证券时报记者 陈英

　　2014年是楼市多变的一年，特别是调控转变上。回顾2014年楼市宏观政策，大体由“坚持调控→微刺激→中刺激”。一季度政府调控态度依旧是“坚持调控”，正是这样的“坚持调控”令到一季度市场成交低迷；二季度限购出现松动，同时央行也多次喊话要支持刚需，楼市“微刺激”开始出现；三季度楼市调控政策由紧转松，“中刺激”由此开启，特别是“930新政”以及降息，不但扭转了楼市持续不振，更令一线城市再度呈现火热状态。

　　日前，中联二手房研究院针对深圳楼市市场成交、市场需求等方面进行全面盘点，用数据说话，清晰展现了2014年深圳楼市特征。

　　热点片区外迁

　　原关外受刚需追捧

　　一线城市市中心的房价对大多购房者而言高不可攀已是不争的事实，置业外迁是无奈而最合适的选择，京沪如此，深圳也不例外。

　　随着深圳房价的节节攀升，而龙岗中心城、布吉、西乡、龙华等片区的价格相对低，加上交通、环境等各项设施的逐渐完善，许多置业者“转战”这些区域，尤其是刚性需求和改善需求。近年来，特区一体化建设卓有成效，原关外的龙岗、宝安的一些区域居住配套不断完善，如龙华片区拥有深圳北交通枢纽、地铁龙华线，还有大浪创意园、观澜商业中心等，已是适宜居住、具有影响力的片区，靠近市中心的金地梅陇镇、四季春城、潜龙鑫茂花园等楼盘过去的几年成交比较活跃，足以说明购房者对该区域的偏爱。龙岗中心城、布吉随着交通的不断改善，凭借环境及价格优势，更多的置业者选择这两片区，如桂芳园、可园等大社区十分受欢迎。配套的不断完善，加上价格相对于市中心区域的福田、南山、罗湖要低许多，越来越多的刚需置业者外迁至龙岗、宝安的布吉、龙华等。2014年成交量前10片区中，前5片区分别是龙岗的布吉、龙岗中心城，宝安的龙华、西乡、新安，而后5片区则是福田的华强，罗湖的布心、人民南，南山的蛇口、南头。

　　从片区的均价方面看，蛇口、龙岗中心城、龙华、西乡、人民南的价格上涨比较快，年均价上涨幅度超过20%。

　　两房仍是主力

　　三房需求最盛

　　从2014年1~11月楼盘成交物业来看，虽然两房型仍然是主力，占比39%，但是比重在减少，比2013年占比减少了1.7%。相反，三房型物业成交占比35.7%，比2013年成交占比增加了3.9%，与两房型物业成交占比差距在快速缩小，逼近两房物业。显然，置业者偏好三房户型，一方面刚需置业者“转战”布吉、龙华、西乡、龙岗中心城等价格相对低的片区，对中大户型的需求必有所增加；另一方面，“930新政”、降息的利好，刺激改善需求，增加中大户型的需求；再者，房价不断上涨，置业者“一步到位”的想法不断加强。其他，一房的小户型和四房以上的户型需求相对较小，在10%左右。

　　从面积段的需求看，60平方米~90平方米的中小户型物业仍然是主力，在总需求中约占比46.1%，比2013年占比增加了4.2%。其次是90平方米~144平方米的物业，占比29.4%，也比2013年有所增加。而60平方米内的物业需求有所减少。显然，自从90/70政策出台后，在深圳所有盘源中，还是以中小户型为主要供给。这类产品吸引的人群主要是：新婚小夫妻、有一定积蓄的中老年人、小有成就的白领、周边县市区市民等。而四房或以上大户型仅占15%，一是因为“90/70”政策限制，大户型产品供应有限；二是因为有能力购买大户型的置业者大多为第二次以上的改善型置业，排除投资的因素，一旦入手大户型房子，便不会轻易转手，这也导致了大户型在市场的流通活跃度要比小户型低许多。但从长远来看，随着生活条件的改善，消费者对房子居住空间的需求会更大，到时大户型的盘源也将逐渐增多。

　　成交价格高移是2014年住宅市场最显著特征。2013年2万元/平方米以内物业成交占比45.1%，2014年1~11月成交占比下降为25.2%，减少了19.9%。2万以上占比增加的19.9%分别在2万元/平方米~3万元/平方米增加了4.9%，占比为44.7%，为2014年深圳成交最活跃的价格段；3万元/平方米~4万元/平方米增加了9.7%，占比为21.8%；4万元/平方米占比为8.3%，增加了5.3%。300万元以上占比增加最快，100万元内占比减少最快对应户型成交趋向中大户型和单价趋高价的成交变化，成交总价也趋高，200万元以上成交占比与2013年比较增加了13.3%，其中200万元-300万元之间成交占比23.4%，增加了5.6%，300万元以上成交占比16.6%，增加了7.7%。虽然如此，但目前100万元~200万元之间的物业成交仍然是主力，占比49.2%，比2013年成交占比减少了2.7%。

　　26~35岁人群

　　是购房主力军

　　购房年轻化现象在刚性需求中最为突出，超7成需求在35岁以下，而35岁以上占比仅26.6%。虽然改善型需求也是26~35岁之间为主，但35岁以上需求占比39.8%，比刚性需求占比高13.2%。用于投资需求中，年长些的比较注重，26~35岁之间占比62%，为主要部分，35岁以上占比30.1%，比刚性需求占比高3.5%。

　　据中联二手房研究院统计，在卖房客户当中，除了投资者外，超过八成业主是为了换房，如以小换大、换购学位房、从原关外换到关内等。据统计显示，57%的一房业主年龄是80后，两房的则占53%，他们随着年龄的增长、收入的提升，婚房、学位房、舒适房成为置业的目标，而卖掉中小户型也成为二次置业资金的重要来源，他们逐渐成为楼市改善需求的主力。另外，70后是出售三房的主力，占41%；70前则占四房业主的27%。卖房户型随业主年龄递增。

相关知识

刚需支撑着房价继续涨 两房仍是主力三房需求最盛
房价下跌了，但多数刚需族们却不出手了，真的是买涨不买跌吗
北京房价还会继续上涨吗？房价会涨多少？
地板行业供大于求 未来靠刚需支撑
地板行业供大于求 未来靠刚需支撑
学区房：非典型刚需推高房价？
专家称:一线城市房价只涨不跌将是传说
调查：得“刚需”者得楼市天下
金九首周广州楼市供应大增 刚需户型仍是主力
刚需支撑之下 东莞二手住宅价格连续6个月企稳