北京二手房价连续4月上涨
1月新房成交均价较去年12月涨7.4%
经过了去年12月的网签量大幅翘尾之后，2015年的1月份北京市新房、二手房成交量双双冲高回落。来自伟业我爱我家、中原地产等机构统计显示，1月北京新房网签量回落至万套以下水平，二手房网签量也较去年12月有小幅回落。不过，从同比上看，今年1月新房、二手房成交量与去年1月同期相比分别上涨40.2%、45.2%，成交量仍然处于持续运行高位。价格方面，新房和二手房与去年12月相比均上涨。
京华时报记者邢飞 陈荞
新房
新房网签跌破万套
伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委网站数据统计，北京市新房住宅网签量为9687套，比去年12月大幅回落51.3%，比去年1月增长40.2%。
在价格方面，剔除保障房，北京市住宅新房成交均价为27657元/平米，比去年12月增长7.4%，比去年1月增长5.9%。库存方面，北京市新房库存为85835套，依然位于85000套以上的较高水平。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，经过了2014年12月在开发商冲刺业绩、自住房保障房等网签集中等因素影响下的网签放量之后，1月北京住宅新房市场网签量回落在意料之中。尽管环比的下滑幅度超过五成，但9500套左右的网签量仍然显著高于2014年月均8252套的水平，显示出新房市场在去年四季度至今密集利好影响下成交量复苏反弹的特征。
据伟业我爱我家市场研究院监测，1月份，北京市90平米及以下的新房成交量在月度成交套数中占比达到64.35%的高位，成交均价仅为18450元/平米。自2014年1月至今，90平米及以下的新房成交量在震荡中拉出逐步上扬的曲线，在9月份至今，这一势头表现得尤其明显。
二手房
连续3月成交破万
中原地产市场研究部统计数据显示：2015年1月，北京二手房成交量达到12738套，虽然环比去年12月的14671套下调了13%，但同比则上涨了45%。自去年11月以来的连续第3个月单月成交突破万套。
从价格上看，中原地产数据显示，1月份的北京二手房成交价格达到了每平米3.04万，环比去年12月的每平米3.01万再次上涨1%，北京二手房价格已经出现了连续4个月的环比上涨。1月北京二手房市场的供需结构相比去年12月份基本平稳，客户与房源的供应比例为6.42，相比去年11月的6.2有所上涨，但依然低于去年10月份的7.56，整体看，二手房市场的需求依然旺盛，降息及公积金政策的利好对1月份市场的提振影响比较大。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，在过往北京楼市的成交历史看，二手房成交量单月在万套以上的情况下，房价基本都处于企稳反弹的趋势，在目前看，北京二手房成交量已经连续3个月维持在万套以上，房价已经基本可以判断很难有下行的调整。
□市场心态
二手房业主入市意愿降低
记者近日在多个二手房门店调查显示，随着二手房连续3个月的成交复苏，目前业主心态逐渐稳定，继续降价的动力也明显下降，议价空间持续减小，特别是在降息等的实质利好刺激下，部分房源已经开始出现上调价格趋势。
“随着降息及公积金政策的利好，近期来看房和咨询买房的二手房买家增多，不少买家担心春节后市场进一步回暖，现在都有些比较着急抓紧买房，反倒是业主现在入市积极性没有去年那么迫切，不少业主对价格和付款要求比前几个月要苛刻。”位于西城区的某二手房中介人员表示。
中原地产市场研究部统计数据显示：2014年四季度北京二手房的平均议价空间为2.8%，低于三季度的3.5%。而在2015年1月份，平均议价空间继续缩小为2.5%。
张大伟表示，在当前的市场情况下，房价水平和市场预期成为影响买房者和业主入市心理的主要因素。从买房者方面来看，持续的利好政策刺激以及事实上的房价企稳促使其入市意愿增加。而从业主方面来看，不急售业主在当前价格逐渐企稳反弹的情况下，入市的意愿降低。
□展望
2月住宅网签量将走低
对于2月市场走势，业内专家预计，随着传统假日春节的临近，楼市在假期因素影响下进入盘整状况，预计2月整体市场将进入假期状态。
胡景晖认为，尽管有着诸多利好的叠加效应，但随着春节假期的临近，北京新房市场将进入全年最淡季，网签量也将再度走低。未来2月份新房市场价格将小幅回调，2月北京新房市场量、价小幅回落的情况很可能出现。
张大伟分析表示，从最近北京2个月的实际成交量看，楼市后市走势依然不明朗。虽然随着市场信心的恢复，房价已经基本可以判断很难有下行的调整，但整体经济的弱势将影响北京2015年初房地产市场依然难有大幅上涨的可能性，2015年一季度市场依然以稳定为主。
2月份市场淡季状况从新房入市情况可见一斑，根据亚豪机构数据统计显示，2015年2月北京商品住宅市场预计将有10个项目入市，其中包括北京城建北京密码、苏宁·尊悦大厦、水晶屿等4个纯新盘，以及包含常楹公元·自由派、中建·国际港、领秀慧谷等在内的6个老项目后期。从历史情况来看，历年春节期间均没有项目入市情况，而春节所在月份也会成为全年入市数量最少的一个月份。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，春节是中国传统节日当中最重要的一个，对于楼市来说无论是买方还是卖方其关注点都不在房子上，而是要回“家”过年。另外北京市的城市特质也有其特殊性，由于外来人口居多，春节期间基本都奔赴各地回家过年，与二三线城市春节迎来人口聚集高峰正相反，北京市的大大小小住宅小区假期期间几近成为一座座“空城”，因此春节期间一般项目售楼处都是门庭冷落，也鲜有成交，基于此开发商在这期间也不会费太多心力在营销上。因此2015年的2月份也将成为全年供应的最低点。
□土地市场
宅地楼面均价上涨25%
随着1月30日绿地以45.16亿元的总价、27%的溢价率摘得昌平北七家地块，北京土地市场1月份交易落幕。据伟业我爱我家市场研究院统计，北京土地市场在1月份已经完成共计12宗、建设用地面积共92.71万平米的土地成交，比去年1月减少14宗，建设用地面积减少40.07%；其中宅地成交6宗，比去年1月减少5宗，规划建筑面积143.45万平米，比去年1月减少31.2%。
在土地的成交金额方面，1月份全月北京市土地出让总金额达342.28亿元，比去年1月减少26.83%；其中宅地出让总金额达235.86亿，比去年1月减少13.9%。
在土地的平均楼面价方面，1月份出让的12宗土地平均楼面价达到14253元/平米，比去年1月上涨了20.6%。其中，宅地平均楼面价达16442元/平米，比去年1月上涨25.1%。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从2015年1月份土地成交的实际情况来看，2015年1月土地市场表现不尽如人意。具体体现为市场成交宗数、面积、土地出让金总额等指标的同比显著回落，以及土地市场成交热度的相对降温。不过土地市场降温表现相对应的是平均楼面价的显著攀升，北京1月土地市场表现出成交量跌、价涨的特征。
胡景晖认为，1月土地市场降温主要是由于：在去年楼市成交放缓、房价调整的大背景下，由于多方面原因影响，土地价格仍然攀高，开发企业拿地难度居高不下、拿地后的规划建设也面临难题，加上对未来市场走向的看淡，导致部分企业的拿地热情有所减退。
□全国
百城住宅均价8个月来首次止跌
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，本月首次止跌，微涨0.21%。其中，北京住宅均价环比上涨1.15%，涨幅居十大城市首位。
报告显示，2015年1月，100个城市中，住宅价格环比2014年12月上涨的城市个数为44个，较上月增加14个。涨幅居前十位的城市依次是：鞍山、泉州、厦门、济南、洛阳、北京、汕头、聊城、扬州、太原。其中，鞍山上涨2.2%，涨幅居首位；泉州、厦门、济南、洛阳、北京、汕头、聊城、扬州涨幅在1%-2%之间，太原涨幅为0.97%。其他环比上涨的34个城市中，西宁、湖州等16个城市涨幅在0.5%-0.96%(含0.96%)之间；沈阳、兰州等13个城市涨幅在0.1%-0.5%之间；湛江、哈尔滨等5个城市涨幅在0.1%以内。
根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2015年1月十大城市住宅均价为18990元/平方米，环比上涨0.59%。具体来看，十大城市中6个城市环比上涨，较上月增加1个，依次为北京、上海、重庆(主城区)、深圳、杭州、广州。其中，北京住宅均价环比上涨1.15%，涨幅居十大城市首位；其他5个城市涨幅均在1%以内。成都、武汉、天津、南京环比下跌，跌幅均在1%以内，其中成都环比跌幅最大，下跌0.88%。
报告预计，受需求释放、供应减少影响，短期内主要城市库存压力稍有缓解。展望未来，政策环境和货币环境趋于宽松，市场信心增强，楼市将进一步回暖，价格平稳回升。从不同城市来看，一线城市和部分二线城市在利好政策叠加作用下价格趋于企稳；但多数三四线城市短期需求饱和，过剩风险突出，去化压力较大，未来房价仍存下行压力。
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