日前，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，表示要建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。一时间，资本市场和房地产市场热潮涌动，各方都在期待中国版的REITs能够尽早落地。
尽管2014年中信证券和苏宁云商已经开始试水REITs，但是在目前的金融监管环境下，我国房地产证券化产品离典型的REITs还有很大差距，开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、收益率等都受到严格的限制。
新加坡大华银行上海分行一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前中国对REITs的发展存在诸多政策限制，金融市场也不成熟，REITs还不具备真正落地的条件。
类REITs开始试水
2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划，被认为是国内和典型REITs最接近的产品，该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了REITs产品的流动性。2014年12月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（以下简称中信苏宁）成立，该产品推出的售后返租类似REITs的做法。
以上两款已经面世的类REITs产品，持有物业分别为写字楼和零售物业，均为商业地产。而住建部《意见》则是“鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁”。对此，曾有房地产开发商向记者表示，一来住宅的租金回报率较低，达不到REITs对收益的要求，二来对开发商而言，出于回笼资金的考虑，更倾向于卖房而非租房。
而即便是商业地产的证券化，与国外标准化的REITs产品也存在很大差异。《每日经济新闻》记者了解到，中信启航优先级每次转让额度不低于5000万元，劣后级不得低于3000万元，高昂的投资成本使得流动性大打折扣，也未能享受任何税收优惠。此外，中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位，投资者限制在200人以内，流动性仍然较弱。
五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》记者表示，目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题，一是针对特定投资人，无法在公开市场发行并交易；二是有预期年化收益，和市场波动并不挂钩；三是无法做到像上市公司那样，进行公开的信息披露。
在这一背景下，上述类REITs很难大规模推广，更难以帮助整个地产业实现资产证券化。
有待政策放行
实际上，国内的REITs产品也都在尝试增强流动性，期望能通过公开市场交易来实现REITs产品的成熟化。《每日经济新闻》记者注意到，在中信苏宁发行推介材料中，其预计在3年内通过公开发行REITs实现公募上市，但能否成行主要取决于政策上是否放行。
海通证券研报显示，我国当前的房地产证券化产品均是私募定位，投资对象单一且均为被动管理，偏债权而非股权，主要是为了满足原始权益人的融资需求，有预期收益率且到期需偿还本金，而国际上典型的REITs本质上类似于房地产公司，投资REITs便是投资于该公司的股票。
国内REITs目前无法改变私募的定位，只能停留在“假股真债”的阶段。吕伟宾认为，目前市面上几乎没有已经打造成型的REITs产品，主要原因还是政策限制，资产管理企业在产品设计上没有参照依据，不知道边界在哪里，摸索起来难度非常大。
2015年以来，房地产市场的行情并不乐观，尽管住建部推进租售并举，将公租房租赁作为试行REITs的窗口，但是金融监管体系并不完善，不动产的证券化产品无权转化成有价证券，和股票等有价证券的监管程序存在很大差异，但是监管部门并没有相应的措施出台。
据了解，美国REITs的主体是权益型REITs，本质上是房地产公司的股票，因而REITs整体收益率走势与股指一致，长期来看REITs收益率表现甚至好于股指，这在国内却很难实现。
不仅REITs的发展存在难度，其他房地产金融模式，如产业地产私募基金、将物业拆分独立上市等也面临很大的难题。
绿地集团董事长兼总裁张玉良曾拿国外案例介绍称，海外很多商业地产是由保险资金投资的。和其他资金相比，保险资金的资金回报要求较低，周期也比较长，最适合投资需要中长期运营的产业地产物业。但在国内，保监会对保险公司投资房地产有严格的比例限制，保险资金很难大规模流入投资性房地产。
类似的政策性限制还有很多，这成为房地产金融化的一个拦路虎。
海通证券研报称，REITs的推广是一项系统性工程，作为房地产证券化领域“最先进生产力”的体现，其成功推广对政策环境和行业发展水平的要求较高，需在物业资产权属、税收政策、产品上市与交易、投资者范围等方面进行统一部署方可成行。
吕伟宾认为，REITs的推广需要多个领域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于税收，只有税务部门对租赁物业实行税收优惠，REITs的收益率才能有所改观，更多的投资者才会进入这一领域。他指出，从目前金融业的发展趋势来看，尽管不少基金都在布局REITs产品，但是目前发展REITs产品的时机还不够成熟。
吕伟宾指出，我国央行、住建部都曾试图推动REITs发展，但却始终未有太大进展，究其原因，还是因为REITs发展所需的各项条件无法全部满足。未来只有住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同为REITs提供配套发展环境，REITs才有可能真正落地。 每经实习记者 林东岳 发自上海
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