前不久，山东公布2014年经济数据显示，去年前十月山东房地产开发投资增速创15年来新低，这让不少人开始猜测，山东的房地产投资环境正在变化，2015或不容乐观。

　　不过，长期从事房地产研究的山东中原物业顾问有限公司薄夫利总监在接受新华网记者采访时有不同的看法，薄总认为投资增幅放缓并不能说明投资环境的变化，投资环境说到底由市场行情来决定，就市场而言，目前开发商对山东的关注并未下降，扩充的“步伐”也未减缓，未来，济南、青岛仍然是房企“落脚”的重点城市。

　　济南房地产投资环境依然健康 三线城市尚存风险

　　薄总认为投资环境说道底还是由市场行情决定，市场行情好，入市者收益高，意味着投资环境处于优势;市场行情不好，入市者收益低，意味着投资环境处于劣势。

　　按照通常意义上的排名，山东17地市被分为二线城市、三线城市两个比对极。济南作为山东的省会，资源丰富，且每年有大量的人口涌入;青岛外向型经济发达，人口也不在少数。从公布的房地产数据来看，2014年济南、青岛两地楼市供应、成交也未出现双下滑，楼市成交稳中有升。总体而言，山东二线城市的投资环境依然健康。

　　然而，乐观的同时我们也不能忽视风险的存在。“在与所有的客户、同行沟通时，我们一直反复强调两个问题，一个是产业结构;一个是外来人口的导入。一个城市如果它的产业结构分配不均衡合理，现代服务业、第三产业所占比重过少，同时还属于人口净流出的一类，这样的城市投资风险较大。”薄总解释。目前，山东部分三线城市已或多或少的出现了不同的问题，个别城市也有人口净流出的现象。“我们认为未来的3—5年这种城市的风险是非常大的，一旦入市，项目的运作周期会比较漫长。”薄总分析。

　　板块竞争激烈 预计3月加推频繁

　　对于15年济南房地产市场板块之间的发展，薄总用四个字进行了简单的概括“竞争激烈”。

　　这与当时土地集中出让有一定的关系。过去，某一个时间内，政府出让的土地常常集中在某一个板块，这种集中放量的方式常常导致片区内开发的项目过于集中，例如滨河新区、唐冶新区、孙村、西客站片区等。

　　此外，济南重点向东西两个方向发展。不论东部新城还是西客站，其项目分布均相对集中，供应较大。而从产品性质看，多以刚需为主，可替代性较强。从板块之间来看，西部地区缺乏产业支撑，目前吸引力不足，东部发展时间较长，产业初步形成，未来这两个板块内的项目或许还会抱团，片区间的竞争加剧;另外，长清与市区之间公共交通不发达，部分潜在购房者正在被西客站片区消化。

　　尽管竞争激烈，但是大幅度的降价优惠难再出现，“去年为完成年度销售任务，各大开发商均有不同程度的让利优惠，有些项目已经接近成本价，开发商已降无可降”薄总分析。

　　随着销售任务的完成，进入1月份，楼市处于淡季，预计3月底会有频繁的加推。

　　合适的土地是房企布局的唯一标准

　　一般来说，大型房企进驻外地市场通常有体量、落地要求、投资收益等条件限制，合适的土地永远是他们在城市布局的唯一标准。

　　然而就目前的发展情况看，要找到一块合适的土地并不容易。

　　如今，大规模的土地出让通常在城乡结合部，不少城市的重点发展区域并没有合适的土地，而城市中心发展相对成熟，土地资源亦较为匮乏，即便有大规模的土地出让，也会面临复杂的拆迁过程，这与年度土地供应计划有一定的关系。

　　而对于15年的发展，薄总建议，房企在制定市场策略时，一要偏向市场化，不管用什么样的营销手法，去化走量是第一位;二要尽量去城市重点发展区谋划布局、选择项目。

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