元(四舍五入后的金额)，但公积金还款总共才165万元(也是四舍五入后的金额)。
Q 工资水平达到多少可以贷款120万呢？
京房字专家：如果有配偶，那么两个人的个人缴存加起来只要在971元之上，即可申请到120万元的市管公积金贷款。
如果是未婚，那么自己的公积金缴存在840元以上，就可以申请120万贷款。
Q 公积金新政下公积金贷款买自住型住房能贷多少呢？首付大概是多少？
京房字专家：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。不过，对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有一笔个人住房贷款记录或一条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例不低于60%。公积金二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。三套及以上的则不提供贷款。
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