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越秀地产:物业租金回报率是关键

https://m.biud.com.cn 2015年01月30日17:37 家居装修知识网  

  在目前为数不多的REITs中,越秀房产信托基金(以下简称越秀房托)无疑是一个可以为境内很多开发商学习、效仿的案例。分析这一案例可以发现,收益率是决定REITs成败的关键。

  2005年12月,越秀房托在香港联交所正式挂牌上市,无论是496倍的香港公开发售与74倍的国际配售认购额,还是冻结资金近1000亿港元,这家内地首个房地产信托基金(REITs)在当时备受资本市场追捧,也一度让人期待内地资产证券化将获得高速发展。

  但令人意想不到的是,自越秀房托上市后,内地房地产资产证券化发展停滞不前。对此,多位业内人士认为,越秀房托的成功,恰恰是由于其税务成本较低,让它能长期拥有较高的分派率以吸引投资者。随着将物业转移至境外节省税费的做法被“堵死”,出台相关政策改变目前双重征税的做法,并推动更多公募型REITs在证券交易所挂牌,才能真正推动资产证券化高速发展。

BVI模式带来高额收益

  越秀房托公布的2014年中期报告显示,去年上半年基金实现收入总额为7.45亿元人民币,较上年同期增长16.6%,净利润为2.55亿元,同比增长10.7%。越秀房托向基金单位持有人中期分派每个基金单位人民币0.1163元,折合基金单位的年分派率约为7.8%,在联交所上市的REITs中居于前列。自2013年起,国际评级机构穆迪与标普均维持其Baa2和BBB投资级评级。

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,越秀房托自上市以来一直获得较高的投资评级,除了其国企背景外,长期以来能维持较高的分派率是主因之一,但这里面暗藏“玄机”:由于2001年在越秀投资和广州城建资产重组的时候,越秀房托旗下的物业已经完成出境,因此它得以避开内地发展REITs所面临的税收等多重障碍,这也是内地绝大多数商用物业至今无法突破的瓶颈。

  据悉,2001年9月25日,在原国家计委批准下,广州市政府将其持有的广州城建集团95%的股权注入越秀投资的控股公司越秀集团。随后,越秀集团对广州城建集团进行了重组,重组后的架构是,越秀集团的子公司GCCDBVI通过子公司AconBVI持有广州市城建开发总公司(以下简称GCCD)95%的权益,GCCD拥有财富广场、城建大厦、维多利广场的股权,另一优质资产白马大厦则由GCCDBVI旗下的白马合营公司持有。

  随后,在2005年10月,越秀投资先后进行了四次BVI(离岸公司)转让,上述四个物业最终成为越秀房托上市的主要资产包。

  “使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位,最大的优势在于税收减免。”黄立冲透露,由于国内注册的REITs在收到租金后不仅要缴纳营业税,分配剩余收益时,发起人还须缴纳剩余收益的营业税,出现“双重”纳税。相反,国外的REITs租金收入用于分红基本是免税,这意味着四个商用物业的顺利“出境”,让越秀房托得以节省一大笔税费,从而提高了租金回报率并维持较高的分派水平。

  第一太平戴维斯评估及专业顾问服务部董事黄国钧也表示,越秀房托的成功有其特殊性,一方面它受益于当时国有资产重组的东风,在物业转移至境外公司的环节上政策阻力小,另一方面当时的越秀投资为了推动越秀房托顺利上市,把四个身处广州黄金地段的优质商用物业打包转让,才能让越秀房托长时间维持较高的分派率。

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