□冯海宁

　　日前，财政部公布了最新2014年财政收支情况：地方政府性基金收入4.99万亿元，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。据悉，卖地收入超预期17%。多位业内人士向记者表示，地方卖地收入屡创新高，显示地方政府仍严重依赖土地财政。（2月2日每日经济新闻）

　　众所周知，2014年是中国楼市不景气的一年，或者说进入了调整周期，可以用“暗淡”、“低迷”等不景气词汇来形容中国楼市，不仅三四线城市房价与交易量双双大跌，就连一线城市房价也出现首次下跌。为此，大多数城市通过取消限购、限贷以及补贴购房等措施挽救楼市。

　　而且，有数据显示去年某些月份，土地交易宗数与土地出让金总额出现下降，给人的感觉是土地市场在去年也不景气——由于房屋与土地穿着“连裆裤”，楼市拖累土地市场，一点也不让人意外。但很多人恐怕没有想到，算2014年“年账”之后，土地出让金收入非但没有下降，相反还在继续创造新高。

　　2013年全国土地出让金收入总金额为4.1万亿元，首次超过4万亿元。而2014年这一数字高达4.26万亿元，继续刷新数据。一些人可能会不理解，去年中国楼市不景气，为何土地还会大卖？笔者以为，这要从多个角度来解读。

　　有学者认为，2014年地方财政收入下滑，中央对地方发行债务有严格限制，加上平台清理，地方政府只能从土地出让收入上打主意。也就是说，多重因素叠加导致地方政府更依赖于土地财政，所以千方百计去卖地，推动土地出让金收入增长。数据显示，去年地方卖地收入超过地方财政收入一半，也是证明。

　　除供应端推高土地出让金收入外，还应该从需求端来观察。虽说去年楼市整体不景气，但从去年下半年开始，在放松限购、限贷以及降息等多种因素刺激下，很多开发商不仅有了拿地的本钱——既有销售回款也有融来的资金或者贷款，而且信心增加，加上对市场预期有所改变，所以，拿地热情逐渐升温。

　　尤其是一线城市，在去年11月到今年年初，土地市场升温比较明显，甚至在北京、上海等地相继出现“地王”。所以，需求端的变化也推动土地出让金收入创出新高。据悉，2015年开年半月不到，四个一线城市土地出让金就已超过200亿元，楼面地价也创出新高，这说明一线城市土地市场仍在升温，但三四线城市则不太乐观。

　　其实，分析去年土地大卖不能忽视一个原因，即去年8月开始的土地出让金“大审计”能“倒逼”土地出让环节规范操作，并促使土地出让金应收尽收。过去多年来，很多地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金等问题屡屡出现。去年土地审计风暴刮起后，最大限度地避免了土地出让金流失。

　　笔者以为，去年土地大卖并不等于今年也大卖。虽然在财政收入增长放慢的情况下，地方政府更依赖于土地财政，更有卖地的动力，1月份百城房价止跌反弹迹象也已显现，但考虑到楼市库存高企，可以说，2015年中国楼市与土地市场的前景都是未知数。

　　为此，地方政府应该早日走出土地财政泥潭，转变经济发展方式，通过创新驱动去拓展新的财政收入来源，如果继续依赖于卖地，存在很多不确定性。对于开发商来说，对2015年中国楼市不必悲观，也不能太乐观，还是谨慎拿地为好。

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