今年东莞楼市以调整为主基调。

　　央行降息降准政策接踵而至，成为东莞楼市回暖的一股春风。政策出台后，无论是楼市的成交量、楼盘的来访量、住宅的成交价格都呈现回暖的态势。央行东莞办公室的数据显示，截至2014年底，东莞市本外币房地产贷款余额是360亿元，同比增长42亿元；个人购房贷款余额达1279亿元，比上年同期增长199亿元。随后，记者走访东莞多家银行、楼盘现场，发现东莞多数商业银行执行认贷不认房政策，部分银行的首套房可执行基准利率的9.5折，额度较为宽松。

　　业内人士认为，2015年的楼市发展会呈现波动起伏趋势，今年上半年开发商应该抓紧出货机会，不然下半年房企将面临产品扎堆难以出货的窘况。

　　首套房基准利率 部分打9.5折

　　记者走访东莞多家银行的营业网点，发现东莞银行、东莞农商银行、东莞工商银行、东莞建设银行等多家银行的首套房执行基准利率的水平线上，部分银行的首套房最高可达9.5折。

　　“我们银行对首套房执行基准利率，二套房的房贷利率则在基准利率的基础上上浮10%，不过若是VIP客户，或能打一定的折扣。至于放款时间，视乎资料的是否齐全，说不准放款的时间。”东莞银行南城某营业网点房贷部相关工作人员表示。

　　东莞农商银行相关工作人员表示：“我行对首套房房贷执行基准利率，若申请的客户是优质客户，其信用达标，并没有不良的记录，或能申请房贷折扣优惠。我行在10天内便可放款。”

　　东莞工商银行相关工作人员则表示，目前，该行对一手房和二手房执行房贷利率的情况不一样。一手房对首套房的房贷执行基准利率，二套房的房贷则执行在基准利率的基础上上浮10%—15%；二手房的首套房的房贷则执行在基准利率的基础上上浮5%—10%，二套房在基准利率的基础上上浮10%—15%。

　　其实，备受市民关注的莫过于房贷利率是否有折扣。据记者了解，农业银行东莞分行的首套房房贷利率可打9.5折。

　　“若客户的信用良好，我行可对首套房执行在基准利率的基础上打9.5折，二套房则在基准利率的基础上上浮10%，并不需要附加的抵押物，也没有捆绑在一起的理财产品。另外，我行提升了个贷的放款速度，若资料齐全，7天内可放款。”农业银行东莞分行相关工作人员表示。

　　东莞中原地产表示，利率市场化的效应逐渐呈现，今年的降准释放更多流动性，加剧银行之间的竞争，银行的利率优惠幅度有小幅加大，利于降低购房成本，更多的作用是转变市场预期，刺激客户积极入市。降准对客户产生积极性的心理影响，降准后也会加快按揭的审批流程，提高购房者的入市积极性。

　　购房热情高涨 房贷数据增长

　　去年，央行降息后，引起了市民购房的热情，在南城从事会计工作的黄女士刚好搭上了政策的顺风车。去年第四季度，黄女士在南城购得一套总房款100万元的房子。关于贷款环节，黄女士满足申请房贷的条件，并获得银行贷款折扣优惠，在基准利率的基础上打9.5折，比之前在基准利率的基础上上浮10%的房贷，两者相较之下，其黄女士的购房成本少了好几万元。

　　据央行东莞办公室的数据显示，2014年全年，东莞金融机构人民币各项贷款余额是5332亿元，东莞市本外币房地产贷款余额是360亿元，同比增长42亿元，增量占同期各项贷款增量的7.4%，比1—9月增量占比低2.5%。

　　截至2014年末，地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款余额分别是：2.3亿元、280亿元和1279亿元，房产开发贷款和个人购房贷款余额分别比去年同期增长27亿元和199亿元。房产开发贷款增量比1—9月增量占各项贷款的比例低3.8%，个人购房贷款增量比1—9月增量占各项贷款的比例低7.05%。

　　从以上数据可看，去年房贷数据呈现增长的趋势。

　　东莞中原地产认为，央行降息能直接减少开发的融资成本，银行可贷额度增加，市民购房的成本也会减少，增强市场预期信心。从去年“9·30”央行松绑限贷、央行降息等诸多利好信号的释放后，第四季度楼市迎来快速反弹，对提振客户入市信心有一定的积极性作用。

　　华泰证券俞平康认为，2014年第四季度降息之后，名义贷款利率终于下行。但通缩状况在去年四季度出现了超预期恶化，因此，降息仅降低了名义利率，对于私人部门而言实际利率却继续快速上行。

　　另外，俞平康认为，居民房贷利率显著下行，地产部门政策性回暖：去年四季度居民住房贷款利率从三季度的6.96%下行至6.25%，降幅达71BP，相较一般贷款利率、票据利率降幅最显著。“9·30”地产新政以来，地产部门呈现回暖，销量回升，居民房贷较快增长。华泰证券判断，货币政策对地产部门会进一步友好，地产投资有望在今年第二季度初企稳。

　　政策重拳出击 楼市回暖

　　据瑞峰置业数据统计，2014年东莞普通住宅供应量约607万平方米，同比下滑5%；成交量约508万平方米，同比下滑25%；2014年东莞住宅市场全年成交面积约566万平方米。从成交量和成交面积来说，不能和火热期的2013年相比，也赶不上温热期的2012年，但略胜于低迷期的2010和2011年。若用2013年火爆的楼市行情来做对比的话，毫无疑问，2014年楼市氛围只能用“冰火两重天”来形容，供需齐降。

　　2013年12月底，受信贷持续紧缩、房贷折扣面取消、全国降价潮等利空消息影响，楼市成交开始出现下滑。2014年进入三季度，因上半年惨淡的销售成绩，房企求生本能激发，加大让利的范围。从6月底开始，纯新盘低开入市、降低备案价格、低首付等降价方式开始盛行；政府方面也积极配合，取消备案价制度、普通住宅标准上调等促市政策的相应出台，释放部分需求，楼市销售现场开始热闹起来。

　　自2014年9月起，政府频频出台促市政策，使房企在寒冰的摸索中看到了曙光，推货量和节奏都加快，新品新盘扎推上市，迫于年度业绩压力，其优惠力度也有所加大，而央行政策出台更是为楼市打上一剂强心针。央行新政释放改善性和投资性需求，而降息则为刚需消费者入市降低成本，客户抄底入市积极，年底翘尾行情为2014年画上完美的句号，虽然不能挽回全年成交下滑趋势，但良好的市场氛围却延续至2015年。

　　踏入2015年1月，与往年楼市1月供应转淡的传统不同，今年开年房企延续年底的推货节奏，供应市场依然“高烧不退”。瑞峰置业市场研究部监控数据显示：1月整体供应量高达119万平方米，环比上涨9%，同比增长幅度达到85%；其中住宅供应量达103.51万平方米，是历年1月中首超百万平方米的一年，更是创2012年来月度供应最高峰，住宅供应量连续5个月超80万平方米的高位运行。从楼市成交来看，东莞楼市1月成交量60.57万平方米，同比增长近五成，能与红火的2013年相媲美。

　　瑞峰置业相关人士表示，今年楼市成交再次打破春节前楼市萧条的传统，主要是因为以下原因：首先，因为网上签约的滞后性，因此去年年底冲刺入市的部分项目延迟至今年年初签约，助推成交量持续高位，如金地仟百汇、金地城南艺境、汉邦六六广场、皇家翡翠湾等项目；其次，政策利好的持续释放，1月东莞新公积金政策出台更是为楼市成交的向好增加保障，看涨情绪并没有回落，楼市交投依然旺盛；另外，因春节在2月中旬，1月受假期影响较弱，因此楼市成交氛围相对往年较为浓厚；此外，房企望借助年底冲刺余热促进新品成交，新盘扎推上市，新品成交支撑楼市成交的半边天。

　　调整为主基调 推货宜加快

　　瑞峰置业的数据显示，截至2014年12月31日，东莞住宅存量约536.48万平方米，以近12个月的消化速度来看，2014年年底的消化周期为11.48个月，可见东莞库存依然处在合理的范围内。2015年预计供应量有所加大，库存压力或将有所加大，消化周期将持续走高。

　　东莞中原地产市场研究总监车德锐表示，目前，东莞的库存量约12个月，是正常的现象，持平稳的状态。今年，开发商以促销的方式售房会成为常态。从产品的结构来看，其中120—130平方米的改善户型成为“香饽饽”，而扎堆在“地王”上的中小户型或较难出货，因为该户型的总价和单价都非常高，不适合刚需人群的需求。

　　他认为，降准降息能改善开发商的资金状况、提振客户入市的信心，能为房地产行业带来一定积极提振作用，但房地产持续回暖的基础尚未稳固，开发商更应该理性看待目前的市场，当前的楼盘也不具备涨价条件。当前的市场筑底并不稳固，短期回暖不具可持续性，再加上市场利率化下，银行资金运营成本提升，降准降息能改善开发商的资金状况有限。对于开发商而言，房地产高速增长时代已终结，人民币贬值压力加大，海外融资成本走高，也会加剧行业资金压力，东莞中原研究部认为，快速走货、快速回笼资金为上策。

　　“调整还是今年楼市的主基调，今年楼市会在逐渐下行的态势中逐渐企稳，是否会量价齐升不好预判，今年的楼市整体会呈现波动的态势。今年下半年，整体楼市下行有压力，这是大趋势所向。若政府出现利好的消息，楼市会呈现阶段性的小阳春，其成交量和价格略有提升，不过，这只是表面现象，楼市整体态势还是下行的。在此背景下，开发商、政府、银行要相互让步，才会放缓下行的态势。”他说。

　　他建议，春年后，开发商应该加紧出货的速度，产品主要是去年9月份的推货，否则今年下半年，新货扎堆上市，房企更难出货。

　　■数读

　　2014年东莞房地产贷款

　　1.据央行东莞办公室的数据显示，2014年全年，东莞金融机构人民币各项贷款余额是5332亿元，东莞市本外币房地产贷款余额是360亿元，同比增长42亿元；

　　2.截至2014年末，地产开发贷款余额2.3亿元；

　　3.房产开发贷款贷款余额280亿元，比上年同期增长27亿元；

　　4.个人购房贷款余额1279亿元，比上年同期增长199亿元。

　　撰文：南方日报记者 叶永茵

　　摄影：南方日报记者 孙俊杰

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