面对政策房的围攻，纯商品房销售可谓举步维艰。数据显示，2月首周北京商品住宅成交1956套，其中保障房和自住房成交1282套占比64％。政策房的成交已经成为楼市的支撑力量，而逐渐成为热点区域的朝阳区东坝已经有6个自住房项目，面对自住房价格相对较低的冲击，该区域内纯商品住宅项目不得不采取降价走量、低价开盘的措施解决困境。

　　政策房成交占比超六成

　　亚豪机构数据统计显示，北京楼市销量在1月出现大幅下滑，进入2月的北京楼市依旧保持跌势，2月首周北京商品住宅总成交量、成交面积分别为1956套、14.57万平方米，环比分别下跌1%、41.3%，成交均价为23897元/平方米，环比下降51.5%。

　　数据显示，其中上周共签约保障房1048套、成交面积4.37万平方米；自住房签约234套、2.11万平方米；纯商住宅成交674套、8.09万平米。在市场成交量下滑的背景下，上周保障房和自住房占到市场成交主力，按成交套数计算占到上周商品住宅总成交的64%。

　　在上周北京商品住宅项目成交套数排名中，成交前十位的项目中自住房力撑楼市，共有8个项目销量进入前十，其中海淀·嘉郡自住房项目以周成交55套排名第一，商住项目仅有保利春天系和华远·澜悦两个项目销量排行靠前。

　　自住房最密集的东坝

　　早在2013年北京市就规划东坝为国际商贸中心区，并作为朝阳区“十二五”期间经济发展战略“十大发展基地”之一，诸如望京商圈这些区域的开发已接近饱和状态，拥有着北京最大的公益性郊野公园、政府规划的第四使馆区用地、城区到机场必经之路等利好标签的东坝商圈已经成为房地产开发企业布局的热点区域。

　　北京商报记者从市住建委网站了解到，到目前为止，北京市共推出了55个自住房项目，其中6个位于东坝区域，其中汇景苑和丽湾家园在2014年已经入市，恒大江湾于今年1月入市，首城东郡项目已于2月5日开始网络申购，还有两个项目暂未入市。

　　在东坝区域拿地的房地产开发商中，恒大地产、首开地产、金隅嘉业等国内三大地产商更是加大对该区域的投入。2014年恒大地产以51.35亿元楼面价超5万元/平方米，以及配建11.2万平方米自住型商品房和1.69万平方米限价房代价拿下东坝南区地块，刷新了北京当年住宅用地总价纪录；目前首开龙湖联合体以11.25亿元拿下朝阳区东坝多处地块，溢价率达42%，成品房售价预计突破5万元。

　　纯商品房降价应对

　　随着东坝地区多个自住房项目入市或即将入市，2.2万元/平方米的销售价格对周围的纯商品房项目产生了巨大的冲击，东坝区域内的纯商品房项目采取了降价出售、低价位开盘等应对措施。

　　作为东坝区域内知名的商品房项目，首开常青藤的销售均价一度达到4.2万元/平方米，但是面对区域内自住房项目的竞争。

　　北京商报记者了解到，首开香溪郡项目则选择了低价入市的方法，作为低密度花园洋房的该项目定价为2万元/平方米，而该项目周围的纯商品房项目售价均已超过4万元/平方米。该项目预计4月会加推新房，定价约2.1万元/平方米。由此可见，自住房的入市对东坝区域内纯商品房的冲击显而易见。

　　目前正在出售的东坝利锦府的售楼人员告诉北京商报记者，现在的折后均价约4.4万元/平方米，比2014年10月4.9万元/平方米的开盘价降了5000元/平方米，考虑到周边价格相对较低的自住房等因素的影响，春节后预计新推的两栋楼的定价也不会很高。

　　相较于新房市场来说，东坝区域的二手房也受到了自住房的冲击。首开常青藤二期和奥林匹克花园二期的二手房成交均价，在2014年初已高达4万元/平方米，而随着自住房项目的拿地建设，从2014年4月开始，这两个小区的二手房价格已跌至3.3万-3.4万元/平方米。

　　北京商报记者 赖大臣 实习记者 彭耀广

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