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昔日名校纷纷变身高端楼盘 杭州楼市“学院风”来袭

https://m.biud.com.cn 2015年03月12日11:41 家居装修知识网  

  近段时间以来,随着融信杭州公馆正式对外亮相和华家池几个项目的相继面世,几个建造在老学校旧址上的住宅项目备受关注。这些从老学校地块转变而来的项目,被部分业内人士称呼为“学院地产”。

  这些拿地的时候就很贵、卖的时候就更贵的项目,在如今的高库存环境下,将如何突围?业内人士分析,万万不可单打文化牌。

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  新一批“学院地产”相继亮相

  3月7日,建在杭州师范大学钱江学院原址的融信杭州公馆终于正式对外开放,揭开了其神秘的面纱。这一天,距离2014年1月23日的拿地时间,已经过去了13个月有余。

  据了解,融信集团为最大程度的保留杭师大的旧貌,把当年的树木、公园和湖泊都保留了下来,并在此基础上做了升华。一位曾在此求学的购房者说:“还能找到当年的味道。”其实,原杭师大钱江学院内的图书馆和其身后一片近两万平方米的绿地,的确是根据相关的规划要求保留的,但这一部分并不属于杭州公馆的红线内。据杭州公馆的工作人员介绍,之所以花时间和精力在此,是融信对这座城市和这片土地的尊重。

  工作人员还介绍说,杭州公馆项目规划为10栋墅式洋房和3栋高层,户型面积从58-274平方米不等。目前,项目已经开始认筹,预计5月份正式开盘。至于价格,销售人员表示目前价格还未最终确定,他们根据自身产品特点以及参照周边产品价格,预计高层的价格在40000元/平方米左右,花园洋房的价格在5万元/平方米左右。

  杭州公馆再往西走不到两公里,在文一西路和古翠路的交叉口,就是杭州广播电视大学。去年下半年,杭州广播电视大学的部分地块出让给了龙湖,这也意味着龙湖地产在进入杭州数年后,首次入驻杭州城西。

  目前,龙湖城西的这一项目尚未对外公布太多内容。记者在项目施工现场了解到,项目由4幢建筑组成,其中靠近高技街一侧的楼,可能是未来售楼处所在地。施工人员告诉记者,按照现在的进度,售楼处可能在5月份左右完工;而里面的住宅则正处于打桩阶段,距离开始销售可能还需要一定时间。

  此外,位于浙江大学华家池校区北侧的三个项目,近期也动作频繁。这三个项目,都以“华家池”为最大卖点,无论是前期规划设计,还是现在的宣传、销售,都紧紧围绕着这三个字。

  2014年下半年,中间位置的世茂天辰最先对外亮相。项目销售人员介绍说,只有世茂天宸才是正对华家池校区的,景观条件最为优越。为此,项目在设计过程中,仔细研究了每一幢楼的旋转角度,保证大部分房源都可以在毫无遮挡的情况下,欣赏到华家池的美景。

  目前,项目已经推出了3号楼、7号楼和8号楼,其中3、8号楼的小户型均价42000元/平方米,大户型均价46000元/平方米,精装修房源均价在51000元/平方米以上。

  位于东侧的绿地华家池1号,也在去年12月初正式开放售展中心。据悉,华家池1号项目布局了9幢25-30层的高层建筑、3幢低密度的排屋、1所幼儿园以及1个邻里中心。首推户型87、89、140、185平方米,全部为精装修,其中小户型房源均价约为48000元/平方米,大户型房源均价约为53000元/平方米。

  位于西侧的滨江华家池预计将于本月正式开放现场售楼处和样板房。根据规划,滨江华家池总建筑面积276501平方米,由7幢高层、3幢酒店式公寓和8套城市别墅组成,主力户型为125-220平方米,采用欧式经典风格,全部为高端精装成品。

  学院地产“地王”云集

  从当年的原浙江大学湖滨校区地块、原杭州商学院地块、原浙江理工大学地块、原中国计量学院等这些学校开始,到如今的浙江大学华家池地块、杭州师范大学、杭州广播电视大学,无一不是备受瞩目的优质地块。这些地块在出让给开发商时的一个共同特点,就是地价比较高,甚至出了好几个“地王”。

  这些地块中,最受瞩目的应该就是浙江大学的华家池地块了。

  2013年8月,华家池地块一经挂牌就成了全国关注的焦点。华家池地块会卖给谁,华家池会卖什么价格,这些立刻都成为了全城热议的话题。地块出让前夕,全国多家媒体,尤其是杭州多家本地媒体,对上述问题都进行了深度的报道和分析,把全城的关注度再一次提高。9月5日,华家池地块的出让现场被至少20家开发商和200位媒体人挤得水泄不通。为了在第一时间观看到竞价情况,不少媒体人不得不站在了后排的桌子上。最终,华家池三宗地块分别由绿地、世茂、滨江竞得,成交总价达136.7亿元。

  这并不是浙江大学第一次出让校园地块。上一次出让是2005年,原浙江大学湖滨校区地块被嘉里建设以24.6亿元的价格竞得,折后楼面价14349元/平方米。无论是总价还是楼面价,在2005年的杭州楼市,都可以算得上“天价”了。

  除此之外,其他有地块出让的学校,也纷纷获得了开发商的热捧。

  2014年10月,龙湖地产在经过32轮竞价后,以9.27亿元的价格将杭电大地块收入囊中,折合楼面价22197元/平方米。

  2007年7月,雅戈尔经过90轮竞价,以14.76亿元的总价,折合15712元/平方米的楼面价,摘得原杭州商学院地块,一举成为当年的“地王”项目。随后,该地块定案名为雅戈尔御西湖。

  2005年4月,金都房产以11.24亿元的价格竞得原浙江理工大学地块,折合楼面价7000元/平方米,后被开发为金都城市芯宇。

  2003年7月,国都房产以10.55亿元的价格竞得原中国计量学院地块,折合楼面价3204元/平方米。据了解,这是浙江土地招拍挂历史上首个总价超过10亿元的地块。该地块后即后来的枫华府第项目。

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  欲脱颖而出不能单打文化牌

  在如今的市场环境下,“学院地产”或许只是一个看上去很美的地产项目。

  在销售过程中,学院地产无一例外地打着“文化”的卖点。可是,在如今的市场环境下,单纯包装知名校友,或者宣传项目所在地块的历史文化,购房者并不一定会买账。

  2010年,雅戈尔御西湖以36000-40000元/平方米的价格首次开盘,当时推出了170余套房源,当天预订135套,业主中不乏特地从温州、台州等地区赶来的购房者。销售情况好的时候,项目的价格也是水涨船高。但是,后来受到“限购”、“限贷”等调控政策的影响,杭州的高端住宅市场明显受到了打击,雅戈尔御西湖的销售难度也因此明显加大。据了解,2012年和2013年,仍有部分温台购房者前来御西湖了解项目情况,但是考虑到总价过高,不少人最后并没有下单。直到2014年,项目才逐渐清盘。这其中,项目也免不了几次“偷偷”降价来吸引购房者。

  近期动作频繁的几个学院地产项目,动辄40000元/平方米以上的价格,确实让购房者有些望而却步。

  纵观如今的杭州楼市,定位高端的楼盘并不稀缺。比如位于南星区域的钱江御府、候潮府、金隅学府,钱江新城的中海御道路一号、东方御府,还有未来科技城的富力10号等等。单从产品类型和产品品质上来说,这些楼盘也可以与上述几个学院地产匹敌。而且,从价格上来说,钱江御府等楼盘或许更有竞争力。

  学院地产在如今的市场环境下,要如何突围?

  中国指数研究院杭州分院研究总监高院生表示,这些“学院地产”不能单纯打文化牌,“还是要把自己当成其他中高端项目一样来卖。”

  他认为,想要突出重围,还是要在产品类型和产品品质上更下功夫。比如,在单价较高的项目中,可以设置一批小面积的房源,相对控制总价,吸引更多购房者的目光。另外,购买高端产品的购房者一样在乎性价比,开发商不妨引入优质学区或者引入优质物业公司,为购房者提供更多的“加分项”。

  从目前的情况来看,开发商也意识到了这一点。绿地华家池1号的营销总监朱建菡告诉记者:“购房者对华家池的文脉和环境已经有了足够的认可,所以我们今年将把主要精力放在宣传我们的产品本身上。我们要告诉购房者,我们的项目本身就是一个综合体项目,除了住宅之外,还有三个项目内的商业配套。在景观方面,除了华家池校区的景观,我们还着重打造了小区内的互动式园林景观,为未来业主提供了双景观。”  □本报见习记者 许晓蕾

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