万科北京区域首席执行官毛大庆17日在吉林省吉林市表示，中国楼市面临人口拐点逐渐显现、城镇化速度下降以及社会库存难以消化三大难题无法回避，房地产市场将很难再现过去的“爆发式”增长。

　　毛大庆当日在万科松花湖度假区开幕式记者见面会上作出上述研判。与一些认为“今年楼市将会出现回暖”的声音不同，毛大庆则对楼市的阶段性调整以及面临的三大问题表示担忧。

　　一是人口拐点到来。毛大庆指出，近年来中国20-29岁的婚龄人口以及15-64岁的劳动年龄人口比重双双下滑，而这些人恰好是刚需以及改善性购房需求的最强大支撑。

　　毛大庆指出，过去十余年来中国楼市的高速增长主要受到1964-1970年以及1985-1991年的两轮生育高峰的推动。但第一轮生育高峰带来的购房需求已经基本释放完毕，而第二轮生育高峰的许多购房需求(“85后”)也已经在父母、祖辈的支持下释放掉一部分。下一个可能的“高峰”只能等到1985-1991年的人群达到财富高峰时再释放，但这样的需求远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。

　　二是城镇化速度放缓。虽然中国的城镇化率仅为54%，仍有上升空间，但农村的剩余人口数量其实并不多了，“很多年轻的劳动力已经在城里了”。即便如中央高层所计划解决“1亿人”的问题，城镇化所带来的购房需求大致在1-2亿人左右。

　　三是社会总库存难以消化。一边是需求萎缩，另一边则是现有库存消化艰难。毛大庆透露称，目前有指标的土地加上开发商拍下但尚未开发的土地加起来变成楼盘，已足够卖好几年的，更不用提每年新增的土地供应，楼市去库存形势严峻。中国官方近期也出台相关政策，鼓励房企将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于市场租赁。这一政策被业内认为是意在化解巨大的库存压力。

　　三大问题难解，房地产市场也难以再次出现爆发式增长，房地产行业面临转型。刚刚开幕的松花湖滑雪度假区就是万科在住宅之外领域的探索，被视为其转型的尝试。此外如万达、恒大、绿地等多家标杆房地产企业近期都有多元化投资的举动。

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