【导读】央行降准送温暖，房地产市场乐开花，房企期盼融资减负、扭转资金链紧张局面。经济之声《央广财经评论》本期关注：楼市是否喝下兴奋剂？
据经济之声《央广财经评论》报道，央行昨晚大手笔降准，对于央行送温暖，市场满心欢喜。想必在投资者中间已经是一片欢声笑语。特别是房地产业，地产股今天开盘强势上涨，招商地产上涨近7%，中南建设、首开股份、金融街、保利地产等涨幅居前。
我们知道，2014年以来，房地产市场持续下行，而土地成本和融资成本不断上升，不少房企为缓解沉重的资金压力，不得不采取“以价换量”的销售策略，部分中小房企还要在拿地、销售等方面面临来自大房企的激烈竞争，再加上融资成本居高不下，房企利润不断遭到侵蚀。
受益于去年底限购限贷松绑以及降息等政策利好，去年12月，尽管我国楼市依然处于调整状态，但成交量已经明显回暖，特别是一线城市二手房价格出现自去年6月以来的首次全面上涨。在这种情况下，房地产业内普遍期待这次降准能放大市场利好。
降准对大部分开发商而言肯定是利好消息。目前，房地产市场整体资金链比较紧张，存款准备金率下调意味着银行贷款的难度有望降低，融资成本也有可能降低。上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表观点说，降准让楼市回暖板上钉钉。
经济之声：您做出这个判断的依据是什么？
杨红旭：假如不降准，楼市也会复苏和升温。因为在去年地方救市，包括9月30号央行出台央十条，大力扶持个人房贷等政策出台之后，市场已经在去年第四季度出现成交量反弹，价格跌幅收窄。其中一线城市在10月份房价止跌反弹，降息、降准的动作就是意味着我们的货币政策再次明显放水，因为降准降息放水的力度，远大于所谓的逆回购，包括常备借贷便利定向放松手段。所以，降准就意味着2015年货币政策将会进一步趋于宽松，整个社会的流动性也趋于宽松。银行贷款支持个人房贷开发的力度会进一步增加，所以这是降准的开始，它还有第二次第三次。所以，我认为2015年这次降准拉开了一个货币持续放水的序幕，它对于原本开始见底复苏中的楼市再增添了新的助推器。
经济之声：这种对于房地产市场利好效应大概会在什么时候释放？
杨红旭：效应已经开始释放。这样一个消息出来之后，就已经改变了很多人新的预期，认为这对楼市购买方、开发商是一个利好消息，新的预期影响已经开始显现。至于对于楼市的实际影响，还有一个长期的过程，比如存准率降低之后会释放6000到9000亿的资金量，银行贷款的资金量其中必然有一部分流入到个人房贷，流入到开发贷，这样的流入是一个慢性过程。所以说新的预期已经显现，它把资金由所谓的资金池子里流入到房地产田地里，当中需要一个过程，这个过程是慢性的，它必然有助于2015年楼市的复苏、回暖。
经济之声：对于老百姓来说，我们最关注的是现在可不可以买房子？您的观点是什么？
杨红旭：对于一线为主，兼顾二线城市的朋友们，在去年8月份就开始率先呼吁注意新一轮的超底来临，我在10月份的时候进一步加快督促加快购房时机的把握，因为市场的底部在目前的几个月。到目前来看，一线城市的最好时机已经过去了，一线房价开始涨，很多的二线、三线城市依然处于一个调整的底部区间。所以说只要是用来自住买房的，都应该把握这样一个好时机，必须关注目前住房情况。
机构调查数据显示，今年1月，全国主要的54城市合计住宅签约24.66万套，环比去年12月下调了22.6%，但同比2014年1月份依然有22%的上涨。另外中指院的最新数据显示，今年1月，全国100个城市新建住宅平均价格环比微涨0.21%。这是百城房价连续8个月下跌之后的首次“回正”，其中一线城市房价反弹明显。
经济之声：结合数据来分析，如果说降准对楼市带来利好，会主要体现在成交量还是成交价格上？分区域来看，一、二线城市和三、四线城市会有什么不同表现？资深房地产专家韩世同对此进行解读。
韩世同：现在降准的确会给楼市带来成交量提升的利好，但是现在无论机构还是其他都在预测房价上涨，但是事实上成交量的回升，必然会导致开发商提价。提价是不是对市场对经济更加利好？我有不同的看法。现在1月份54个城市的成交量，平均下调了22%，跟去年同期相比还是有增长，但是环比跌幅非常大，北京跌了五成，上海跌了四成多，广州跌了三成，这种状况说明目前市场的环境不太支持加量急涨。如果要追求价格的上扬，成交量普遍会回落。但是目前整个经济，整个楼市，成交量还是最重要的。现在肯定是一、二线城市带来成交量放大的效应，要强过三、四线城市，因为现在开发商都退到一、二线城市来发展，它认为这个市场支撑力要远远大于三、四线的城市。
经济之声：房地产业内期待，面对近期层出不穷的刺激政策，购房者入市的积极性会继续提高。有数据可以证明，比如2011年12月降准后一周成交基本持平，降准一个月后，成交放大22%。这次降准究竟是不是促使楼市全面回暖的兴奋剂？
韩世同：目前经济普遍下行压力很大，现在不断出台这个政策，是要刺激经济，让它能够减缓下行的压力，楼市会不会全面回暖或者是全面触地回升，是有待观察的。我们现在经济这样的状况，像楼市股市这种虚拟的经济高涨，实体经济在进一步下行，目前我们需要的应该是追求成交量。但是还是要避免拉升房价，导致成交量萎缩，这会使我们再度陷入这种困境。现在经济还是需要成交量的支持，这样就可以实现楼市软着陆，经济可能实现软着陆，反而要是有价无市，对经济、对金融整个状况不是那么有利。
经济之声：现在是不是该买房了？
韩世同：作为改善型和刚需的商品房，这个肯定是好的购房入市时机。但这是投资性质，目前还是观望为妙。
其他观点：
中原地产首席分析师张大伟认为，对于购房者而言，面对近期层出不穷的刺激政策，入市的积极性会继续提高。因此一二线城市的楼市资金面将明显好转。后续银行资金宽裕后，房贷有望继续宽松，部分城市有望将房贷优惠利率从目前主流的九折提高到八五折，将大幅降低购房者的还贷压力。
不过，中国农业银行首席经济学家向松祚预计，本轮降准，新型行业将获得更多资金支持，传统制造业、房地产业信贷资金依然趋紧。
还有业内专家认为，降准难以扭转楼市调整的整体局势，特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市，去库存压力依然很大，以价换量仍将是房企的主要营销策略。而且经过去年的楼市调整，金融机构对房地产开发贷款的态度也更为审慎，因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。
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