孙宪忠

    您了解不动产登记吗?是否提交过申请?如果没有，那么从3月1日起，就可以向有关登记部门提交登记申请了。因为，如果您的不动产没有登记，很可能得不到法律的充分保护。

    3月1日，国务院出台的《不动产登记暂行办法》正式实施。它将给我们的生活带来怎样的变化?记者日前专程采访了全国人大代表、中国社科院法学研究所孙宪忠教授，他全程参与了该办法的起草工作。

    记者:对普通百姓而言，不动产登记制度会对他们的生活带来怎样的影响?

    孙宪忠:对于百姓而言，最关心的还是土地和房产。不动产登记的基本功能就是为百姓关心的土地和房产即不动产物权建立法律根据，这也是物权法公示原则的要求。所谓公示，就是必须将物权这种抽象的法律权利是否存在、是否发生变动的情形，以法律规定的方式公开展示出来，使物权获得法律和社会的承认和保护。

    正如物权法第16条所明确的:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”建立统一不动产登记制度的意义，在于保障和促进不动产领域的市场经济体制建设，保障公共资产和人民的不动产权利，保障和促进我国相关行政执法和司法，意义重大。

    记者:不动产登记是否为下一步征收房地产税作准备?

    孙宪忠:如果开始征收这个税，应该会有间接关系，但绝不是直接关系。不过，我始终认为，在征收房产税之前，应当把征收房产税的原因和用途讲清楚。目前，房地产税是否要征，在学术界还存在很大争议，是否有必要征，目前还没有明确说法。

    记者:不动产包含哪些?

    孙宪忠:不动产登记的类型非常多，包括土地及土地上的建筑物，比如房屋、公路、铁路、桥梁、隧道、涵洞等，还包括土地上的生成物，如森林、矿藏等。另外，除地球表皮坚硬的外壳叫土地外，还有特殊类型的土地，比如用于养殖的水面、湖泊，推而广之还包括海面，等等。

    记者:在《不动产登记暂行办法》出台之前，我们也是对不动产进行登记的，都是登记，有什么区别?

    孙宪忠:以往不动产登记的特点是多部门、多级别登记。相比之下，《不动产登记暂行办法》的核心，也是最大亮点，就是解决了统一登记的问题。

    过去负责不动产登记的部门主要有五个:土地管理部门，负责登记土地资源;城市房地产建设部门，负责登记城市中房地产的登记;农业部门，负责登记农业用地和草原等;森林部门，负责林权等登记;海洋部门，负责海洋滩涂，以及海域使用、海底电缆等的登记。除此之外，还涉及国务院、省、市、县等多级别登记。

    多部门、多级别登记带来的弊端非常明显。从物权法立法的角度来讲，必须建立统一的不动产登记簿，否则会严重损害市场经济秩序。我从1995年开始研究不动产登记制度，在调研中就遇到了这样一个蹊跷的案例:

    开发房地产一般要向银行借贷，这就需要设置房地产抵押。按照当时的担保法规定，如果地上没有建筑物，抵押权登记应该在土地管理部门;如果地上有建筑物，抵押权登记应该在房地产登记管理部门。江西的一个房地产开发商向银行借贷，银行要求他设置抵押担保，他就用这块地作抵押，这个抵押权就登记在了土地管理部门的登记簿上。盖房过程中又没有钱了，就向另一家银行借贷，银行要求他设置抵押。这个时候，按照担保法规定，这后一个抵押权就在城市房地产登记管理部门的登记簿上。按照担保法规定，不管是拿建筑物单独作抵押，还是用土地单独作抵押，土地和建筑物是不分家的，要一并纳入抵押赔偿。因为当时房地产市场低迷，这个开发商后来卷钱跑了。到了银行清偿期满后，银行就到法院实现抵押权。结果，因为两个抵押权在法律上指向的标的是完全重合的，法律效力也是一样的。这起案件最终陷入困局。

    起初我认为这只是个案，后来在北京、广西等很多地方调研时都遇到了类似案例。这样的案件标的额都非常大，动辙几亿元，最多的有12亿元。受这些案件的启发，我系统地研究了我国不动产登记制度，在上个世纪九十年代中期提出了建立我国统一不动产登记制度的设想。

    记者:《不动产登记暂行办法》是怎么解决多部门、多级别登记的?

    孙宪忠:就是要实现统一登记。目前该办法基本吸收了我提出的“五个统一”:首先要统一法律根据;其次，要统一登记的机关;第三，要统一登记的效力;第四，要统一登记的程序;第五，要统一不动产登记簿和权属证书。实现“五个统一”，目前仅仅迈出了第一步，最终还是需要建立不动产登记法来实现顶层设计。

    记者:统一登记程序解决了哪些问题，具体程序是怎样的?

    孙宪忠:多部门、多级别的登记，导致登记程序非常混乱。尤其是一些机构自行设置登记程序，实现行政创收。而有些登记程序是根本没有意义的。比如，当时土地管理部门提出对抵押权登记进行年检，而且在报纸上登广告，说抵押权如果不年检，就不被承认。而从物权法的角度上讲，抵押权没有任何消耗，为什么要年检?这就是明显的行政创收。在当时，这一项的年检费用非常高。我在南京调研时了解到，有一个市民卖房得了40多万元，结果有4万多块钱给了登记机关。

    从上世纪九十年代初提出统一登记程序至今，经过近20年的努力，终于解决了。

    《不动产登记暂行办法》规定的登记程序大体是:谁来提起，由谁来受理，用什么语言，由谁来主管，在登记簿上怎样记载，记载后由谁来掌管，给当事人发证书。不动产登记的各类包括四种:初始登记、变更登记、更正登记和涂销登记。

    记者:不动产登记是强制的，还是自愿的?

    孙宪忠:物权法上有个说法，叫做“强制的自愿”或者“自愿的强制”。从法理上讲，不能强制百姓申请登记，因为就算没有登记，百姓的权利也可能是现实存在的。比如家里的老人过世后，对房子就没有所有权了，老人的房子就应该归其子女所有。此时，不动产登记只是办个手续而已，法律是承认其子女的所有权的。所以，必须强调登记自愿的原则。

    为什么说“强制的自愿”或者“自愿的强制”呢?因为，如果不办理不动产登记手续，就得不到法律的充分保护。比如兄弟二人共同继承了父母遗留的一座房产，但是哥哥去办理了登记，将这些房子登记在自己名下，然后很快将房子出卖了。这时候，弟弟虽然可以在法院起诉哥哥侵权，而且他可能获得侵权的价值赔偿，可是房子就追不回来了。所以，为了保护自己的不动产，最好的方法就是及时办理登记。这种情形，就形成了一种“强制的自愿”。

    记者:您认为该办法实施中会遇到哪些障碍?

    孙宪忠:登记部门如何从从技术上实现统一应该是最大的障碍。比如土地登记，是测量地表，而房地产登记，要登记楼房内有多少层、多少户，每户有多大面积，等等。毕竟多部门登记已经延续好几十年，过去各部门的着眼点不同，现在要求统一起来，困难相当大。尤其面临电子化登记，困难就更大了。

    对于如何实现不动产统一登记，根据国土部方面的总体安排，从2014年开始，力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;两年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施;三年左右时间全面建立并完善各项制度;四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

    按照这个时间表，2014年将基本完成不动产各级职责整合，建立基础性制度;2015年健全配套制度，平稳有序实施;2016年全面形成制度体系;最终于2017年实现信息共享，依法公开查询。

    记者:不动产登记能否实现“以房查人”的反腐功效?

    孙宪忠:实现反腐功效，还是要从阳光法案着手解决。在物权法以及不动产登记立法中，并没有解决反腐问题的考虑。但是，如果司法部门要使用不动产登记的信息，至少不动产登记部门是不会拒绝的。就像银行法规定，要替储户保密，但是出于办案需要，银行还是会为司法机关提供查账便利的。

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