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商住楼降价、质量问题频发 屡遭业主“维权”

https://m.biud.com.cn 2015年02月05日07:41 家居装修知识网  

  近来,北京楼市不少商住楼盘遭遇到了业主“集体维权”。作为限购政策下为数不多的避风港湾,商住楼盘从前些年的大热滑落到今天的境地,着实让买房人想不明白。售楼处外喧嚣的高音喇叭与横幅背后,究竟有什么力量把商住楼盘推到了人们眼前?购房人遇到类似问题的时候应该如何应对呢?

  收房“货不对版”

  业主年底忙维权

  “如果开发商负责人今天还不出现,下午我们只能带着横幅去他们总部门口静坐。”宋先生语气坚定地说。而十米开外的售楼处门口,开发商的数十个保安和工作人员,则竖起了一道人墙,把门口的众多业主拦在了售楼处之外。

  作为这个东五环新建小区的业主,宋先生已经第五次来售楼处了,与他有类似遭遇的还有其他数十个业主。对于一个月前的收房结果,宋先生很不满意:他记得当初买房的时候,接待他的销售人员亲口告诉他,LOFT户型的层高将达到4.5米,并且带他看了样板间,就是按照4.5米层高建造的。然而到了交房那天,他用自带的卷尺测量了一下,实际层高还不到4.3米。再减去隔层以及装修时占用的高度,未来他很可能要面临抬头撞着天花板的尴尬。另外的十几户业主,有的与宋先生遇到同样问题,有的是因为墙面明显倾斜,有的是因为烟道问题。业主们拒绝收房,然而开发商态度也很强硬,表示有问题的房子他们随后会安排人修理,但收房必须在当天完成,否则算这些业主违约。谈到最后两方不欢而散。

  在此之后有业主多次去找开发商,希望能退房,却都没能见到相关负责人。对方工作人员表示,房子有问题可以修理,但是肯定不能退房。对此,宋先生不能接受:小问题可以修理,层高不够怎么修?“我认为退房才是唯一的解决办法。”不过开发商也理由充分:所谓4.5米层高是他们前期一部分房源的交房标准,宋先生买的房并不属于那部分,是他对销售说辞有误解。事情发展到后来,宋先生联合一部分要求退房的人,经常去售楼处“讨说法”,这才有了开头的一幕。

  库存大 明降价 市场环境变化或成外因

  实际上,像宋先生他们这样维权的业主现在并不是个案,据知情人透露,目前北京多个商住楼盘都存在业主集体维权的纠纷。有一些问题得不到解决的业主,甚至自发组成了“维权联盟”,在网上建立维权网站,希望获得外界关注,向开发商声讨。那么,商住物业为什么成为重灾区?业内人士表示,这并不是单纯的施工质量问题,其背后有更为复杂的市场和政策原因。

  业内人士表示,商住项目由于不受北京目前限购政策的影响,一直是刚需购房人群选择用来过渡的首选产品。然而当前商住项目的整体销售速度并不乐观,库存压力巨大,雪上加霜的情况是,2015年商住产品逐步进入供应高峰期。强大的压力迫使开发商加大了商住房的优惠力度,甚至将以往的暗降直接变为了明降,这一情况直接导致了前期购房者的不满。

  亚豪机构副总经理高姗分析,2013年北京住宅土地出让方式是在达到竞价上限之后竞建保障房、自住房面积,造成商品住宅用地面积缩减、地价高企,部分开发商为了平衡项目利润率,往往选择将商业公建用地中的可售部分开发为商住产品,以实现房企资金快速周转,这造成了2015年商住产品进入供应高峰期。但2015年如果政策层面依然没有利好声音传来,缺乏调动购房需求的有力支点,市场成交低迷的局面还将持续。不仅房企高周转目标难以实现,届时,商住产品的增量与库存累加,商品市场恐将爆发新一轮的危机。

  北五环某房地产企业的营销总监表示,每到房产降价的时候,也就是各种“维权”、“退房”爆发最为集中的时候。“并不是说以前房屋就没有质量问题,而是房价上涨的时候一房难求,即使收房发现了质量问题,只要双方坐下聊聊能解决问题,基本不会演化成大规模集体行动。但是现在房价降了,前期业主要么要退房,要么要补偿,如果开发商不同意,简单的问题也容易激化成大矛盾。”他说。

  此外,商住物业本身有别于传统的住宅,许多开发商将其设计为上下两层的LOFT结构,涉及水、电、结构的改造,容易引起纠纷。而且由于以商业立项,购房者入住后的水电气及物管等,皆以商业项目的流程与收费标准执行,住户可能需承受更贵的费用。有的配套设施不全,严重影响居住质量,这些都容易成为引发纠纷的导火索。因此购买商住的购房者,更应该在事前多加留意。

  专业人士建议

  先充分沟通再走法律渠道

  如果自己购买的商住物业出了问题应该怎么办?法律专业人士建议,按照各自遇到情况的不同,区别对待。如果遇到的是层高不符合合同的问题,如在合同中已约定退房事宜,可依协议行事;也可对照《合同法》相关规定申请退房。从目前法律来讲,退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限,小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容,在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定,既然双方当事人已约定好退房的具体条件,且购房者又有证据证明该条件成立,那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下,一旦业主起诉,即使开发商推诿,也会得到法院的支持。

  法律人士建议业主,如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。

  如果业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝,可提出与开发商共同委托专业机构鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响,并可以修复,法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现无法修复,法院则会支持业主的退房请求,同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。文/卫东

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