□交通银行金融研究中心 夏丹
2014年末一线城市楼市量价齐升，其他多数大中城市成交明显筑底回暖，房价环比降幅进一步收窄，这是政策面松绑、流动性宽松环境下，房企以价换量与需求择时入市相结合的结果。而房地产投资情况依然不容乐观，非热销地区难以提振，预计2015年成交将继续小幅回暖，转正为个位数增长，房价环比上半年或可转正，全年同比可能稳中微升，投资增速上半年下探仍将持续，下半年有可能企稳。
房地产销售数据作为各项指标的先行军，2014年随市场调整出现大幅回落，四季度以来受政策放宽和资金偏松影响，呈现出明显的筑底回暖态势。商品房销售面积和销售额在2014年分别同比下降7.6%和6.3%，较2014年1-11月收窄0.6个和1.5个百分点。
结合房价来看，除一线城市出现量价齐升，其他多数大中城市以量升价稳的态势为主，房价同比依旧下行，环比降幅则进一步收窄。2014年12月全国70个大中城市新建商品住宅环比均价跌幅为0.42%，较上月继续缩小；同比降幅继续扩大，但幅度开始出现变化，时隔4个月后再次出现同比上涨城市。这是政策面松绑、流动性宽松环境下，房企以价换量与需求择时入市相结合的结果，也是决策层较希望看到的局面。
纵观2014年，楼市调整幅度之深超乎市场想象。全年销售面积和销售额同比相较上年末大幅下滑25和32.6个百分点；2014年12月房价已经回落到2013年5月水平。展望2015年，楼市成交量将继续小幅回暖，转正为个位数增长，春节过后，有望迎来刚需入市的一个小高峰。房价环比回升已成定局，上半年有可能转正；同比则依旧探底，全年可能稳中微升。
从资金面来看，2015年资金环境趋松，利好供求双方。在需求端，按揭贷款和公积金贷款政策的持续调整使申请门槛降低、使用比例增大，促进需求入市。2014年12月，按揭贷款优惠利率进一步降低，9折以下利率重现市场，尽管需附加一定的要求，但对提高需求购房能力有实质利好。
在供给端，除了销售回款加快，再融资放开也对房企资金面构成利好。近日证监会全面放松上市房企再融资政策，今后不再需要经国土部进行事前审查。核准制的放开将简化房地产再融资流程，加快资金运作速度，有利于改善房企资金状况。
资金环境的改善使行业整体风险下行，但“黑天鹅事件”也引发市场担忧。佳兆业事件从房源被锁到面临重组，负面影响持续扩大，市场会不会出现连锁反应？笔者认为，这仅是个案，不排除还有其他类似情况发生的可能，但出现系统性风险的概率极低，房源被锁不应被过度解读。
房地产投资情况依然不容乐观。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比2014年1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。尽管房企拿地热情相对提升，但笔者仅结构性看多一线和少数二线城市，非热销地区的投资提振不易。房地产投资与固定资产投资增速间的剪刀差有继续扩大的趋势，房地产对经济的拖累作用也将越来越明显。预计房地产投资增速下探在2015年上半年仍将持续，随着销售情况持续改善和流动性逐渐宽松，利好因素积累到下半年可能带动投资企稳。
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